Pierwsze oznaki ożywienia pojawiły się blisko pół roku temu wraz z poprawą sytuacji na runku najmu. W kolejnych miesiącach ożywili się deweloperzy. Podsumowanie roku 2010 na rynku biurowym wypadnie więc całkiem dobrze.
Popyt na mniejsze biura
Na rynku najmu większość umów zawieranych w 2010 r. dotyczyła renegocjacji i przedłużenia dotychczasowych umów.
Z danych firmy Colliers International wynika na przykład, że w ostatnich trzech miesiącach, w stolicy zawarto umowy najmu na prawie 152 tys. mkw. z czego większość stanowiły właśnie renegocjacje.
Największy kontrakt związany z przedłużeniem najmu dotyczył ponad 38 tys. mkw. w warszawskim biurowcu Lipowy Office Park, a zawarł go bank Pekao. Z kolei Grupa Aviva, która wynajęła ponad 13 tys. mkw. w kompleksie Platinium Business Park zawarła największą nową umowę najmu na stołecznym rynku.
Według ekspertów firmy Colliers International renegocjacje i przedłużenia najmu stanowią obecnie blisko 35 proc. wszystkich zawieranych umów. Ponadto rośnie liczba kontraktów przedwstępnych, zawieranych jeszcze na etapie budowy. Ich udział wynosi już ponad 14 proc. Dla porównania, jeszcze trzy miesiące temu transakcje tego typu stanowiły zaledwie 2,3 proc. wszystkich zawieranych umów.
Zdaniem ekspertów rośnie popyt na mniejsze biura. Ponadto coraz więcej firm poszukuje lokali o wysokim standardzie. W dalszym ciągu najważniejszym kryterium wyboru jest cena. Najemcy poszukują więc biur z dobrym dojazdem, położonych dalej od centrum.
Coraz większym zainteresowaniem firm cieszą się także powierzchnie w parkach biznesowych, takich jak np. warszawskie Poleczki Business Park czy Business Garden. Lokowanie firmy w takich obiektach pozwala bowiem na optymalizację kosztów adaptacji przestrzeni biurowej. Parki biznesowe oferują bowiem wiele funkcji jednocześnie. Mają biura, sale konferencyjne, punkty usługowe parkingi, restaurację, a nawet poczty i hotele.
Dużo w budowie
Do dobrych wiadomości trzeba również zaliczyć wzrost podaży powierzchni biurowej w stolicy i w innych dużych miastach.
Według szacunków firmy Jones Lang LaSalle w ciągu ostatnich sześciu miesięcy poza Warszawą oddano prawie 160 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. Eksperci firmy szacują ponadto, że na ukończeniu jest kolejne 55 tys. mkw. Ich zdaniem to oznacza, że podaż w tym roku będzie podobna jak w ubiegłym. Wówczas tylko w stolicach regionów oddano do użytku prawie 227 tys. mkw., z czego większość stanowiły inwestycje rozpoczęte jeszcze w okresie koniunktury.
W tym roku wybudowano m.in. kompleks Bonarka 4 Bussines i Quarto II w Krakowie, Bałtyckie Centrum Biznesu, Olivia Business Centre i Twin Wale w Trójmieście, a także Green Towers we Wrocławiu.
W Warszawie zaś, w trzecim kwartale 2010 r. podaż zwiększyła się o blisko 15 tys. mkw. Do użytku oddano trzy budynki: Uniqa Forum i drugą fazę CTA Plaza w dzielnicy Włochy oraz siedzibę firmy Juwentus w sąsiedztwie ulicy Puławskiej.
Dużo biur jest w budowie. W stolicy powstaje blisko 300 tys. mkw. nowych biur. Wśród tych obiektów jest m.in. biurowiec Zebra Tower położony obok Ronda Jazdy Polskiej, a także centrum biurowe BTD na Górnym Mokotowie.
Fundusze aktywniejsze
Optymistyczne wiadomości napływają również z rynku inwestycyjnego. W pierwszej połowie 2010 r. całkowita wartość czternastu zawartych transakcji, których przedmiotem były nieruchomości komercyjne, w tym biura, wyniosła 530 mln EUR.
To wzrost o ponad 80 proc. w porównaniu z pierwszą połową 2009 r.
- Przewidujemy, że wartość inwestycji będzie systematycznie rosła. Najbardziej aktywnymi graczami obecnie są fundusze niemieckie, 59 proc. wszystkich zawartych umów należało właśnie do nich. Najbardziej zauważalną zmianą jest jednak wzrost zainteresowania polskich funduszy inwestycyjnych lokowaniem kapitału w nieruchomości komercyjne. Ich udział w wartości wszystkich transakcji wynosi 9 proc. - komentuje Patrick O'Gorman, dyrektor działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie CB Richard Ellis.
Lepiej dla właścicieli
Eksperci uważają, że poprawa koniunktury na rynku nieruchomości biurowych będzie trwała. Pozytywnymi przesłankami są zarówno liczba obiektów w budowie, jak i pozytywne wskaźniki gospodarcze. Według ekspertów Warszawa jest na przykład jednym z niewielu europejskich miast, w których wskaźnik bezrobocia będzie spadał z 7,4 proc. na koniec 2010 r. do 4, 6 proc. w roku 2012.
- Polska gospodarka okazała się najbardziej odporna na kryzys światowy wśród krajów europejskich, a bez wątpienia sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych jest uzależniona od stanu gospodarki - ocenia Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający Kancelarii Brochocki Nieruchomości
Jego zdaniem daleko jeszcze do powrotu koniunktury z przełomu lat 2007 i 2008, ale oznaki poprawy sytuacji są trwałe.
- Najemcy coraz odważniej patrzą w przyszłość i są skłonni do zawierania długoterminowych umów - podkreśla Brochocki.
Według niego w na uprzywilejowanej pozycji będą jeszcze tylko przez najbliższe 12 miesięcy. Potem sytuacja zmieni się na korzyść właścicieli.
- Stolica wciąż jest najważniejszym rynkiem wynajmu biur, jenak wiele firm, a szczególnie międzynarodowe koncerny, motywowane optymalizacją kosztów, decydują się na przeniesienie do innych miast - takich jak Łódź czy Wrocław, gdzie stawki czynszów są niższe - podkreśla współwłaściciel Kancelarii Brochocki.
Eksperci zgodnie podkreślają, że polski rynek biurowy ma wciąż ogromny potencjał.
- W Warszawie mamy obecnie mniej niż 2 mkw. powierzchni biurowej na głowę mieszkańca. Na zachodzie Europy jest to średnio 6-7 mkw. Rynek stołeczny to w sumie ponad 3 mln mkw. biur, podczas gdy w Paryżu są 54 mln mkw. biur, z czego 6 mln to pustostany - zauważa Radosław Popko, przedstawiciel niemieckich banków BerlinHyp i LBB w Polsce.
Stąd płynie wniosek, że czynsze prawdopodobnie zaczną rosnąć już w pierwszej połowie 2011 r., co na pewno ucieszy deweloperów.
- W rekordowym dla polskiego rynku biurowego 2008 r. zawarto umowy na 520 tys. mkw. powierzchni biurowych. W tym roku już domknięto kontrakty na 380 tys. mkw., a do końca grudnia war-tość ta osiągnie 460 tys. m kw. Widać więc czarno na białym, że ten rok jest znacznie lepszy niż poprzedni, a deweloperzy mogą mieć powody do optymizmu - podsumowuje Tomasz Czuba z firmy doradczej Jones Lang LaSalle.