Po styczniowym wyskoku kursu franka powyżej 4 zł mamy za sobą przyspieszoną lekcję z ryzyka kursowego. Nie przerabialiśmy jeszcze materiału z zakresu ryzyka stopy procentowej. Problem dotyczy tym razem zarówno walutowych, jak i złotowych klientów, choć tych ostatnich w szczególności. Dzisiaj cieszą się z niskiego oprocentowania, ale, jak wylicza PKO BP, jeśli stopy wzrosną o 2 pkt. proc., to ich miesięczna rata spuchnie aż o 25 proc. Uderzenie poczują wszyscy dłużnicy, ponieważ wszystkie kredyty w Polsce oparte są na zmiennej stopie.
Tymczasem w innych krajach pewien procent hipotek (a w niektórych wszystkie) spłacany jest według stopy stałej. Na zachodzie Europy, a także w Czechach i na Słowacji, połowa kredytów ma stałe oprocentowanie przez pięć-siedem lat, czyli przez okres zapadalności listów zastawnych, z których są finansowane.
— To dobry moment, żeby zacząć dyskusję o kształcie rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Obecny model, oparty na zmiennej stopie i finansowany z krótkoterminowych depozytów, generuje zbyt wiele rodzajów ryzyk — mówi Zbigniew Jagiełło, prezes PKO BP.
Uważa, że antidotum może być rynek listów zastawnych i system banków hipotecznych. W ten sposób krajowe banki uzyskają dostęp do długiego finansowania, a klient będzie mógł zaciągnąć dług o niezmiennych parametrach finansowych — przynajmniej przez kilka lat (choć trzeba dodać, że taki kredyt jest droższy od umowy ze zmiennym oprocentowaniem).
Zbigniew Jagiełło podkreśla, że trzeba przedyskutować jeszcze sporo kwestii, w tym element podstawowy: czy kredyty hipoteczne mają pochodzić tylko z banków hipotecznych, czy zezwolić też bankom uniwersalnym na udzielanie kredytów mieszkaniowych. Przede wszystkim jednak posłowie muszą uchwalić zmiany w ustawie o listach zastawnych, która ogranicza rozwój rynku. Projekt wciąż nie może opuścić murów resortu finansów. PKO BP, nie czekając na zmiany, uruchamia własny bank hipoteczny — trzeci na rynku, po Pekao i mBanku.
W kwietniu udzieli on pierwszego kredytu mieszkaniowego, a w pierwszym półroczu wyemituje pierwszy pakiet listów zastawnych o wartości 500 mln zł, skierowany do inwestorów krajowych (fundusze emerytalne, inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe). Docelowo emisje o takiej wartości bank może wypuszczać co kwartał.
— Chcemy, żeby co trzeci kredyt mieszkaniowy z grupy PKO BP pochodził z banku hipotecznego. Przy obecnej miesięcznej produkcji 800-900 mln zł co kwartał możemy emitowaćlisty zastawne o wartości kilkuset milionów złotych — mówi Rafał Kozłowski, prezes PKO Bank Hipoteczny. Kredyt z PKO BH niczym nie będzie się różnić od kredytu PKO BP. Przynajmniej z punktu widzenia klienta. Proces wnioskowania i podpisywania umowy będzie taki jak obecnie. Inaczej wygląda sprawa od bankowej kuchni. Wniosek trafi do PKO BP, a jeśli spełnia pewne kryteria, jak LtV poniżej 80 proc., zostanie skierowany do PKO BH.
— Będziemy kredytować tylko do 80 proc. wartości LtV, wyłącznie nieruchomości mieszkaniowe oddane do użytku — wyjaśnia Rafał Kozłowski.
Kredyty z pierwszej paczki listów zastawnych będą oparte na zmiennej stopie. Po zmianach w ustawie PKO BP jeszcze w tym roku chce przeprowadzić emisję pod kredyty o stopie stałej. Wtedy też będzie mógł wyjść z ofertą do inwestorów zagranicznych, którzy przy obecnym kształcie przepisów nie są zainteresowani naszym rynkiem listów zastawnych.
Oprócz własnej produkcji bank hipoteczny jest zainteresowany odkupieniem od PKO BP części portfela kredytów złotowych. Rafał Kozłowski uważa, że do skupu nadaje się połowa kredytów hipotecznych banku, czyli około 26 mld zł.
— Listy zastawne są tańsze od obligacji, którymi finansuje się PKO BP — wyjaśnia korzyści z posiadania banku hipotecznego w grupie Rafał Kozłowski.