Polska firma Origin Investments rozpocznie w październiku 2022 r. sprzedaż 60 lokali pod brandem Apartamenty ReVital budowanych w Mechelinkach w gminie Kosakowo k. Gdyni. Działająca na rynku usług senioralnych i rehabilitacyjnych spółka korzysta z kanadyjskiego know how firmy Origin.
Apartamenty ReVital to lokale, które z powodu infrastruktury, architektury i serwisu stanowią zupełnie nowy na naszym rynku model mieszkalnictwa, kierowany do klientów w wieku emerytalnym. W budynku, w którym znajdą się takie lokale, zbudowana zostanie strefa ReVital – pomieszczenia wspólne obsługiwane przez Origin Investments, w których realizowane będą programy aktywizacji, rozrywki i relaksu.
W skład kompleksu wejdzie też centrum leczniczo-rehabilitacyjne liczące 63 jednoosobowe pokoje i ponad 1000 m kw. powierzchni przeznaczonej na zabiegi fizjoterapeutyczne, ze specjalnym basenem i sprzętem rehabilitacji robotycznej. Pokoje w centrum mają służyć pacjentom przybywającym na dłuższe leczenie – np. po wypadku czy wylewie.
Pozostałe dwa budynki z apartamentami na wynajem krótkoterminowy – każdy po 60 lokali – mają służyć pacjentom przyjeżdżającym na krótkie turnusy rehabilitacyjne, rodzinom odwiedzającym seniorów i pacjentów centrum, jak również turystom. Apartamenty w tych budynkach są w sprzedaży od lipca 2022 r. i nabywców znalazła już ponad połowa ze 120 lokali.
Mechelinki są kurortem o niskiej zabudowie, z molo, portem rybackim, plażą nad Zatoką Pucką i planowaną w niedalekiej przyszłości mariną dla żaglówek. Partnerem inwestycji jest giełdowa spółka Pekabex mająca na Pomorzu jedną ze swoich fabryk prefabrykatów.
Nowość na rynku
– Apartamenty ReVital to core’owy produkt Origin w innych krajach, a teraz startujemy z nim również w Polsce. Połączona z mieszkaniem usługa polega na stworzeniu wspólnoty osób o podobnych oczekiwaniach i potrzebach, którym operator dostarcza serwis obejmujący sferę zdrowia i rozrywki. Programy operatora oferują zajęcia aktywności fizycznej i społecznej, zawierające elementy rehabilitacji i prewencji, powstrzymujące utratę samodzielności psychofizycznej – mówi Artur Rola, wspólnik i członek rady nadzorczej Origin Investments.
Mieszkania asystowane liczą średnio ok. 37 m kw. Dotychczas budownictwo senioralne kojarzyło się w Polsce głównie z domami opieki, w których przebywają osoby niesamodzielne. Niektórzy deweloperzy reklamowali też jako mieszkania senioralne obiekty bez barier przystosowane dla osób z problemami z poruszaniem się. Origin Investments stawia na aktywnych seniorów. Przekonuje, że z tego typu mieszkań można korzystać do końca życia.
Zachowawczo i rozważnie
Od początku działalności w Polsce w 2013 r. firma inwestowała bardzo zachowawczo. Dopiero w 2019 r. otworzyła pierwszy ośrodek opiekuńczy i rehabilitacyjny w Otwocku, w części przeznaczony na potrzeby opieki długoterminowej, w tym nad osobami chorymi na Alzheimera, w części na potrzeby zaawansowanej rehabilitacji neurologicznej i ortopedycznej (w sumie na 150 miejsc). Kolejną inwestycją był analogiczny ośrodek rehabilitacji neurologicznej i ortopedycznej w Krakowie (na 40 miejsc z dużą bazą ambulatoryjną), otwarty w 2020 r.
W marcu 2022 roku firma sprzedała otwocki i krakowski ośrodki opieki firmie LNA Sante – wiodącemu operatorowi ośrodków leczniczo-rehabilitacyjnych i senioralnych we Francji i innych krajach europejskich. Wartość transakcji przekroczyła 100 mln zł Wartość nowej inwestycji w Mechelinkach wyniesie ponad 100 mln zł – finansowana jest ze środków własnych, kredytów bankowych i sprzedaży lokali. W odróżnieniu od deweloperów mieszkaniowych Origin Investments nie martwi się kryzysem w kredytach hipotecznych – docelowa grupa nabywców nie wspiera się kredytami bankowymi.
– Obecna, bardzo dobra sytuacja finansowa grupy, połączona ze spowolnieniem na rynku nieruchomości, powinna pozwolić nam w najbliższym roku na okazyjne zakupy kolejnych terenów inwestycyjnych. Każda lokalizacja musi spełniać wiele kryteriów. Skrupulatnie analizujemy spływające do nas oferty nieruchomości – mówi Artur Rola.
Origin Investments poszukuje działek w centrach dużych miast lub w pobliżu dużych aglomeracji. Jednak nie wszystkie lokalizacje nadają się na Apartamenty ReVital.
Przypomnijmy, że 26 sierpnia na rynek trafiły projekty inwestycyjne Orpei, dotychczasowego lidera na rynku opieki senioralnej. W Warszawie, Gdańsku, Poznaniu, Krakowie, Łodzi i Konstancinie-Jeziornej miały one zapewnić jej kolejne tysiąc łóżek. W sumie do kupienia jest ok. 5 ha gruntów, głównie w centralnych lokalizacjach miast, z potencjałem zabudowy ok. 42 tys. m kw. powierzchni użytkowej, czyli blisko tysiąca lokali.
– Origin Investments skupia się na terenach pod lokale serwisowane, tymczasem wspomniane nieruchomości Orpei pozyskiwane były głównie z myślą o ośrodkach opiekuńczych i rehabilitacyjnych. Te produkty różnią się od siebie zasadniczo i podlegają innym kryteriom oceny. Gdybyśmy mogli wybrać rodzynki, to przystąpilibyśmy do negocjacji, ale nie interesuje nas cały portfel. Jestem też pewien, że w przyszłym roku pojawi się na rynku więcej takich atrakcyjnych nieruchomości – mówi Artur Rola.
Dla Kowalskiego czy dla PRS?
Wszystkie lokale w Mechelinkach przeznaczone zostały do sprzedaży indywidualnej.
– Mieszkania kupują seniorzy z myślą o sobie albo inwestorzy indywidualni, którzy chcą je seniorom wynajmować długoterminowo. Doświadczenia pokazują, że mieszkania pod opieką operatora nie eksploatują się tak szybko, jak zwykłe mieszkania na wynajem. Najemcy zamieszkują w lokalach przez długie lata, wynajmujący pozyskuje zatem „stałego” płatnika czynszu i nie musi martwić się o częste poszukiwanie nowych najemców – mówi Artur Rola.
Stworzenie synergii poprzez połączenie mieszkań senioralnych z usługami rehabilitacyjnymi pozwoli na poprawę rentowności takich projektów. Ważna jest też minimalizacja ryzyka, gdyż deweloper realizuje swoją marżę na projekcie deweloperskim budując i sprzedając mieszkania, a część rehabilitacyjno-lecznicza zarządzana jest przez profesjonalnego operatora branżowego.
Obecnie sytuacja na polskim rynku nieruchomości sprzyja inwestowaniu w mieszkania na wynajem. Fundusze inwestycyjne kupują całe projekty z budynkami przeznaczonymi na wynajem instytucjonalny. To, jak na razie, kilka tysięcy lokali w takim modelu, ale ich liczba dynamicznie rośnie. Zgodnie z zapowiedziami inwestorów ich liczba w ciągu najbliższych kilku lat powinna wzrosnąć do kilkudziesięciu tysięcy lokali.
Natomiast jeśli chodzi o mieszkania asystowane dla seniorów, to na razie ich skala jest zbyt mała a potencjał rynku ograniczony z uwagi na to, że samodzielni seniorzy, czyli tacy, którzy stanowią potencjał dla modelu assisted living – preferują pozostawanie we własnym mieszkaniu lub domu. Ograniczeniem są również zasoby finansowe seniorów. Stąd niewielu jest inwestorów instytucjonalnych, którzy chcieliby być aktywni, w tym segmencie.
W ocenie firmy inwestycjami w mieszkania senioralne zainteresowane są również fundusze mieszkań na wynajem instytucjonalny, tzw. PRS (private rented sector). Z perspektywy Origin Investments sprzedaż całego kompleksu byłaby na pewno łatwiejsza logistycznie, ale na tym etapie spółce zależy przede wszystkim na przedstawieniu na rynku wzorcowego rozwiązania mieszkalnictwa senioralnego i udowodnieniu jakości usług operatora. Uważa, że atrakcyjność oferty dla funduszy pojawi się po uzyskaniu skali, tj. po wybudowaniu kolejnych kompleksów ReVital.
– Obecnie widzimy duże zainteresowanie polskich seniorów zarówno kupnem jak i wynajęciem Apartamentów ReVital. W przyszłości zdecydujemy się na łączenie oferty mieszkań serwisowanych: na własność w jednej lokalizacji, a na wynajem instytucjonalny w innej, co otworzy możliwość współpracy z funduszami – mówi Artur Rola.
Mieszkania asystowane dla seniorów to w Polsce nowość. Pierwsze pojawiły się we wrocławskim ośrodku Orpei działając obok domu opieki tej firmy. To rozsądny model, bo zapewnia synergię między dwoma rodzajami działalności. Wciąż jeszcze aktywnym seniorom daje poczucie bezpieczeństwa, że w pobliżu są zatrudnieni specjaliści, którzy mogą pospieszyć im z pomocą, gdyby zaszła taka potrzeba.
Model zaproponowany obecnie przez Origin stawia na rehabilitację, co ma dodatkowy atut psychologiczny, mogący wspierać sprzedaż lub najem. Wielu seniorów w Polsce wzdraga się przed przeprowadzką do obiektu, który kojarzy się z pobytem na stałe. Natomiast rehabilitacja kojarzy się bardzo dobrze, jako coś ograniczonego w czasie, służącego poprawie zdrowia, polepszeniu sprawności. Przeznaczenie poszczególnych części kompleksu dla różnych grup klientów przyjeżdżających na krótki lub dłuższy pobyt, powinna również podnieść jego efektywność operacyjną i finansową.