Rynek hal nie przegrzeje się zbyt szybko

Deweloperzy magazynowi pracują na najwyższych obrotach. W budowie jest około 2 mln mkw. hal i powierzchni przemysłowej, a popyt wciąż góruje nad podażą

Według wstępnych szacunków firmy Savills, w pierwszej połowie 2018 r. deweloperzy oddali prawie 1 mln mkw. magazynów.

Wyświetl galerię [1/2]

NA HORYZONCIE NIE WIDAĆ CHMUR: Nic nie wskazuje, by dynamika rozwoju rynku miała wyhamować — Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w spółce Savills. Fot. ARC

— W 2017 r. na rynek dostarczono ponad 2 mln mkw. i wszystko wskazuje na to, że skala nowej podaży w 2018 i 2019 r. będzie co najmniej zbliżona, zwłaszcza gdy popatrzymy na pozytywne dane gospodarcze. Produkcja przemysłowa w czerwcu wzrosła o 6,8 proc. r/r, co przekraczało oczekiwania rynku. W dodatku rozwój firm e-commerce może sprawić, że sektor magazynowy będzie dużo bardziej odporny na wahania gospodarki niż wcześniej — zauważa Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w spółce Savills.

Nowa podaż

Główne place budowy hal stanowi Warszawa i jej okolice, centralna Polska oraz Górny Śląsk.

— Obecnie najwięcej, bo ponad 620 tys. mkw., powstaje w Polsce centralnej. Region ze względu na położenie u zbiegu autostrad A1 i A2 oraz drogi ekspresowej S8 cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem firm logistycznych, sieci handlowych oraz dystrybutorów. Wynajmują oni duże powierzchnie często powyżej 30 tys. mkw. z myślą o magazynach centralnych do obsługi krajowej i kanału e-commerce. Z kolei na Górnym Śląsku, w Warszawie i we Wrocławiu łącznie powstaje blisko 700 tys. mkw. — mówi Anna Głowacz, dyrektor działu industrial w AXI IMMO.

Według różnych szacunków, od 20 do 40 proc. powierzchni, która pojawiła się na rynku od 2017 r., powstało w formule BTS, czyli dla konkretnych najemców. W projekty przystosowane do indywidualnych potrzeb inwestują duże podmioty e-commerce, sieci handlowe oraz firmy produkcyjne.

— Tego typu magazyny szczególnie popularne są w Zachodniej Polsce, czyli blisko granicy z Niemcami, m.in. w Bolesławcu, Zielonej Górze i Świecku. Jeszcze w 2015 r. na tych terenach nie było w ogóle nowoczesnych hal. Obecnie oferują niemal 300 tys. mkw., a kolejne 200 tys. jest w budowie, na zamówienia konkretnych klientów — mówi Wojciech Zoń.

Odrobiona lekcja

Generalnie deweloperzy, w odpowiedzi na duży apetyt najemców, decydują się często na budowę obiektów o powierzchni większej niż zabezpieczona umowami przednajmu (pre-let). Wolą jednak nie realizować całych projektów na podstawie spekulacji.

— Rynek magazynowy odrobił lekcję sprzed 10 lat. Zdecydowana większość projektów uruchamiana jest po podpisaniu przynajmniej 40 proc. umów typu pre-let. Wydłużeniu ulegają umowy najmu, co jest związane z wymogami ze strony funduszy inwestycyjnych. Może tak wysokiego tempa po stronie popytu i podaży nie uda utrzymać się przez najbliższe pięć lat, ale sektor pozostanie stabilny — twierdzi Anna Głowacz, Robert Dobrzycki, prezes Panattoni Europe, wskazuje na aktualny niedobór powierzchni. Trudno w tym kontekście mówić o przegrzewającym się rynku.

— Popyt jest większy od podaży, a współczynnik pustostanów spada, co jest odzwierciedleniembardzo dobrej koniunktury i prężnego wzrostu gospodarczego, które kształtują decyzje klientów związane z najmem lub budowąobiektów logistycznych. Dodatkowo, jeśli porównamy zasobyobiektów magazynowych w kraju z istniejącą bazą na zachodzie Europy, to są one dużo mniejsze, a Polska obsługuje m.in. zachodnich sąsiadów — tłumaczy Robert Dobrzycki.

Przedstawiciele spółki deweloperskiej MLP Group zwracają uwagę, że w ostatnim okresie spadł wskaźnik pustostanów. Na koniec marca wynosił 4,7 proc., a według wstępnych danych w II kwartale będzie jeszcze niższy.

— Zdecydowana większość powierzchni zbudowanej w ostatnich kilku kwartałach była wynajęta już na etapie budowy — mówi Wojciech Zoń.

To kolejny argument za budową hal.

— Zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty wcale się nie wyczerpuje, wręcz przeciwnie. To efekt zarówno wchodzenia na nasz rynek zagranicznych inwestorów, jak też rosnącego popytu ze strony polskich podmiotów — uważa Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group.

Z napędem e-commerce

Jeśli popyt utrzyma się na podobnym poziomie w kolejnych latach, analitycy AXI IMMO spodziewają się przyrostu podaży hal przynajmniej o 1,5-2 mln mkw. rokrocznie. Popyt rozkręca w znacznym stopniu sektor e-commerce. Na zmianach zwyczajów zakupowych konsumentów korzystają branże towarzyszące, jak firmy kurierskie i logistyczne czy producenci opakowań. Rośnie też popularność magazynów wewnątrzmiejskich, co wiąże się z chęcią skrócenia czasu dostawy na rynku e-handlu.

— Nie jest to zjawisko nowe, choć w ostatnim czasie w zauważalny sposób przybiera na sile. Tego rodzaju pojedyncze obiekty znajdują się już w Polsce, czego przykładem są np. parki Ideal Idea na warszawskim Okęciu. Kolejne nieruchomości magazynowe w obrębie miasta buduje już obecnie kilku czołowych deweloperów, m.in. Panattoni, który niedawno wyszedł na rynek z konceptem City Logistics, oraz lokalny gracz — firma 7R, oferująca takie obiekty pod marką City Flex — informuje Wojciech Zoń.

Ponadto firmy produkcyjne, ze względu na wzrost zamówień, decydują się coraz częściej na outsourcing logistyki.

— Pod względem kapitału najliczniejszą grupę najemców stanowią firmy niemieckie i dostawcy produktów na ten największy w Europie rynek konsumencki. Mimo spadku dostępności pracowników i powolnego wzrostu kosztów pracy kolejne firmy decydują się na inwestycje w Polsce, a nie np. w tańszej Rumunii, ze względu na jakość i efektywność pracy, terminowość deweloperów i szeroko rozumianą stabilność biznesową — tłumaczy Anna Głowacz.

Jej zdaniem, rynek będzie stabilnie się rozwijał. Dynamika po stronie popytu i podaży może delikatnie spaść dopiero za 2-3 lata.

— Na obniżenie tempa realizacji nowych projektów może wpłynąć jedynie spowolnienie gospodarcze i tym samym spadek zamówień w Polsce i Niemczech. Obecnie wydłuża się czas realizacji inwestycji w związku z deficytem pracowników budowalnych — zauważa Anna Głowacz.

Weź udział w "XV Forum Polskich Menedżerów Logistyki POLSKA LOGISTYKA", 2-3 października 2018 r., Warszawa >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dorota Kaczyńska

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Nieruchomości / Rynek hal nie przegrzeje się zbyt szybko