Jason Sharman, szef Jones Lang LaSalle, przewiduje, że czynsze za powierzchnie magazynowe ustabilizują się pod koniec 2003 r. Na razie spadają.
„Puls Biznesu”: Ilość wynajętej powierzchni magazynowej w 2002 r. była taka sama jak rok wcześniej, powierzchnia niewynajęta stale się zmniejsza, a mimo to spadają także czynsze. Dlaczego tak się dzieje?
Jason Sharman: Rzeczywiście współczynnik powierzchni niewynajętej zaczął się zmniejszać, ale tak naprawdę ten proces zaczął się dopiero w połowie roku 2002. Głównie dlatego, że zaczęło powstawać znacznie mniej powierzchni czysto spekulacyjnej. W pewnym momencie okazało się, że na rynku jest duża nadpodaż magazynów i deweloperzy zaprzestali budowy nowych obiektów. Jednocześnie dosyć duży popyt spowodował, że te niewynajęte powierzchnie zaczęły się powali zapełniać. Trzeba jednak pamiętać o tym, że wolnych magazynów, czekających na najemców, jest ciągle bardzo dużo. W związku z tym deweloperzy starają się przyciągnąć najemców do swoich projektów, oferując im niższe czynsze i to dlatego one nadal mimo wszystko spadają. Prawdopodobnie jeszcze nie osiągnęły dolnego pułapu i możemy się spodziewać kolejnych obniżek — szczególnie w dużych centrach logistycznych poza granicami Warszawy.
Obecnie widać, że deweloperzy ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji i mniej chętnie budują obiekty przeznaczone na wynajem, jeśli wcześniej nie znajdą najemców (tzw. umowy pre-let). Czynsze będą jeszcze spadać, nadal bez najemców pozostaje 15-16 proc. magazynów.
To dobre wieści dla przyszłych najemców, którzy poszukują powierzchni magazynowej. A kiedy pojawią się nowe inwestycje?
— Wpływ na rynek magazynowy w Polsce ma obecna sytuacja na świecie. Globalna gospodarka przeżywa kryzys, a niepewność inwestorów pogłębia wojna w Iraku. Obecnie jednak wiele dużych firm logistycznych przygląda się takim rynkom jak Polska czy Czechy. Poziom czynszów w Polsce jest zbliżony do tych, które obowiązują w Niemczech — niestety poziom infrastruktury jest w Polsce dużo gorszy, a to może odstraszać inwestorów.
Trzeba jednak pamiętać, że dzisiejsze technologie pozwalają wybudować magazyn w ciągu pięciu miesięcy, a nawet szybciej. Rynek magazynowy w przeciwieństwie do biurowego znacznie szybciej reaguje na zmiany zachodzące w gospodarce. Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej wpłynie więc istotnie na rynek magazynowy — wielu operatorów logistycznych będzie szukać powierzchni pod duże obiekty dystrybucyjne. Część firm z UE rozgląda się także za powierzchniami produkcyjnymi i obiektami mogącymi pełnić funkcje fabryk. Myślę, że już w 2004 r. silniejszą stroną w negocjacjach będą deweloperzy.
Czy to oznacza wzrost czynszów?
— Myślę, że w 2004 r. możemy się spodziewać nieznacznego wzrostu opłat za powierzchnie magazynowe. Nie będzie to na pewno jakiś dramatyczny skok. Spodziewam się raczej stabilizacji czynszów pod koniec tego roku i na początku przyszłego.