Z dużą przyjemnością rozmawiam z ludźmi z różnych branż, wymieniając się informacjami na temat perspektyw gospodarczych. Z różnych dyskusji, w których ostatnio uczestniczyłem, kształtuje się obraz narastających obaw o kondycję gospodarki, ale na pewno nie strachu i paniki. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że są to opinie subiektywne, wynikające z nadziei, a nie chłodnej oceny sytuacji, ale mimo wszystko rozmowy są dla mnie zawsze ważnym uzupełnieniem analiz danych.
We wtorek prowadziłem webinarium w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych i wniosek był podobny. Nastroje w branży nieruchomości, będącej coraz istotniejszym elementem krajobrazu ekonomicznego, nie są może entuzjastyczne, ale są raczej spokojne. Widać dużą niepewność w obliczu wojny w Ukrainie i wysokiej inflacji, ale też dużo ostrożnego optymizmu. Czynnikiem, który budzi nadzieję na tym rynku, podobnie zresztą jak w wielu innych branżach, jest napływ setek tysięcy nowych mieszkańców.
Zapytałem uczestników webinarium o ocenę obecnego ryzyka makroekonomicznego: wojnę i towarzyszącą jej niepewność oraz rosnące stopy procentowe. Te dwa czynniki, jak pisałem wczoraj, mogą wywołać problem popytowo-podażowy: ograniczyć konsumpcję i inwestycje, a jednocześnie podbić koszty i wpędzić firmy w straty. Drzwi do recesji są niewątpliwie uchylone.
Wojna za wschodnią granicą wywołuje niepewność, sprawia, że niektórzy inwestorzy przyjmują postawę wyczekującą. Wzmaga również problemy z dostępnością materiałów oraz wysokie ceny, co na rynku deweloperskim jest mocno odczuwalne – materiały budowlane drożeją w bardzo wysokim tempie, podbijając koszty inwestycji. Jednocześnie skokowy wzrost stóp procentowych istotnie zwiększa koszty finansowania projektów. Warunki biznesowe stają się dużo trudniejsze.
Jednocześnie jednak z rozmowy wnioskuję, że jest sporo czynników, które mogą podtrzymywać popyt na rynku. Chodzi o popyt ze strony inwestorów kupujących budynki, który jest oczywiście funkcją popytu ze strony osób i podmiotów użytkujących budynki biurowe, magazynowe, handlowe, hotelowe czy mieszkaniowe.
Po pierwsze, nie ma sygnałów, by instytucje finansowe redukowały znaczenie Polski w portfelach inwestycyjnych. Po drugie, inwestorzy zagraniczni pozytywnie reagują na głośne deklaracje Stanów Zjednoczonych, przypominające o gwarancjach bezpieczeństwa dla Polski i regionu. Po trzecie, długookresowe fundamenty rozwoju gospodarczego Polski są wciąż traktowane jako solidne.
Najważniejszy jednak czynnik wywołujący pewien optymizm to ludzie – nowi mieszkańcy Polski. Przyjęliśmy w ostatnim miesiącu 2 mln uchodźców, z których część zostanie zapewne na dłużej. Jeszcze ważniejszy jest jednak proces, którego nie widać gołym okiem: do Polski relokują się firmy ze wschodu. Szukają zarówno biur i magazynów, jak też mieszkań dla pracowników. To wszystko sprawia, że popyt na nieruchomości powinien być wysoki, a przez to również powinno się utrzymywać zainteresowanie inwestorów zagranicznych.
To może sprawić, że na całym rynku – zarówno komercyjnym (na którym zaangażowani są inwestorzy instytucjonalni), jak i prywatnym – dostosowanie do epoki wyższych stóp procentowych odbędzie się przez wzrost czynszów, a nie spadek nominalnych cen. Rentowność inwestycji w nieruchomości musi wzrosnąć po skokowym wzroście oprocentowania obligacji skarbowych, które są punktem odniesienia dla wszystkich inwestycji. W Polsce oprocentowanie obligacji wzrosło o 4 pkt proc. w ciągu roku, w strefie euro o 1,5 pkt proc. W reakcji na to powinna też zwiększyć się relacja czynszów do cen, co może się odbyć albo poprzez wzrost czynszów, albo spadek cen nieruchomości. Im lepiej będą oceniane perspektywy gospodarcze, tym większa szansa na pierwszy scenariusz.