Rynek potrzebuje regulacji na lata

Pierwszy kwartał 2013 r., zgodnie z prognozami, miał przynieść niemal całkowite załamanie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Głównie z powodu wygaszenia programu dopłat do kredytów hipotecznych Rodzina na swoim i oczekiwania na wejście w życie kolejnego systemu zachęt — Mieszkanie dla młodych. Jednak wbrew oczekiwaniom z danych publikowanych przez spółki giełdowe wynika, że w ciągu minionych trzech miesięcy sprzedaż była na dobrym poziomie, niekiedy nawet przekraczając wyniki z IV kwartału 2012 r.

— Spodziewaliśmy się wyhamowania sprzedaży mieszkań w I kwartale 2013 r. Obawialiśmy się też, że zapowiedź wprowadzenia nowego programu dopłat do mieszkań w 2014 r. może zachęcić niektórych kupujących do wstrzymania się z decyzją o zakupie. Tymczasem rynek zaskakuje dobrymi wynikami. Nabywców znajdują mieszkania większe, wzrasta udział transakcji finansowanych w dużej części za gotówkę. Wydaje się, że osoby zamożniejsze doszły do wniosku, że to dobry moment na kupno mieszkania, na co z pewnością wpłynęły atrakcyjne ceny i niepewność innych form inwestowania. Poza tym mało kto wierzy, że nowy program szybko wejdzie w życie — wyjaśnia Konrad Płochocki, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Zamieszanie z dopłatami

Choć wyniki sprzedaży największych firm deweloperskich są dobre, to sami zainteresowani przyznają, że liczba sprzedanych mieszkań to jedno, a ceny po jakich są sprzedawane to drugie.

— Brak dopłat do kredytów hipotecznych i brak szczegółów dotyczących nowego programu powodują, że deweloperzy są zdani na siebie i muszą sięgać po coraz agresywniejsze promocje, szczególnie teraz, gdy cena odgrywa coraz większą rolę — przyznaje Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro. Programy dopłat mają wady i zalety: z jednej strony pobudzają i zwiększają zainteresowanie zakupem mieszkań, ale z drugiej powodują rozchwianie rynku. Najpierw rosnące ceny wywindowały limity cen mieszkań, które mogły być kupowane z rządowym wsparciem, a teraz po wygaszeniu Rodziny na swoim widoczne są bardzo duże spadki. W Warszawie nietrudno znaleźć inwestycje gdzie jeszcze dwa lata temu za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić nawet ponad 9 tys. zł, a obecnie, w kolejnym etapie tego samego osiedla, ceny wynoszą około 7 tys. zł.

— Ustawodawca powinien się zastanowić czy tworzenie programów, które funkcjonują w oparciu o takie parametry jak wielkość i cena mieszkań, ich położenie, wiek nabywcy czy nawet liczba dzieci, to dobre rozwiązanie. Może lepszym pomysłem byłoby umożliwienie nabywcom mieszkań skorzystania z ulg podatkowych. Taka zachęta rządu realnie mogłaby się przyczynić do pobudzenia sektora budownictwa, co przełożyłoby się na inne branże powiązane z segmentem nieruchomości, a nawet na całą gospodarkę — proponuje Sławomir Horbaczewski, wiceprezes Marvipolu.

Nie tylko własność

Zdaniem Konrada Płochockiego, potrzebna jest stabilna i długofalowa polityka wspierająca rozwój budownictwa mieszkaniowego. Według szacunków PZFD, w Polsce brakuje 1 mln mieszkań, ale Bank Światowy i rząd mówią, że potrzeba nawet 2 mln. Jednak z pewnością nie uda się zapewnić własnościowych mieszkań wszystkim chętnym. W krajach gdzie rynki nieruchomości są bardziej rozwinięte niż w Polsce alternatywą dla osób, które nie mają własnych czterech kątów są dobrze rozwinięte rynki najmu.

— Powinniśmy wyciągnąć naukę z kryzysu amerykańskiego. Polityka zapewnienia własnego domu osobom, których nigdy nie było stać na obsługę kredytu doprowadziła tam do największego kryzysu gospodarczego od kilkudziesięciu lat. Własne mieszkanie

ogranicza mobilność ludzi. Wiązanie osób o stosunkowo niskich dochodach z jednym miejscem zamieszkania na lata może powodować, że stają się jeszcze bardziej narażone na bezrobocie. W razie zamknięcia zakładu pracy trudno im będzie przeprowadzić się w poszukiwaniu nowego miejsca zatrudnienia co tylko utrwali ich trudną sytuację materialną — dodaje Konrad Płochocki. W Polsce dwuosobowa rodzina wydaje na najem mieszkania 30 proc. dochodu, co czyni najem mieszkania prawie najdroższym w Europie. Drożej jest tylko w Rumuni. Czynsze są powiązane z liczbą mieszkań na wynajem. W Austrii, która ma jeden z najwyższych wskaźników mieszkań na wynajem wynoszący ponad 42 proc., dwuosobowe gospodarstwo domowe wydaje na najem tylko 16 proc. dochodów.

— W Polsce powinno się rozwijać budownictwo mieszkań na wynajem jako alternatywa dla mieszkań własnościowych. Konieczne jest stworzenie regulacji prawnych i rozwiązań, które ucywilizują ten sektor rynku i umożliwią bezpieczne i rozsądne ekonomicznie wynajmowanie mieszkań. Pamiętajmy, że nie wszyscy chcą mieć mieszkanie na własność, rynek pracy coraz częściej wymusza większą mobilność pracowników, poza tym młode pokolenia coraz mniej chętnie chcą mieszkać w jednym miejscu przez całe życie — podsumowuje Sławomir Horbaczewski.

Choć programy dopłat pobudzają rynek mieszkaniowy i pomagają wielu osobom w zakupie własnego M, to potrzebniejsze są rozwiązania, które umożliwiłoby stabilny rozwój tego sektora gospodarki.