Zagadnienia nurtujące deweloperów i inwestorów sprowadzają się do próby znalezienia odpowiedzi na pytania: na jakim etapie rozwoju już znajduje się polski rynek, czy stopy zysku nadal będą spadały oraz gdzie i w jakie nieruchomości warto inwestować? Wiedza taka jest niezmiernie istotna, ponieważ w latach 2004-05 na rynku nieruchomości Europy Środkowej ulokowanych zostanie łącznie 3,9 mld EUR. Największa część tej kwoty trafi właśnie do Polski. Na naszym rynku nieruchomości inwestuje się głównie w centra handlowe i dystrybucyjne, osiedla mieszkaniowe w dużych miastach, biurowce i obiekty przemysłowe. Niewielkim zainteresowaniem cieszą się natomiast nieruchomości hotelarskie i inne o przeznaczeniu turystycznym. Jednak ze względu na mniejszą skalę inwestycji turystyka i hotelarstwo mogą być szansą dla lokalnych przedsiębiorców na zaistnienie na rynku nieruchomości.
W kategorii centrów handlowych zainteresowanie inwestorów zwróciło się mocno ku miastom o liczbie mieszkańców 100-200 tys. Sukcesy kilku pierwszych projektów, jakie zrealizował np. Ahold Central Europe w Elblągu i Bielsku Białej, oraz plany inwestycyjne firm takich, jak Parkridge czy Polimeni ośmielają innych do wejścia na tego typu rynki.
Olbrzymie zainteresowanie obiektami handlowymi w Polsce nasuwa jednak pytanie, jak długo potrwa boom inwestycyjny. Tu jednak zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy są optymistami. Wprawdzie po przystąpieniu Polski do UE spadły stopy zwrotu, ale wciąż są one wyższe niż w starej Piętnastce. Bezpieczeństwo inwestycji związane między innymi z członkostwem w Unii jest dla wielu inwestorów ważniejsze niż szybki, ale obciążony dużym ryzykiem, zarobek. Do kraju przychodzą instytucje zainteresowane inwestycjami długoterminowymi. Ci, którym zależy na szybkim i dużym zysku, ale obarczonym większym ryzykiem, przenoszą się do Rumunii, Bułgarii czy na Ukrainę. Polska nie traci jednak na popularności. Jest bardzo dużym rynkiem w tej części Europy i ciągle ma jeszcze spory potencjał inwestycyjny.
Najbardziej rozwiniętym rynkiem inwestycyjnym jest sektor nieruchomości handlowych. W tej chwili spotykamy się z zainteresowaniem inwestowaniem nie tylko w centra nowe, zlokalizowane w największych miastach i w pełni wynajęte. Coraz częściej zainteresowaniem cieszą się obiekty handlowe dające szansę na wzrost ich wartości pod warunkiem zrealizowania określonego biznesplanu. Oznacza to zakup centrum gorszego, ulepszenie jego oferty, rozbudowę, zwiększenie pozycji rynkowej i w efekcie sprzedaż z zyskiem.
Zaczyna się wtórny obrót centrami handlowymi. Fundusze, które nabyły je przed kilkoma laty, realizują zyski z inwestycji, odsprzedając je kolejnym funduszom. Przykładem takiej transakcji może być zakup przez Dawnay Day za kwotę 64,5 mln EUR od spółki joint venture złożonej z GE Capital i Heitmana czterech centrów handlowych: Tulipan Centre w Łodzi, Osowa w Gdańsku, Kometa w Toruniu oraz sosnowieckiego Centrum Sosnowiec. Coraz częściej będziemy więc mieli do czynienia z inwestycjami w rozbudowę, modernizację czy wtórną zmianę najemców w centrach handlowych. Jest to związane z faktem, że wiele centrów obecnych na rynku dobiega pięciu lat, a większość kontraktów najmu w Polsce zawierana była na ten właśnie okres.
Biorąc pod uwagę obecny poziom stóp zwrotu, dochodzący w przypadku centrów handlowych do 7 proc., nadwyżkę popytu na nieruchomości nad ich podażą i wtórne transakcje zawierane pomiędzy funduszami inwestycyjnymi, można przyjąć, że polski rynek inwestycyjny wchodzi w fazę dojrzałości.
Marta Burek, development & marketing director Donaldsons Polska
Grzegorz Dudziak, asset management director Donaldsons Polska