Mniejsza dynamika zwrotu z inwestycji nie zniechęca do budowy
Od stycznia 2005 do grudnia 2007 podaż powierzchni magazynowych wzrosła ponad trzykrotnie. Popyt nie spada.
W ciągu kilku lat Polska stała się potentatem na rynku powierzchni magazynowo-logistycznych. Buduje ich wiele, a poza tym jest najbardziej pożądaną lokalizacją wśród krajów Europy Środkowej i Wschodniej. Niestety, już dziś eksperci przewidują, że w 2008 r. popyt wyhamuje, a i dynamika przyrostu zysków z wynajmu będzie niższa niż w roku ubiegłym. Obecnie stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości tego typu wynoszą mniej niż 7 proc., podczas gdy pięć lat wcześniej sięgały nawet 12 proc.
— Nie ma powodów do paniki, bo nic nie wskazuje na to, by koniunktura nagle się załamała. Wyniki z ostatnich miesięcy pokazują tylko tyle, że nie da się w nieskończoność podbijać wysokoprocentowych wzrostów wskaźników, obserwowanych w latach poprzednich — uspokaja Tomasz Olszewski, szef działu powierzchni przemysłowych i magazynowych z firmy doradczej Cushman & Wakefield.
Naczynia połączone
Z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield wynika, że rynek inwestycyjny w przypadku nieruchomości przemysłowych (do których zaliczane są też magazyny) charakteryzuje najmniejsza aktywność w porównaniu z pozostałymi sektorami komercyjnymi. Wynika to z tego, że w przeciwieństwie np. do rynku biurowego właściciele wynajętych magazynów nie chcą ich sprzedawać. Dodatkowo, wbrew prognozom, w 2007 r. zbudowano mniej nowych obiektów tego typu niż rok wcześniej (spadek około 25 proc.). Dzisiaj specjaliści przewidują, że jeżeli nie uaktywnią się czołowi deweloperzy, aktywność mogą pobudzać tzw. transakcje inwestycyjne. Polegają one na wykupywaniu np. przez fundusze inwestycyjne gotowych i wynajętych centrów logistycznych od ich deweloperów.
Stabilna jest natomiast podaż magazynów. W pierwszym kwartale 2008 r. trwa budowa przeszło 1,5 mln mkw.
— Nasi najwięksi klienci wywodzą się spośród międzynarodowych operatorów logistycznych. Obserwujemy jednak wzrost liczby najemców spośród firm produkcyjnych i sieci handlowych. Coraz częściej projektujemy i budujemy obiekty zgodnie z wytycznymi klienta — pod konkretnego najemcę — mówi Maciej Madejak, wiceprezes spółki ProLogis, zarządzającej w Polsce 40 budynkami magazynowymi o łącznej powierzchni 792 tys. mkw.
Opinię tę potwierdza przedstawiciel firmy Cushman & Wakefield.
— Zeszły rok można śmiało nazwać rokiem sieci handlowych. Podpisano z nimi aż 12 proc. wszystkich umów najmu magazynów. Wystarczyło kilka dużych transakcji, aby osiągnąć taki wynik — komentuje Tomasz Olszewski.
Coraz mniej białych plam
Mapa dobrych lokalizacji dla magazynów powoli się rozrasta.
— W minionym roku najwięcej parków logistycznych powstało na Śląsku, który staje się bazą dla Europy Środkowej i Wschodniej. Budowa nowoczesnych magazynów rozwija się również w Poznaniu czy Szczecinie — wylicza Maciej Madejak.
W tym roku wielkie i nowoczesne powierzchnie magazynowe powstaną także w Bydgoszczy i Toruniu. Eksperci z Cushman & Wakefield już od roku zapowiadają inwestycje na ścianie wschodniej. Za sprawą planowanych inwestycji drogowych popularnymi lokalizacjami mają się wkrótce stać Lublin i Rzeszów.
Izabela Tadra