Na ziemi nigdy się nie traci. Choć przekształcanie gruntów rolnych pod inwestycje jest czasochłonne, zyski rekompensują stracony czas i nerwy.
Podniesienie wartości nieruchomości gruntowej w celu jej późniejszej odsprzedaży określane jest mianem land development. Wystarczy kupić grunty rolne, później je odrolnić, przygotowując pod przyszłe inwestycje. Zajęcie czasochłonne, kosztowne, obarczone ryzykiem — ale wciąż zyskowne.
— Deweloperzy z zainteresowaniem analizują opłacalność kupna przygotowanych gruntów, mimo że są droższe niż rolne. Cena proponowana przez land dewelopera uwzględnia nakłady poniesione przez sprzedającego — m.in. na zakup i scalenie gruntu, zmianę użytkowania terenu, nieco rzadziej — wykonanie projektu i uzyskanie odpowiednich pozwoleń. W polskich realiach land deweloper rzadko ponosi koszty uzbrojenia terenu, starając się minimalizować koszty — wyjaśnia Grzegorz Żochowski, partner REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym.
Złoto dla zuchwałych
Ryzyko w tym, że land deweloper skupuje tanie grunty, licząc, że przez kilka lat cena ziemi przygotowanej pod inwestycję będzie rosła.
— Spodziewany zysk ze sprzedaży to wypadkowa wielu zależności, jak: nakłady na przygotowanie terenu pod inwestycję, właściwa ocena czasu wykonania zamierzonych działań, ocena atrakcyjności lokalizacji nieruchomości w perspektywie kilku następnych lat oraz właściwe oszacowanie rozwoju lokalnego rynku. Jest to również związane z polityką rozwoju, planowaną przez władze miasta lub regionu, czyli przygotowywanymi inwestycjami w infrastrukturę drogową, sieć transportu miejskiego, rozwój infrastruktury społecznej i handlowej — wymienia jednym tchem Grzegorz Żochowski.
Gdy te założenia uda się spełnić, inwestycja może być bardzo opłacalna. Cena sprzedaży gruntu gotowego do rozpoczęcia inwestycji budowlanej może być kilku, a nawet kilkunastokrotnie wyższa od pierwotnie zapłaconej.
— A to oznacza ponadprzeciętne zyski dla sprzedającego — mówi Grzegorz Żochowski.
Land deweloperzy powinni skupić się na miejscach, które w niedalekiej przyszłości mogą się stać celem deweloperów — takich jak rejony podmiejskie wokół dużych miast, gdzie popyt na tańsze mieszkania utrzymuje się na względnie wysokim poziomie.
W bok od centrum
— Inwestorzy wykazują duże zainteresowanie okolicami o dobrze rozwiniętej sieci dróg prowadzących do centrum miasta, z dostępem do infrastruktury społecznej i handlowej i do komunikacji publicznej — tłumaczy Grzegorz Żochowski.
Dobre miejsce do inwestowania w odrolnianie to także grunty w pasie wybrzeża oraz okolice górskich miejscowości wypoczynkowych.
Nie bez znaczenia jest właściwa ocena perspektyw rozwoju miasta i jego okolic, czyli przyszłych inwestycji mogących wpłynąć na atrakcyjność obszarów podmiejskich (budowa autostrady, mostu, lotniska, utworzenie strefy ekonomicznej, centrum handlowego).
Kredyt z przeszkodami
Jak sfinansować przedsięwzięcie? Czy kredyt bankowy jest dobrym wyjściem?
— To zależy od indywidualnej oceny opłacalności przedsięwzięcia i właściwej oceny stanu rynku w perspektywie kilku następnych lat od zakupu nieruchomości —uważa Grzegorz Żochowski.
Czynniki decydujące o poszukiwaniu zewnętrznych źródeł finansowania zakupu gruntu to: czas realizacji przedsięwzięcia, możliwości finansowe nabywcy i przekonanie instytucji finansowej o powodzeniu inwestycji. W tym ostatnim przypadku jest problem, ponieważ dla banku sytuacja, kiedy nie rozpoczęto jeszcze prac nad planem miejscowym, jest trudna do przełknięcia. Wówczas nie da się określić terminu zakończenia tych procedur z dokładnością pozwalającą na uwzględnienie go w umowie kredytowej. Taka ewentualność podnosi ryzyko inwestycji. Dlatego zdecydowana większość banków nie współfinansuje nabycia gruntów rolnych w celu przekształcenia ich w tereny inwestycyjne.
Jak najtaniej. W Polsce land deweloper rzadko uzbraja teren, starając się minimalizować koszty — wyjaśnia Grzegorz Żochowski, z firmy doradczej REAS.