PB: Czy skala popytu wywołanego startem programu Pierwsze mieszkanie zaskoczyła branżę? A może tego się spodziewała?
Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: Zdecydowana większość firm deweloperskich w Polsce buduje mieszkania od wielu lat. Na bieżąco więc śledzą zmiany, które następują na rynku, a warto podkreślić, że jest on naprawdę trudny. Kiedy w grudniu 2022 r. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, zapowiedział program Pierwsze mieszkanie, część deweloperów przyjęła ten komunikat z pewnym niedowierzaniem. Mieli wątpliwości, czy uda się zrealizować projekt w założonym kształcie. Zastrzeżenia były oczywiście uzasadnione tym, co działo się wówczas na rynku. WIBOR sięgał niemal 7,5, a inflacja 17 proc. Z początkiem 2023 r. wątpliwości deweloperów rozwiali jednak klienci, którzy gromadnie pojawili się w biurach sprzedaży. Potwierdzając w ten sposób, że wierzą w program, zasygnalizowali to sprzedawcom. Skutkiem był duży wzrost liczby rezerwacji. Co ważne — uaktywniły się osoby, które zaczęły rozglądać się za nieruchomościami w obawie przed możliwym wzrostem cen. To właśnie ta grupa w I kw. 2023 r. najliczniej rezerwowała mieszkania. Deweloperzy nabrali więc absolutnej pewności, że program wejdzie w życie. W przeciwnym razie jego skutki — nazwijmy je politycznymi, gdyż wiążą się z wyborami parlamentarnymi — byłyby tak poważne, że żaden minister nie zdecydowałby się na zaniechanie. I rzeczywiście, gdy w lipcu program wystartował, sprzedaż była spektakularna i nie było w tym nic dziwnego. Spółki przez pół roku obserwowały kumulujący się popyt i wiedziały, że musi wybuchnąć.
Jak z punktu widzenia ekonomistki ocenia pani program Pierwsze mieszkanie. Jakie są jego mocne i słabe strony?
Zacznę od mniej rozpromowanej części, a więc od Konta mieszkaniowego, które ma same zalety. Skłania potencjalnych kupujących — młodych ludzi, ale też ich rodziców — do właściwego zachowania. Chodzi oczywiście o systematyczne oszczędzanie na zakup mieszkania w przyszłości. Poza tym, że konto będzie oprocentowane, państwo zaoferuje jego posiadaczom tzw. premię mieszkaniową na poziomie wskaźnika inflacyjnego. Co jednak ważne, jeżeli inflacja znacząco spadnie, zaś dynamika wzrostu cen mieszkań będzie większa, to przy wyliczeniu premii będzie brany pod uwagę wskaźnik wyższy, korzystniejszy dla oszczędzającego. Konto mieszkaniowe jest więc świetnym pomysłem. Brawo dla twórców.
Propozycja zbiera oklaski, ale wciąż mało się o niej mówi. Dlaczego tak się dzieje?
Dlatego, że jest to produkt niespektakularny w przeciwieństwie do drugiej części programu Pierwsze mieszkanie. Chodzi oczywiście o Bezpieczny kredyt 2 proc., który spowodował ogromne, a jednocześnie gwałtowne zmiany. Spektakularne zjawiska są łatwe do zakomunikowania. Te spokojne, jak przykładowe zakładanie Konta mieszkaniowego i oszczędzanie, nie wiążą się z wieloma emocjami.
Bezpieczny kredyt 2 proc. skrócił drogę po własne M, ale wpłynął też na ceny za metr...
Trzeba zacząć od tego, że ta część programu Pierwsze mieszkanie zmobilizowała popyt, ale nie stworzyła go. Podkreślę to, potrzebę mieszkaniową — w sensie społecznym — mamy od lat. Wiele osób natomiast nie mogło jej zaspokoić ze względu na trudną sytuację gospodarczą w latach 2021-22. Poza rosnącą inflacją i zaostrzonymi warunkami kredytowania musieliśmy się mierzyć z rosnącymi kosztami utrzymania, zmniejszeniem się oferty mieszkań na wynajem, wzrostem czynszów, a poza tym malejącą podażą u deweloperów i rosnącymi stawkami za metr.
To spowodowało, że grupa osób, nawet tych, którzy już oszczędzali na mieszkanie, w pewnym momencie została odcięta od możliwości zakupu. Dla niektórych problemem stała się również poprawa warunków mieszkaniowych dzięki najmowi, ponieważ po wybuchu wojny w Ukrainie w lutym 2022 r. czynsze bardzo gwałtownie wzrosły.
Bezpieczny kredyt 2 proc. skrócił drogę po własną nieruchomość i jest to absolutna zaleta tej części programu. Jeśli natomiast chodzi o jej wady, to trzeba podkreślić, że inicjatywy wspierające popyt zazwyczaj mają ogromny potencjał do podnoszenia cen. I to się właśnie stało.
Czy Bezpieczny kredyt 2 proc. to jedyny czynnik powodujący zwyżkę i jakiej części oferty one dotyczą?
Ceny mieszkań w Polsce szły w górę również bez rządowego programu wparcia. Z pewnością jednak przyspieszył on ten wzrost. W Otodom Analytics co miesiąc przeprowadzamy badanie, w którym sprawdzamy, jaka część mieszkań deweloperskich na siedmiu rynkach w Polsce tanieje, a jaka drożeje. W maju 2023 r., gdy preferencyjne kredyty jeszcze nie działały, 34 proc. lokali deweloperskich zdrożało w ciągu 30 dni poprzedzających badanie. Podwyżki wynosiły przeważnie do 5 proc. choć oczywiście zdarzały się też mieszkania, których cena wzrosła o 7-8 proc. Kiedy wykonaliśmy to samo badanie na początku sierpnia 2023 r., okazało się, że zdrożało aż 55 proc. lokali. To znaczący skok.
Warto też zwrócić uwagę na niepokojące zjawisko, które dzieje się w tle. Program nakręca popyt, tymczasem wielu deweloperów ma kłopoty z dostarczeniem podaży. W siedmiu największych miastach w ofercie jest obecnie około 37,8 tys. mieszkań, najmniej od stycznia 2022 r. Można powiedzieć, że nie jest to groźny poziom, ale jeśli spojrzymy na poszczególne miasta, sytuacja wygląda jeszcze poważniej. Gdyby utrzymało się obecne tempo sprzedaży, a deweloperzy nie wprowadzali nowych inwestycji, to w Warszawie w cztery miesiące zniknęłyby z rynku wszystkie deweloperskie mieszkania. W Krakowie nastąpiłoby to po pięciu miesiącach, a we Wrocławiu po sześciu.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
dziś: „Boom na Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Goście: Ewa Palus — Rednet Property Group, Katarzyna Kuniewicz — Otodom, Jan Dziekoński — FLTR.pl.