Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec I kw. 2022 r. wyniosła ponad 25 mln m kw. – wynika z najnowszych danych firmy doradczej Colliers. Deweloperzy oddali do użytku w tym czasie niemal 1,3 mln m kw., co było najwyższym jak dotąd wynikiem pierwszego kwartału w historii polskiego rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych. Rekordowo dużo pozostawało w tym czasie również powierzchni w budowie. Pod koniec marca 2022 r. łączna powierzchnia rozpoczętych hal wynosiła 4,8 mln m kw.
Obecnie ilość powierzchni w budowie jest wciąż wysoka, jednak według ekspertów Colliersa w kolejnych kwartałach powinno nastąpić jej obniżenie, ponieważ brak rąk do pracy oraz wyższe koszty budowy sprawiają, że deweloperzy stali się mniej skłonni do rozpoczynania budowy nowych obiektów.
Czasowy spadek atrakcyjności
Autorzy raportu 7R i Colliersa „Branża logistyczno-przemysłowa. Kierunki rozwoju z perspektywy 2022 r.” spodziewają się, że w dłuższej perspektywie nie dojdzie do większych zmian pod względem popytu i podaży, ale w 2022 r. tempo wzrostu tej części rynku może jednak być niższe niż w poprzednich latach.
– Znaczny wzrost kosztów budów był widoczny już od początku pandemii, jednak wojna w Ukrainie przyspieszyła ten proces. W dłuższej perspektywie możemy zatem spodziewać się podwyżek bazowych oraz efektywnych stawek czynszów, które podyktowane są m.in. wyższymi cenami surowców, a także rosnącymi kosztami eksploatacyjnymi i cenami nośników energii – mówi Maciej Chmielewski, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliersie.
Na ewentualny czasowy spadek atrakcyjności inwestycyjnej polskiego rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych może wpłynąć ograniczona dostępność nowych źródeł surowców energetycznych oraz materiałów budowlanych, niestabilność finansowa, a także wysoki poziom inflacji.
Eksperci obu firm wskazują jednak także szanse na dalszy rozwój branży, m.in. w postaci zwiększonego zainteresowania inwestycjami wśród podmiotów ze wschodu Europy, stopniowy przyrost siły roboczej, umożliwiający budowę nowych obiektów w coraz większej liczbie lokalizacji czy rozwój mniejszych rynków logistycznych, które dotąd cechował najwyższy poziom pustostanów.
Scenariusze wojenne magazynów
O tym, które z powyższych aspektów zyskają w najbliższym czasie na znaczeniu w dużej mierze zdecyduje jednak scenariusz, jaki będzie towarzyszył wojnie w Ukrainie. Jak wynika z analizy makroekonomicznej prof. Witolda Orłowskiego, przygotowanej na potrzeby raportu 7R i Colliersa, wariant optymistyczny zakłada stopniową stabilizację cen surowców i normalizację sytuacji w kontekście aktywności deweloperskiej oraz klimatu inwestycyjnego dla Polski. Aby tak się stało, relacje pomiędzy Rosją a pozostałymi krajami członkowskim UE powinny przyjąć kurs deeskalacji, a każdorazowe zaostrzenie tych stosunków będzie skutkowało pogorszeniem perspektywy długoterminowej.
W scenariuszu pesymistycznym, który zakłada przedłużanie się wojny w Ukrainie i eskalację konfliktu gospodarczego Zachodu z Rosją, ceny surowców i inflacja będą rosły, a czas budowy magazynów się jeszcze wydłuży. Inwestorzy z Zachodu i Azji nadal niechętnie będą lokować kapitał w nieruchomości komercyjne w Polsce. Tym niemniej popyt ze strony firm przenoszących działalność z Ukrainy i Rosji do Polski wzmocni rozwój sektora przemysłowo-logistycznego we wschodniej części kraju, a większa liczba ludności sprawi, że będzie potrzeba nowych obiektów logistycznych do obsługi handlu detalicznego i e-commerce.
W swoich prognozach Witold Orłowski nakreślił również scenariusze kontynuacji napięć oraz zimnej wojny, które stanowią warianty pośrednie pomiędzy pesymistycznym i optymistycznym. We wszystkich jednak jest mowa o wydłużonym czasie budowy hal, rosnących stawkach czynszów i opłat eksploatacyjnych, powstrzymywaniu się kapitału zachodniego i azjatyckiego przed inwestowaniem w magazyny w Polsce oraz o potrzebie budowy nowych obiektów związanych z obsługą zwiększonej liczby ludności.