Uchwalenie projektów ustaw o VAT i CIT w proponowanym kształcie wprowadza wiele niejasnych i sprzecznych z logiką rozwiązań. Czy przyczynią się one do dalszej degradacji mieszkań spółdzielczych i narastania zadłużenia lokatorów? Spółdzielnie mieszkaniowe twierdzą, że tak!
Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP protestuje przeciwko wprowadzeniu nowych uregulowań w ustawach o podatkach CIT, PIT oraz VAT.
— Rząd cały czas deklaruje wolę wspierania budownictwa mieszkaniowego. Tymczasem projekt ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o zmianie podatku dochodowego od osób prawnych wskazuje na co innego. Rząd chce drenażem finansowym spółdzielni mieszkaniowych łatać dziurę budżetową — alarmuje Ryszard Jajszczyk, pełnomocnik zarządu, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Analizując skutki wprowadzenia podatku CIT można dojść do wniosku, że rząd cierpi na rozdwojenie jaźni. Z jednej bowiem strony Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast zapowiada konieczność uchwalenia ustawy o rewitalizacji, w której jedną z najważniejszych pozycji jest odnowa zasobów mieszkaniowych, z drugiej zaś, projekt ustawy odbiera spółdzielniom mieszkaniowym 19 proc. ich dochodu, który przeznaczony był na remonty i bieżącą obsługę budynków mieszkalnych.
— Z mocy obowiązującej ustawy, jeśli zarządca budynków mieszkalnych, a więc spółdzielnia mieszkaniowa, administrator domów komunalnych czy wspólnot mieszkaniowych, przeznaczał wypracowany dochód na ten cel, miał prawo zatrzymać całość. Opłacało się więc inwestować w posiadane budynki. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych zarządcy obracali w 2002 roku kwotą 17 mld zł, z czego na eksploatację i remonty przeznaczyli 7 mld zł. W kwocie tej zawiera się zarówno część pieniędzy z czynszu lokatorów przeznaczona na ten cel, jak i dochód z czynszu za lokale użytkowe. Statystycznie rzecz biorąc, 5 proc. powierzchni należących do spółdzielni to lokale użytkowe na wynajem. Przynoszą one jednak 15 proc. przychodów, co daje około 700 mln zł w całości przeznaczone na fundusz remontowy. Jeśli ustawa wejdzie w życie, to kwota ta zmniejszy się prawie o 140 mln zł, które spółdzielnie będą musiały oddać do budżetu. Nie wliczając w to dochodów z reklam, nadajników telefonii komórkowej itp., które też zasilały fundusze remontowe — wylicza Ryszard Jajszczyk.
Projekt ustawy nie wyjaśnia jednoznacznie, co z przychodami, które spółdzielnia pozyskiwała przy przekształceniach własnościowych. Dotychczas w całości przeznaczano je na remonty.
— Czy ta część wpływów jest dochodem i czy podlega opodatkowaniu — pyta Ryszard Jajszczyk.
Zdaniem przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych, jeśli ustawa o podatku CIT wejdzie w życie w proponowanym kształcie, wówczas spółdzielniom zostaną dwa wyjścia: albo podnieść czynsze zarówno najemcom komercyjnym jak i członkom, albo ograniczyć remonty.
Problemy, jakie powstaną z podatkiem CIT, są niczym wobec zamieszania, jakie może przynieść uchwalenie nowej ustawy o podatku od towarów i usług (VAT).
— Obecnie podatkowi VAT nie podlegają: ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz przekształcenia własnościowe lokali w obrębie spółdzielni mieszkaniowych. Obowiązywała też zasada, że wszelkie koszty własne spółdzielni, ponoszone w związku z zaspokajaniem potrzeb lokalowych jej członów, nie są opodatkowane. Koszty te stanowią 20 proc. wkładu budowlanego członka. Oznacza to, że zapłaci drożej o wysokość podatku od tej części — mówi Ryszard Jajszczyk.
Teraz jednak powstaje pytanie, jak wysoka będzie stawka podatku — 7 proc., bo takie mieszkanie będzie zaliczone do socjalnego budownictwa mieszkalnego, czy 22 proc., bo nie zostanie za takie uznane? Projekt ustawy nie precyzuje definicji socjalnego budownictwa mieszkalnego. Brakuje także projektów rozporządzeń wykonawczych do ustawy, które rozwiałyby wątpliwości.
Podatek VAT zapłaci członek, któremu ustanawia się spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, ale tylko wtedy, jeśli lokal ten ma mniej niż 5 lat. Podatek ten bowiem nie obowiązuje w stosunku do „rzeczy używanych”, czyli starszych niż 5 lat. Tymczasem w przypadku nieruchomości właściwie nie ma różnicy między obiektem 4- a 5-letnim. To jeszcze nie wszystko.
— Szczególny sprzeciw budzi przewidziana w projekcie 22-proc. stawka VAT od czynności polegającej na przekształceniu lokatorskiego prawa do mieszkania spółdzielczego na prawo własnościowe, jeśli ma ono miejsce w terminie krótszym niż 5 lat od ustanowienia prawa lokatorskiego. Jest to niezrozumiałe i dyskryminujące. Takiego podatku nie ma przy przekształcaniu prawa lokatorskiego w odrębną własność — mówi Ryszard Jajszczyk.
W związku z tym, że od kilku lat spółdzielnie budują coraz mniej mieszkań lokatorskich, podatek ten dotknie przede wszystkim rodziny zmarłego właściciela prawa lokatorskiego do mieszkania spółdzielczego. Spadkobierca będzie musiał albo poczekać 5 lat na przekształcenie własnościowe, albo zapłacić podatek VAT. Kwota ta może być wyższa, niż gdyby dostał takie mieszkanie w spadku i zapłacił od niego podatek.
Ryszard Jajszczyk obliczył, że rocznie Skarb Państwa więcej pieniędzy zbiera ze spółdzielni mieszkaniowych niż wydaje na wspieranie całej mieszkaniówki.
— Członkowie spółdzielni mieszkaniowych już płacą niemałe podatki VAT. W 2003 r. szacunkowe wpływy do budżetu z tytułu VAT-u od ciepła, usług wodno-kanalizacyjnych, kosztów inwestycyjnych wyniosą około 2 mld zł. Do tego około 0,5 mld zł tytułem podatku od nieruchomości i wieczystej dzierżawy gruntu wpłynie do kas gmin. Płacą te same podatki także mieszkańcy wspólnot, domów komunalnych czy prywatnych! Budżet zaś wyasygnował w 2003 r. 2,13 mld zł na cały segment mieszkaniowy: wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych, wypłaty premii gwarancyjnych do książeczek mieszkaniowych, KFM, fundusz termomodernizacji, dopłaty gminom do dodatków mieszkaniowych oraz bankom do kredytów o stałej stopie — podsumowuje Ryszard Jajszczyk.