Kamienice w ścisłym centrum Warszawy cieszą się rosnącą popularnością wśród nabywców.
W ubiegłym roku liczba transakcji, których przedmiotem były stare budynki mieszkalne w centrum stolicy, podwoiła się w stosunku do lat poprzednich — wynika z raportu przygotowanego przez firmę CP Roman Fortuna (CPRF). Zdaniem ekspertów, w najbliższych latach ta tendencja utrzyma się.
Dobry interes
CPRF zbadał liczbę transakcji dotyczących kamienic znajdujących się w śródmieściu stolicy wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską, jak i tych, które nie są w gestii konserwatora.
Teren, którego dotyczy raport, wyznaczony jest tzw. dekretem Bieruta z 1945, na mocy którego stał się on własnością skarbu państwa. Zdecydowana większość transakcji dotyczy więc prawa użytkowania wieczystego.
Z raportu wynika, że w latach 2002 i 2003 na terenie Śródmieścia dokonano odpowiednio 5 i 8 transakcji. Tymczasem w ubiegłym roku ich liczba zwiększyła się do 15. To wzrost aż o 100 proc.
Nabywcami przedwojennych kamienic są głównie inwestorzy indywidualni, powiązani z kapitałem zagranicznym. Na drugim miejscu są deweloperzy, którzy stanowią 30 proc. kupujących. Ich zamierzenia w stosunku do zakupionych nieruchomości są głównie komercyjne. Planują w nich inwestycje biurowe, handlowo-usługowe, a nawet hote-lowe.
Jaka jest przyczyna tak dużego zainteresowania nabywców?
— Po remoncie i modernizacji starej kamienicy można liczyć na spory zysk. Zdarza się, że jest on często dużo wyższy niż ma to miejsce w przypadku nowo wybudowanych budynków — uważa Roman Fortuna, członek zarządu CPRF.
Inny powód zainteresowania inwestorów to przede wszystkim brak planów zagospodarowania. Dawne plany wygasły pod koniec 2003 r. Jednak w ich miejsce nie powstały nowe. Zdaniem Fortuny, obecny chaos planistyczny skutecznie przyczynił się do spadku zainteresowania gruntami. W sytuacji braku planów zagospodarowania uzyskanie pozwolenia na budowę jest bardzo trudne.
— Do momentu wygaśnięcia planów zagospodarowania zainteresowanie nieruchomościami niezabudowanymi było bardzo duże. Teraz jest odwrotnie. Brak dostępnych terenów powoduje, że inwestorzy zaczynają interesować się kamienicami. Ta sytuacja determinuje również ceny. W ciągu ostatnich lat ceny niezabudowanych gruntów spadły średnio o 30-40 proc. — ocenia Fortuna.
Dla cierpliwych
Tymczasem ceny kamienic systematycznie pną się w górę.
— Począwszy od roku 2002 do połowy 2003, ceny transakcyjne nieruchomości spadały. Jednak od połowy roku 2003 możemy zauważyć systematyczny ich wzrost — mówi Roman Fortuna.
Najwyższe ceny osiągają kamienice zlokalizowane wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych, w ścisłym centrum, najniższe — nieruchomości przeznaczone do generalnego remontu i położone w rejonach poza centrum, np.: na Powiślu i Muranowie.
Największy wpływ na ceny ma przede wszystkim lokalizacja oraz stan prawny i techniczny nieruchomości. Przedział cenowy jest bardzo duży. Z raportu CPRF wynika, że ceny transakcyjne kształtują się od 500 tys. zł do ponad 20 mln zł. Odzwierciedla to dużą różnorodność rodzajów nieruchomości i nie- jednorodność rynku.
Niższe ceny osiągają także kamienice wpisane do rejestru zabytków. Te ostatnie są często o 40 do 50 proc. tańsze od pozostałych. Zdaniem Fortuny, to przede wszystkim skutek ograniczeń wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Daje ona wprawdzie samorządom i organom administracji państwowej prawo do obniżania cen do 50 proc. ale jednocześnie nakłada na inwestorów spore ograniczenia.
— Chodzi przede wszystkim o uprawnienia konserwatora zabytków, które są bardzo szerokie. Tymczasem uzgodnienia konserwatorskie mogą nie tylko wydłużyć całą inwestycję, ale także wpłynąć na wzrost kosztów. Dzieje się tak zwłaszcza w sytuacji, gdy w grę wchodzi także odnowienie wnętrza budynku. Zdarza się, że remont zabytkowej kamienicy wraz z restauracją wnętrz może być wręcz nieopłacalny, tak duże są koszty renowacji — dodaje Roman Fortuna.
Jego zdaniem, inwestorzy, którzy zdecydują się na zakup zabytkowych nieruchomości, muszą więc bardzo często uzbroić się w cierpliwość.
Popyt w górę
Dodatkową komplikacją dla nabywców kamienic jest także zakup nieruchomości z lokatorami. Ceny takich obiektów są wprawdzie dużo niższe niż tych bez najemców, niestety, w takim przypadku ryzyko jest również znacznie wyższe.
— Zdarza się, że budynek stoi pusty, ale inwestor i tak nic nie może zrobić, bo ostatni lokator nie chce się z niego wymeldować — zauważa Roman Fortuna.
Mimo tych trudności zainteresowanie inwestorów kupnem starych kamienic nie maleje.
— Po wejściu do Unii Europejskiej staliśmy się ważnym rynkiem dla inwestycji. Ma to swoje odzwierciedlenie również na rynku nieruchomości we wszystkich sektorach, a więc także kamienic. W 2004 r. obserwowano wzmożony popyt na tego typu nieruchomości, co odzwierciedla liczba zawartych transakcji — twierdzi Fortuna.
Jego zdaniem, popyt na tego typu nieruchomości będzie nadal rósł. Powodem jest przede wszystkim zbyt mała liczba atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w Śródmieściu.
— Tylko w pierwszym półroczu tego roku na rynku kamienic zanotowaliśmy 10 transakcji. Jednak do końca roku będzie ich prawdopodobnie znacznie więcej — przewiduje Roman Fortuna.