Tylko w 7,5 proc. lokali w systemie condo zyski wypłacono bez opóźnień i na przedpandemicznych warunkach. W co trzecim doszło do negocjacji warunków między operatorem a właścicielem, a w ponad połowie pieniądze trafiły do nich z poślizgiem, wynika z raportu, przygotowanego przez portal InwestycjewKurortach.pl.
– Raport zrealizowaliśmy w dniach 20 września-13 listopada metodą analizy własnej opartej o pozyskanie wiedzy od właścicieli lokali condo, deweloperów, operatorów najmu oraz przy wykorzystaniu metod śledczych - mówi Marlena Kosiura, założycielka i główny analityk portalu.
Ze zgromadzonych przez nią danych wynika, że w Polsce działa 65 inwestycji, a w nich 8,1 tys. lokali w systemie condo, a więc takim, gdzie zyski płacone są niezależnie od obłożenia, a nie jako podział przychodów z tego, co uda się wynająć.
– Ale trzeba wyraźnie zaznaczyć, że nie jest to liczba dokładna, gdyż rynek jest bardzo nietransparentny. Udało nam się z różnych źródeł uzyskać wiedzę dotyczącą 78 proc lokali. Co do pozostałych nie mamy żadnej wiedzy, co dzieje się z wypłatami zysków i umowami dotyczącymi zarabiania. Te 22 proc. lokali pokazuje, jak mało przejrzysty jest rynek condohoteli. Trudno określić jednoznacznie co dzieje się w tych projektach – czy jest dobrze i spółki płacą obiecane zyski, czy nie - dodaje Marlena Kosiura.
Jak podkreśla, pandemia COVID-19 zmusiła całą branżę – i to nie tylko condo, ale klasycznych hoteli należących do jednego właściciela - do skorygowania warunków umów.
– Były to bardzo różne zachowania. W niektórych inwestycjach condohotelowych rozłożono w czasie wypłatę zysków, ale ich nie zmniejszano, w innych negocjowano umowy zarządzania i wypłat zysków - mówi Marlena Kosiura.
W przypadku niemal 46 proc. jednostek condo nie negocjowano zmian warunków umów dotyczących zysków, ale są wśród nich też takie, gdzie rozmów nie podjęto, bo operator i tak od dawna ma problemy z płatnościami, a właściciele mają z nim utrudniony kontakt.
W 32 proc. lokali zmieniono zasady zarządzania i wypłat zysków. Zrobiono to na rozmaite sposoby.
– Nastąpiło przesuniecie płatności należnych zysków, nie zawieszono wypłat, nie zmniejszono ich, ale wydłużono czas realizacji. Negocjowano wysokość stawek zysku, by obniżyć stopę stałą, „gwarantowaną” oraz wydłużano czas wypłat zysków np. z miesięcznego rozliczenia na kwartalne lub półroczne. Obniżano stawki czynszów stałych oraz jednocześnie należne wypłaty rozłożono na dłuższy czas realizacji - wylicza Marlena Kosiura.
W jeszcze innych przypadkach nie negocjowano obniżenia stawek czynszów, ale de facto i tak będą niższe niż zakładane w umowach, bowiem za czas zamknięcia hoteli (przepisy rządowe wpływające na zakaz lub bezzasadność działalności w okresie marzec-maj 2020) zyski nie są naliczane właścicielom. Część obiektów przeszła z modelu stałych zysków nie związanych z poziomem obłożenia i stawkami wynajmu, na model dzielenia przychodów z wynajmu pokoi (najczęściej w proporcji 50/50 pomiędzy właściciela i operatora liczone od przychodu). Co ciekawe, w tym modelu w wybranych inwestycjach właściciele lokali condo zarobili nawet więcej za sezon letni, niż zarobiliby, gdyby mieli dotychczasową stałą kwotę zwrotu.
W skrajnych przypadkach nie negocjowano nic, ale firmy i tak nie płacą, bo od dawna mają problemy z płynnością.
W ponad połowie lokali nastąpiły opóźnienia w wypłatach zysków.
– W części inwestycji opóźnienia za okres wiosennego lockdownu nadrobiono, w innych condohotelach wypłaty rozłożono w czasie i będą płacone w dłuższej perspektywie, nawet w 2021 r. - mówi specjalistka portalu InwestycjewKurortach.pl.
W blisko połowie lokali czynsze były niższe, nawet wówczas, gdy zapłacono je na czas. Z czego to wynika?
– W wielu obiektach zyski wypłacono i są nadal płacone, ale np. zawieszono zupełnie naliczanie zysków na czas lockdownu wiosennego, a teraz na okres ponownego, jesiennego zamknięcia obiektów noclegowych. Za miesiące marzec-czerwiec 2020 r. właściciele nie otrzymywali więc zysków, co de facto przełoży się na roczny poziom rentowności - dodaje Marlena Kosiura.
W co czwartym lokalu zyski, zapisane w umowie, wpłynęły na konta właścicieli w terminie, ale w zaledwie 7,5 proc. (czyli 609 lokalach w sześciu inwestycjach) nie negocjowano poziomu zysków i zapisów umownych.
Według informacji portalu InwestycjewKurortach, w tym gronie znalazły się inwestycje: Gwiazda Morza Władysławowo, Blue Marine Mielno, Bel Mare Międzyzdroje, Warmia Resort Woryty oraz Golden Tulip Gdańsk i Golden Tulip Międzyzdroje. Te dwa ostatnie należą do Polskiego Holdingu Hotelowego.