Na rynku kredytów hipotecznych trwa hossa. Banki kuszą niskimi stopami. Klienci walą drzwiami i oknami. Jak długo potrwa euforia?
„Puls Biznesu”: Banki hipoteczne prześcigają się w promocjach. Niektóre zeszły z oprocentowaniem kredytów poniżej 2 proc. Szok!
Piotr Cyburt: Rzeczywiście mamy boom. Z jednej strony spadły stopy procentowe, z drugiej Ministerstwo Finansów — jak zwykle — majstruje przy podatkach. Zagrożenie wprowadzenia VAT-u w budownictwie i zmian w ulgach (remontowej i odsetkowej) powodują, że będziemy mieli rekordowy rok. Po raz pierwszy w historii polskiego systemu bankowego łączna suma kredytów hipotecznych zaciągniętych w ciągu roku przekroczy 10 mld zł! To też na pewno efekt potanienia kredytów. Mamy już do czynienia ze stopami, które obowiązują w krajach Europy Zachodniej i...
Czyżby?
Jeśli uwzględnić realne stopy procentowe, to zwłaszcza w odniesieniu do inflacji są one ciągle wysokie i wyższe niż w innych krajach. Ale zerkałem ostatnio na oferty kredytowe np. w krajach skandynawskich. Oprocentowanie oscyluje tam w granicach 5-7 proc. U nas jest podobnie.
To ze względu na boom BRE Bank zdecydował się wprowadzić na rynek Rheinhyp-BRE?
Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny w przyszłym roku będzie miał 5 lat. Włączyłem się w ten projekt latem 1998 r. — tuż po fuzji BRE i PBR-u. Prace nad nim ruszyły pod koniec roku 1997 r. Zatem od dawna analizujemy dynamikę segmentu kredytów mieszkaniowych. Dobrze znamy potrzeby kredytowe Polaków.
Ale nie prowadzicie tak nachalnych kampanii reklamowych, jak inne banki.
Mamy trochę inną strategię. Przypuszczam, że kampanie, które panowie mają na myśli, nie do końca są rzetelne. Jeśli ktoś proponuje bardzo niskie stopy procentowe, to najczęściej kieruje tę ofertę do bardzo wąskiej grupy klientów — z wysokim wkładem własnym lub bardzo dobrą zdolnością kredytową. A przecież wiadomo, że im lepsza zdolność kredytowa klienta, im większy jego udział własny w zakupie mieszkania, tym cena kredytu będzie niższa. Polski rynek ma jeszcze inne ciekawe cechy, z których banki zdają się sobie sprawę, a klienci chyba jeszcze nie do końca
No właśnie.
Wspomnieliście panowie o stopach poniżej 2 proc. Z pewnością w CHF. No więc oczywiście klient płaci za kredyt np. obiecane 1,8 proc. w skali roku. Tylko przy okazji powinien wiedzieć, że wartość franka w stosunku do złotówki zmienia się podobnie do euro. Gdyby bowiem popatrzył na okres dłuższy niż ostatnich kilkanaście miesięcy, przekonałby się, że zmiany kursu CHF są co najmniej takie same lub większe niż kursu EUR. Jeśli sięgnąć do nieco dłuższego okresu np. 2-2,5 roku wcześniej to konkluzja z tego byłaby taka, że złotówka straciła do CHF nawet więcej niż wobec EUR. Efekt: klient ma stopę około 2 proc., ale wartość jego kredytu jest około 30 proc. większa niż 2 lata temu. Warto było brać taki kredyt?
Wszystko przez kuszące promocje.
Bez przesady. Przecież w supermarketach też macie panowie do czynienia z obniżkami cen do 70 proc. A potem się okazuje, że przecenione są tylko stare koszule.
Łatwo ocenić wartość starych koszul. Dużo gorzej idzie Polakom z kredytami hipotecznymi.
Rzeczywiście, mamy spore braki w edukacji finansowej.
Ale to chyba dobrze dla banków?
Oczywiście. Nie wymienię tu konkretnych banków, ale stosując bardzo agresywną strategię sprzedaży sprzedają swoje produkty najdrożej. Można im tylko pogratulować i pozazdrościć!
Jak naprawić błąd zaciągnięcia drogiego kredytu?
Chwileczkę. Na razie nawiązaliśmy do jednej cechy kredytów hipotecznych, która wiąże się z ryzykiem popełnienia błędu. Druga jest taka, że większość kredytów hipotecznych na naszym rynku opiera się na zmiennej stopie procentowej. W ciągu ostatnich 10 lat transformacji poznaliśmy tylko zjawisko spadku poziomu stóp procentowych. Aktualnie kraj znajduje się w dołku. Ale z dużym prawdopodobieństwem można powiedzieć, że ta tendencja za rok się odwróci. Stopy zaczną rosnąć — nie tylko w Polsce, ale generalnie na świecie. I teraz wyobraźcie sobie, panowie, że ktoś wziął kredyt na 1,8 proc w CHF. Tymczasem złotówka uległa deprecjacji o 10-15 proc., a po 2-3 latach z 1,8 zrobiło mu się 4,2 proc. Dlatego trzeba brać pod uwagę dwie rzeczy — jak się kształtują długoterminowe stopy procentowe i kursy walut. Dlatego warto brać kredyt o oprocentowaniu stałym i w walucie, w jakiej otrzymuje się dochody.
Na razie niewiedza klientów jest wykorzystywana. Ale czy to na bankach się nie zemści? Jeżeli klienci zaczną masowo tracić zdolność do spłaty kredytów, to co zrobią banki?
Wtedy odbije się to na ich wynikach finansowych. Ale na razie nie ma się czego obawiać. Poza tym coraz więcej banków ogranicza kredyty walutowe. My np. nie udzielamy kredytów we frankach. Obliczyliśmy koszty obsługi i uznaliśmy, że przy naszej skali działalności nie jest to wskazane. Jest to swego rodzaju bezpiecznik. Natomiast kredyty mieszkaniowe są na całym świecie jednym z bezpieczniejszych produktów bankowych. Przy czym u nas poziom kredytów nieregularnych jest wyższy niż na świecie.
Kredyt nieregularny, czyli niespłacany?
Innymi słowy: nie przynoszący regularnego dochodu. Jeśli kredyt staje się nieregularny, bank musi w określonym czasie tworzyć rezerwę. Rezerwę wlicza w ciężar zysku...
I tu zaczynają się schody.
Tak, bo w którymś momencie musi dojść do utworzenia rezerwy na cały kredyt, minus zabezpieczenie bo wartość zabezpieczenia się odejmuje. Ale tu dochodzimy do kolejnego problemu, który w warunkach polskich nie był jeszcze przetestowany. To jest kwestia windykacji i egzekucji kredytów mieszkaniowych...
No właśnie. Bankowcy nie chcą o tym rozmawiać
Gdy kredyt jest zabezpieczony hipoteką na mieszkaniu lub domu, czyli na czymś, co jest najcenniejsze w życiu, to klient zazwyczaj stara się zrobić wszystko, żeby wyjść z impasu. Tutaj banki będą miały do czynienia z różnymi przypadkami. Jeśli ktoś wybudował np. dom o powierzchni 400 mkw. i traci pracę, to bank sugeruje sprzedaż nieruchomości. Uzyskane środki powinny wystarczyć na spłatę kredytu i kupno mniejszego mieszkania.
A co z drobnymi ciułaczami?
Pozostaje jeszcze egzekucja — z eksmisją włącznie. Przy czym ta procedura jest dosyć długa i nie zawsze skuteczna. Są przepisy prawne, które ją ograniczają. Jednak np. w Niemczech egzekucja z nieruchomości może trwać 8-12 lat.
To można spać spokojnie.
Egzekucje trwają długo, ale są skuteczne.
Jakich banków unikać przy podejmowaniu kredytów hipotecznych?
Zawsze najlepiej porównać kilka ofert. Za każdym razem prosić o pełny wykaz kosztów kredytu — odsetek, prowizji, ubezpieczenia.
No to na zakończenie, jednym zdaniem — jaki kredyt mamy zaciągnąć?
Proponuję złotego i stałą stopę procentową.