Transakcje zamiany to rynkowa nisza z perspektywami
Zamiana może być sposobem na zdobycie większego mieszkania. Ale takie oferty ma niewiele biur.
Do niedawna najczęściej zamieniano lokale komunalne, których nie można było sprzedać ani zapisać w testamencie. Ostatnio pojawiają się transakcje zamiany mieszkań hipotecznych. Dla wielu jest to jedyna możliwość pozyskania większego mieszkania. Na razie to jednak niewielki odsetek umów.
Mniejsze na większe
— Zamian dokonują zwykle osoby, które kilka lat temu kupiły mieszkanie, zaciągając kredyt we frankach szwajcarskich po kursie około 2 zł, a dzisiaj szukają większego lokum. Obecna zmiana kursu franka, sprawia, że musiałyby spłacać zadłużenie przekraczające uzyskaną cenę za mieszkanie —mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.
Według niego zamiana mieszkania na większe jest atrakcyjna dlatego, że nie trzeba wtedy spłacać kredytu po wysokim kursie franka. Mieszkanie obciążone hipoteką można zamienić na inne, ale potrzebna jest na to zgoda banku.
— W przypadku zmiany właściciela hipoteka obciąża nieruchomość. Wygasa dopiero wtedy, gdy kredytobiorca spłaci zadłużenie. Przy zamianie rozwiązaniem jest przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. To jednak wiąże się z nową procedurą kredytową — podkreśla Marcin Jańczuk.
Bank zazwyczaj wycenia nieruchomość, na którą ma być przeniesiony kredyt.
— Jeśli lokal, na który się zamieniamy, jest droższy od tego, na którym ciąży hipoteka, to decyzja banku może być pozytywna. W innej sytuacji bank będzie wymagał dodatkowego zabezpieczenia lub nie zgodzi się na przeniesienie hipoteki — wyjaśnia ekspert.
Innym problemem jest ewentualna różnica wartości lokali.
— Jeżeli trudno osiągnąć porozumienie, to można skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego — tłumaczy Marcin Jańczuk.
Jego zdaniem zamiany mieszkań nie cieszą się popularnością. Powodem jest niewiedza i skomplikowane procedury tych transakcji.
Większe na mniejsze
Według Krzysztofa Nowaka z firmy Emmerson zamiany mieszkań są dobrym rozwiązaniem dla osób starszych. W takim wypadku chodzi zwykle o zamianę lokalu na mniejszy z dopłatą.
— Często starsze osoby mają duże lokale w centrach miast z wysokim czynszem.. Innym powodem zamiany jest szybkie tempo życia w centrum miast — uważa Krzysztof Nowak.
Dodaje, że z możliwości zamiany większego mieszkania na mniejsze korzystają także osoby, które kilka lat temu kupiły duże lokale, posiłkując się kredytem we frankach, i przeliczyły się w ocenie swoich możliwości finansowych.
Obaj eksperci są zgodni , że zamiany mieszkań to wąski wycinek rynku i nie zanosi się na to, aby to się zmieniło.
— Taka transakcja wiąże się ze znalezieniem zainteresowanych. Trudność polega na dopasowaniu wymagań obu stron — podkreśla Marcin Jańczuk.
Jego zdaniem receptą mógłby być dobry system informacji o ofertach i klientach, którzy są zainteresowani zamianą jako alternatywą sprzedaży mieszkania.