W pierwszym półroczu Unidevelopment dostarczył notowanej na GPW w Warszawie grupie Unibep ponad połowę zysku netto (zysk grupy wyniósł 16 mln zł).
„Nasza spółka korzysta z boomu na rynku deweloperskim i rosnących cen mieszkań — tylko w pierwszym półroczu jej wynik to blisko 8,5 mln zł netto ”— napisał w liście do akcjonariuszy Leszek Gołąbiecki, prezes Unibepu.
Realnie efektywność Unidevelopmentu będzie można ocenić na koniec roku, bo w drugim półroczu ma przekazać więcej lokali, co bezpośrednio wpłynie na wynik. W pierwszym półroczu 2021 spółka sprzedała 567 mieszkań. W realizacji ma 1560, w tym 562 na rynku warszawskim, 691 na poznańskim i 307 na radomskim. Pozostałe inwestycje są w fazie przygotowania.
Pożytki z przejęć
Działający na początku w Warszawie (od 2008 r.) deweloper kilka lat temu rozpoczął dywersyfikację geograficzną. Dostępność działek inwestycyjnych w stolicy jest coraz bardziej ograniczona, więc duże firmy deweloperskie ruszyły na podbój innych rynków. Ekspansja Unidevelopmentu rozpoczęła się od wejścia na rynek poznański, początkowo w formie partnerstwa z lokalną firmą Monday Development, a obecnie za pośrednictwem jej struktur, których stał się całkowitym udziałowcem. W 2016 r. deweloper rozpoczął samodzielną działalność w Radomiu, a w 2021 r. w Gdańsku.
— W 2011 r. dostępność gruntów w Poznaniu była jeszcze wysoka, a zainteresowanie ogólnopolskich deweloperów niewielkie. Potrafimy współpracować z innymi deweloperami, dzięki czemu start w stolicy Wielkopolski był ułatwiony. Partnerstwo z Monday Development oszczędziło nam wielu pomyłek, jakie popełniają firmy w nowych lokalizacjach — mówi Ewa Przeździecka, wiceprezes Unidevelopmentu ds. sprzedaży i marketingu.
Z jej doświadczenia wynika, że rynek mieszkaniowy w poszczególnych miastach znacznie się różni — zagoniony warszawski klient np. podejmuje decyzje w zupełnie inny sposób niż ze znacznie spokojniejszego Poznania.
— Lokalny partner wspierał nas również kapitałem zaufania, jaki sobie wypracował. Duża firma z innego miasta, choćby o rozpoznawalnej marce, zawsze budzi większą nieufność klientów i włodarzy miast — tłumaczy Ewa Przeździecka.
Weź udział w warsztacie online “Kontrakty budowlane”, 19-20 października 2021 >>
Rozwój organiczny
Podkreśla, że nie wszędzie ekspansja w drodze przejęcia lokalnych podmiotów jest możliwa. W Radomiu, gdzie firma posiada największy bank ziemi — 29 ha, na których może wybudować 2000 mieszkań — nie udało się znaleźć takiego partnera.
— Radom jest dużo mniejszym miastem niż Poznań, zaliczany do sześciu największych rynków mieszkaniowych w kraju, i działa tu mniej firm. Poza tym położony jest dość blisko Warszawy, więc zakładaliśmy, że poradzimy sobie własnymi siłami. Poradziliśmy sobie, a sprzedaż kolejnych 170 mieszkań III etapu Osiedla Idea przebiega znakomicie. Czas poświęcony na osiągnięcie takich wyników był jednak znacznie dłuższy niż w przypadku Poznania — mówi Ewa Przeździecka.
Choć przejęcia nie są celem samym w sobie, to firma docenia w strategii ten sposób ekspansji na nowe rynki. W Gdańsku, gdzie również rozpoczyna działalność, będzie rozwijać się organicznie, ale nie wyklucza partnerstwa czy fuzji jako wygodniejszego modelu, jeśli tylko pojawi się taka możliwość. Jako przykład współpracy podaje joint venture z firmą CPD, z którą od 2014 r. prowadzi wspólnie projekt deweloperski Ursa w warszawskim Ursusie.
Badanie możliwości
Kierunki ekspansji dewelopera wyznacza możliwość zbudowania banku ziemi. Wejście do Gdańska jest właśnie efektem pojawienia się oferty zakupu gruntu.
— Oczywiście analizujemy też sytuację pod kątem możliwości sprzedaży: jaka jest oferta na rynku, jak działa konkurencja, jaki jest popyt, czy ceny możliwe do osiągnięcia na konkretnym projekcie są jeszcze w zasięgu klientów — informuje Ewa Przeździecka.
Badając popyt firma sprawdza wysokość kredytów, jakie biorą klienci, co pokazuje granicę skłonności do zadłużania się. Jej zdaniem w Warszawie już zaczyna ubywać klientów skłonnych do zadłużania się, a w innych dużych miastach jeszcze nie.
Granica wielkości miast
Przy coraz trudniejszym pozyskiwaniu nowych gruntów pod mieszkania na głównych rynkach zaczęły ostatnio pojawiać się głosy o konieczności uwzględniania przez ogólnopolskich deweloperów również mniejszych ośrodków miejskich.
— Radom jest poza pierwszą szóstką na rynku i mimo to odnieśliśmy w nim sukces. W jeszcze mniejszych miastach trudno byłoby jednak zrównoważyć koszty i wysiłek w tworzenie lokalnych struktur z możliwym do osiągnięcia zyskiem — twierdzi Ewa Przeździecka, dodając, że racjonalne inwestycje w małych miastach mogłyby mieć miejsce jedynie w pobliżu dużych aglomeracji, o ile są dobrze skomunikowane i pojawią się w nich grunty przygotowane dla deweloperów.
Co jeszcze w strategii
Unidevelopment kieruje ofertę do klienta indywidualnego. W Poznaniu sprzedał jednak jeden z budynków nieujawnianemu z nazwy funduszowi z segmentu PRS (private rented sector), czyli instytucjonalnego najmu mieszkań. Do takich transakcji może dochodzić w przyszłości, ale segment PRS nie jest kluczowym kierunkiem rozwoju spółki.
Także działania proekologiczne i prospołeczne są na razie bardziej cennym dodatkiem niż fundamentem strategii Unidevelopmentu.
— Budownictwo jest branżą wywierającą duży wpływ na środowisko. Z tego powodu odpowiedzialność firm naszego sektora za działania na rzecz klimatu jest ogromna. Staramy się równoważyć koszty dla środowiska naturalnego, wprowadzając jak najwięcej choćby drobnych rozwiązań. W inwestycji Bookowska 18 w Poznaniu przy współpracy z Fundacją Szklane Pułapki będziemy zabezpieczali ptaki przed kolizją ze szklanymi balustradami. W warszawskiej inwestycji DomAwangarda zachowaliśmy dorodne drzewa, przesadzając je na dziedziniec osiedla. Na osiedlu Fama Jeżyce, które budujemy na terenach poprzemysłowych, współorganizowaliśmy z lokalną organizacją społeczno-kulturalną konkurs na rzeźbę, która pojawi się w tej przestrzeni — mówi Ewa Przeździecka.
Przyznaje, że troska o przyrodę i więzi społeczne coraz mocniej wpływają na biznes deweloperski i oprócz podnoszenia świadomości firm ważne są działania systemowe promujące ideę szczęśliwych miast, np. wspieranie ekologicznych technologii poprzez dotacje czy ulgi podatkowe.
W biznesie deweloperskim najważniejszy jest bank ziemi, a kto ma dobrze zlokalizowane i zakupione grunty, będzie miał wyniki z korzyścią dla wszystkich interesariuszy. W ostatnich latach rynek gruntów w dużych miastach, a więc najbardziej atrakcyjnych dla deweloperów, jest coraz trudniejszy. Działek, które mogą być szybko zabudowane, jest po prostu mało, co skutkuje rosnącymi cenami. Stąd też ekspansja deweloperów w innych miastach, nabywanie działek poprzemysłowych czy przejmowanie mniejszych podmiotów. Wszystko po to, by móc się rozwijać. Przejęcia w tej branży nie wydają się skomplikowane. Nie mówimy o konieczności integracji oferty składającej się z zaawansowanych produktów czy kanibalizacji sprzedaży, lecz o powiększeniu banku ziemi, którego zabudowanie przynosi określoną marżę.
Unidevelopment jest jednym z beneficjentów dobrej koniunktury na rynku deweloperów mieszkaniowych i naturalne jest, że chce się rozwijać. Spółka z portfelem lokali w przygotowaniu na poziomie około 4 tys. jednostek i roczną sprzedażą dynamicznie zbliżającą się do 1 tys. radzi sobie dobrze.