Zbigniew Kubiński, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, twierdzi, że szkodliwy w swojej treści był zarówno projekt nowej ustawy o zasadach najmu lokali mieszkalnych, z którego rząd się wycofał, jak i zaproponowana w zamian nowelizacja obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów.
PB: Jak Pan skomentuje zaniechanie prac nad projektem nowej ustawy o najmie lokali mieszkalnych i nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego?
Z. K.: Bierna postawa rządu wobec problemów mieszkaniowych jest równie naganna jak zachowanie poprzednich władz, które przygotowały obowiązującą ustawę. Wycofanie projektu nowej ustawy świadczy o obawie rządu przed rozwiązaniem tego podstawowego problemu rynku nieruchomości mieszkaniowych. W rzeczywistości rząd chyba liczy na to, że ostatecznie Trybunał Konstytucyjny zajmie się wnioskami, które napłynęły w związku z ustawą o ochronie praw lokatorów. Mając „podkładkę” w postaci orzeczenia Trybunału, rząd wreszcie weźmie się za reformowanie obecnych regulacji, nie ponosząc przy tym żadnej odpowiedzialności politycznej, gdyż będzie działać niejako z nakazu Trybunału Konstytucyjnego. Jest to chłodna kalkulacja polityczna. Zamiast tego rząd powinien po prostu konsekwentnie i szybko zbudować drogę dojścia do efektywnego systemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, ale z poszanowaniem zarówno praw lokatorów, jak i właścicieli mieszkań.
Czy zmiany, jakie wprowadzi nowelizacja, poprawią regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów?
— Proponowane zmiany są pożądane, ale ich zakres jest niewielki. Można stwierdzić, że mają charakter czysto kosmetyczny. Wicepremier Marek Pol deklarował, że powstanie nowa ustawa o najmie lokali mieszkalnych. Nie doszło do tego. Tymczasem proponowana nowelizacja faktycznie ogranicza się do kilku mało istotnych zapisów.
Do nielicznych pozytywnych zmian należy rezygnacja z absurdalnego podziału okresu najmu, na jaki można zawrzeć umowę, czyli na czas nieoznaczony bądź na czas oznaczony, nie krótszy niż trzy lata. Przy obecnej ustawie, jeżeli strony zawarłyby umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, krótszy niż trzy lata, automatycznie umowa przekształca się w umowę na czas nieoznaczony. Zapis ten powoduje, że wszyscy starają się obejść prawo albo zawierają umowy na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony, a następnie zawierają dodatkowe porozumienia, w których strony umawiają się, że ta umowa rozwiązuje się w wyznaczonym terminie. Ponadto wreszcie będzie można stosować klauzulę waloryzacyjną czynszu.
Jakie regulacje będą nadal wadliwe?
— Są to przede wszystkim niekorzystne zapisy, które można znaleźć w obecnie obowiązującej ustawie. Dotyczy to przede wszystkim kwestii dojścia do realnych czynszów najmu z tzw. starej puli, pozwalających na odtwarzanie dekapitalizujących się budynków mieszkalnych. Ponadto należałoby zwrócić uwagę na zapis dotyczący możliwości rozwiązywania umowy najmu w pewnych sytuacjach, w których najemca zachowuje się w sposób rażąco sprzeczny z umową. Praktycznie niemożliwe jest także rozwiązanie umowy najmu z lokatorem, który nie płaci czynszu. Jeżeli właściciel zawrze umowę najmu nawet na czas oznaczony, a najemcy będą pochodzili z grup tzw. ryzyka, wymienionych w ustawie, opróżnienie lokalu po zakończeniu okresu najmu będzie w wielu sytuacjach niemożliwe albo znacznie utrudnione. Ustawa sprzyja i po nowelizacji będzie sprzyjać nie tylko osobom, które rzeczywiście zasługują na ochronę, ale także będzie przychylna lokatorom niszczącym lokale i lekceważącym obowiązki wynikające z umowy najmu. Te przepisy są złe i anachroniczne.
Jak ustawa i jej nowelizacja wpłynie na rynek obrotu nieruchomości?
— Ustawa w swojej istocie jest antygospodarcza. Zawiera dużo przepisów ograniczających możliwości właścicieli lokali. Można się spodziewać, że w efekcie jej wprowadzenia na rynku zacznie brakować mieszkań do wynajmu.
Obowiązująca ustawa oraz jej nowelizacja, która praktycznie pozostawia złe zapisy w niezmienionym stanie, są sprzeczne z Konstytucją, bo zmuszają właścicieli nieruchomości mieszkalnych, zwłaszcza z odziedziczonymi po starych czasach stawkami czynszu, do utrzymywania swoich najemców. Doprowadza to domy mieszkalne do ruiny.
Ostatnio Polska Federacja Rynku Nieruchomości gościła przedstawicieli National Assotiations of Realtors (Krajowe Stowarzyszenie Rynku Nieruchomości Stanów Zjednoczonych Ameryki Północnej), którzy m.in. zadawali pytania dotyczące możliwości rozwiązania umowy z niewypłacalnym najemcą. Uznali oni, że nasze regulacje prawne w tej kwestii nie stanowią najlepszej zachęty do inwestowania w mieszkania na wynajem.