Mimo głośnych afer dotyczących upadających deweloperów budujących condo- i aparthotele oraz akademiki za pieniądze zebrane od klientów, tego rodzaju inwestycje nadal cieszą się dużą popularnością na rynku. Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, zwraca uwagę, że inwestowanie w tego rodzaju nieruchomości jest ryzykowne i należy liczyć się z możliwością straty zamiast zysku. Przestrzega zwłaszcza przed wchodzeniem w nie za pieniądze pochodzące z kredytu.
Podstawowym i najgroźniejszym ryzykiem, które wymienia UOKiK, jest możliwość utraty wszystkich zainwestowanych pieniędzy. Jest to możliwe w przypadku finansowania inwestycji tylko z pieniędzy od kupujących lokale, bądź z emisji obligacji. W tym przypadku nabywca lokalu lub obligacji ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji.
Prezes UOKiK podkreśla, że tego rodzaju inwestycje nie są objęte ustawą deweloperską, gdyż dotyczy ona tylko lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych, a aparthotele, condohotele i prywatne akademiki to nieruchomości komercyjne. Nie ma więc wymogu, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, a nabywca został wpisany do księgi wieczystej. Inwestora budującego taki obiekt nie obowiązuje również konieczność gromadzenia pieniędzy na rachunkach powierniczych.
Regulator zaznacza, że wielu operatorów, którzy będą w przyszłości zarządzać całą nieruchomością, w umowie często gwarantuje określoną stopę zwrotu z najmu. Tymczasem uczciwy operator nigdy nie będzie w stanie zagwarantować, że dany obiekt będzie wystarczająco rentowny, aby móc regularnie wypłacać zyski w obiecanej wysokości.
- Osiągnięcie zysków jest uzależnione od wielu czynników, np. obłożenia, lokalizacji czy wysokości opłat administracyjnych – podkreśla Tomasz Chróstny.
Podkreśla również, że właściciel nieruchomości może nie mieć możliwości zmiany operatora, czy też całkowitej rezygnacji z usługi zarządzania lokalem. Powinien również być świadomy, że możliwość wycofania się z inwestycji może być ograniczona, bo znalezienie nowego nabywcy może być problematyczne.
Każda inwestycja wymaga analizy czynników ryzyka ogólnorynkowych, a także tych specyficznych, przypisanych do poszczególnej lokaty kapitału, niezależnie od klasy aktywów w które chcemy zainwestować. Warto podkreślić, że nie istnieją inwestycje pozbawione ryzyka. Do tematu należy podchodzić do szeroko, wskazywać wady i zalety, alternatywę, zgodnie z etyką zawodową.
W kwestii projektów typu aparthotele, condohotele czy prywatne akademiki, w pełni zgadzam się, że przed podjęciem decyzji powinno się sprawdzić warunki na jakich ma ona przebiegać, jaka jest wiarygodność i standing finansowy drugiej strony transakcji – czyli kompleksowy research. Uważam, że każda inwestycja jest warta uwagi, przez co nie wykluczam tych w nieruchomości usługowe, traktowane jako lokal na wynajem tylko dlatego, że jest to np. condohotel. Pandemia unaoczniła również wiele czynników ryzyka, które nie do końca były wcześniej analizowane przez inwestorów. Również lokale typowo mieszkalne zostały dotknięte nowymi regulacjami - regulacje covidowe wprowadziły do odwołania całkowity zakaz eksmisji z lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.