Od 1 stycznia użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe staną się właścicielami położonych na nich domów, mieszkań i lokali użytkowych. W sylwestra wchodzi w życie tzw. ustawa uwłaszczeniowa, z automatu przekształcająca prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, porządkując sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W przeszłości kilkakrotnie podejmowano próby rozwiązania problemu poprzez wytyczenie ścieżki do prowadzenia indywidualnych postępowań przekształceniowych. Słabością dobrowolnego mechanizmu było to, że w przypadku wielolokalowych nieruchomości trzeba było uzyskać zgodę wszystkich mieszkańców i wystarczyło, że jeden lokator stanął okoniem, żeby całe postępowanie zakończyło się fiaskiem. Obligatoryjne ustawowe uregulowanie kwestii miało temu zaradzić. Problem w tym, że o ile ucieszy prywatnych użytkowników nieruchomości, o tyle przedsiębiorców noworoczny prezent może przyprawić o ból głowy.
Niebagatelny problem
Ustawa przekształceniowa napisana została z myślą o indywidualnych lokatorach, ale siłś rzeczy dotyczy również osób zajmujących się biznesem, gdyż w budynkach podlegających uwłaszczeniu oprócz lokali mieszkalnych znajdują się użytkowe. Przekształcenie prywatnego mieszkania będzie stosunkowo proste, gdyż z mocy prawa właściciel stanie się właścicielem gruntu przynależnego do lokum i przez kolejne 20 lat będzie spłacał w rocznych ratach tzw. opłatę przekształceniową (w wysokości równej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego). Jeśli zapłaci z góry, jednorazowo, dostanie 40 proc. zniżki.
Z przedsiębiorcami sprawa jest znacznie trudniejsza. Oni również za tytuł własności muszą zapłacić i stawka jest taka sama, jak w przypadku osób prywatnych, ale na tym nie koniec. Do ustawy przekształceniowej stosuje się przepisy o pomocy de minimis, gdyż zmiana statusu prawnego lokalu może być traktowana w kategoriach pomocy publicznej, której stosowanie jest w UE ściśle uregulowane. Mówiąc w skrócie, oznacza to, że wartość pomocy de minimis w przypadku jednego przedsiębiorcy nie może być wyższa niż 200 tys. EUR (z wyjątkami) w ciągu trzech lat podatkowych. Jeśli wskutek uwłaszczenia limit zostanie przekroczony, przedsiębiorca będzie musiał dopłacić różnicę między wartością rynkową gruntu a sumą rocznych opłat przekształceniowych.
— 200 tys. EUR rocznie to relatywnie wysoki pułap, ale w przypadku właścicieli lokali użytkowych znacznej wartości, spółdzielni mieszkaniowych, może okazać się za niski — mówi prof. Artur Nowak-Far z SGH.
Trudno oszacować, jak liczną grupę podmiotów gospodarczych dotknie problem, gdyż nie wiadomo, jaki tytuł prawny do posiadanych lokali mają przedsiębiorcy. W ocenie skutków regulacji, dołączonej do ustawy, nie ma na ten temat ani słowa. Wydaje się, że ustawodawca zbagatelizował problem, gdyż gładko przechodzi nad kwestią pomocy de minimis, stwierdzając tylko, że jeśli limit 200 tys. EUR zostanie przekroczony, „stosuje się dopłatę”, której wysokość zostanie określona w drodze decyzji. Tymczasem, jak uważa mecenas Grzegorz Karwatowicz z kancelarii GWW, choć pomoc de minimis to tzw. pomoc bagatelna, problem z ustawą wcale bagatelny nie jest. Nie chodzi już tylko o kwestię przekroczenia limitu 200 tys. EUR, lecz generalnie o zasady stosowania i rozliczania pomocy de minimis. Trzeba mieć na uwadze pomoc, z której przedsiębiorca korzystał w przeszłości oraz plany związane z ubieganiem się o nią w przyszłości.
Przedsiębiorca na tropie
Sprawa jest stosunkowo prosta w przypadku przedsiębiorcy, który jeszcze nie korzystał z pomocy de minimis, gdyż tu należy wyliczyć, o ile limit został przekroczony wskutek przekształcenia. Przedsiębiorca, który w ostatnich trzech latach korzystał z pomocy, musi obliczyć, jaką część limitu wykorzystał. Na tym proste przypadki się kończą.
— Rozporządzenie Komisji Europejskiej w sprawie pomocy de minimis nie wprowadza rozróżnienia na przedsiębiorcę i przedsiębiorstwo — jak w prawie polskim, — lecz za przedsiębiorstwo uważa każdą aktywność gospodarczą niezależnie od formy prawnej. W ramach analizy stosowania pomocy de minimis badane są wszystkie powiązania kapitałowe firmy oraz powiązania osobowe właściciela, a wykorzystane limity podlegają kumulacji. Dla przedsiębiorcy posiadającego kilka biznesów wyliczenie, czy limity zostały przekroczone, będzie niemałym wyzwaniem — mówi Grzegorz Karwatowicz.
Po nowym roku przedsiębiorca, będący właścicielem lokalu podlegającego przekształceniu, najpierw musi więc zlecić przygotowanie operatu szacunkowego gruntu przechodzącego na jego własność, potem sprawdzić, czy po odliczeniu wartości opłaty przekształceniowej mieści się w limicie. Następnie musi zbadać, czy firmy, w których ma udziały, również są beneficjentami ustawy, a jeśli tak, to czy przebiły pułap 200 tys. EUR, a na koniec dowiedzieć się, czy w przeszłości któryś z podmiotów nie korzystał z pomocy publicznej.
— Gdyby ustawodawca przyjął, że użytkownik za zmianę prawa użytkowania na własność jest każdorazowo obciążony opłatą w wysokości równej wartości rynkowej nieruchomości, to pomocy by nie było, nie trzeba byłoby obliczać pułapów itd. W świetle przyjętej ustawy przedsiębiorców obowiązują wszystkie wymogi z tytułu liczenia limitów i sprawozdawczości — mówi Grzegorz Karwatowicz.
Artur Nowak-Far zgadza się, że ustawodawca nie przewidział problemów, jakich przysporzy objęcie przekształceniem lokali użytkowych.
— Powstał pustostan prawny — przepis jest, ale trudny do wypełnienia — mówi prof. Artur Nowak-Far.