Z ostatniego raportu ASM wynika, że liczba nowo oddawanych mieszkań rośnie z roku na rok. To jednak wciąż zbyt mało w stosunku do potrzeb.
W tym roku nastąpi oddanie blisko 120 tys. nowych mieszkań, co oznacza co najmniej 4-procentowy wzrost w stosunku do ubiegłego roku. Mimo to pod względem liczby budowanych mieszkań wciąż jesteśmy na szarym końcu wśród krajów UE.
Niezaspokojone potrzeby
Zasoby mieszkaniowe Polski szacuje się na 12,5 mln lokali, czyli około 305 na 1000 osób. W roku 1990 było ich 289, a pod koniec lat 90. — 400. Dla porównania w tym samym czasie w Finlandii, Francji i Szwecji wskaźnik ten wyniósł 500 mieszkań. Co gorsza, w Polsce sytuacja zamiast się poprawić, może się jeszcze pogorszyć.
— Uwzględniając opinie ekspertów, udało nam się w ubiegłym roku ustalić różnicę między szacunkami a stanem faktycznym. Po jej uwzględnieniu wskaźnik wyniósł zaledwie 208 lokali na 1000 mieszkańców. Opierając się na tej samej metodzie, ustaliliśmy liczbę mieszkań, które będą oddawane do użytku w poszczególnych kwartałach 2006 r. — mówi Sylwia Prośniewska, kierownik działu projektów ASM.
Jej zdaniem, skomplikowana sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym utrudnia ocenę perspektyw jego rozwoju. Popyt na nowe lokale rośnie i w ubiegłym roku znacznie przewyższył podaż. Rezultatem tej sytuacji jest znaczny wzrost cen wynoszący od 30 do 60 proc., który dotyczy zarówno nowo budowanych mieszkań, jak i starych zasobów.
— Popyt wzrósł do tego stopnia, że jeśli na rynku pierwotnym lub wtórnym przez moment pojawi się nadwyżka mieszkań, bez problemu znajdują one nabywców. Zdarza się, że deweloperzy wręcz nie nadążają z zaspokajaniem potrzeb inwestorów i wyprzedają mieszkania na długo przed rozpoczęciem inwestycji —uważa Sylwia Prośniewska.
Z badań ASM wynika również, że utrzymujący się popyt na mieszkania dotyczy głównie dużych aglomeracji miejskich. Zmienia się też profil klientów. Obecnie w dużych miastach największym źródłem popytu są osoby samotne i bezdzietne pary, w Warszawie kreują one już około 50 proc. popytu. Wpływa to na kształt całego budownictwa mieszkaniowego, wzrasta bowiem popyt na mieszkania dwupokojowe, często położone w atrakcyjnej dzielnicy.
Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich, nie dostrzega jednak radykalnych zmian w profilu klientów.
— Decyzje o zawarciu małżeństwa na pewno podejmowane są coraz później. Często zdarza się, że wcześniej zapada decyzja o zakupie mieszkania, poza tym młodzi częściej kupują mieszkania, niż się pobierają — ocenia Jacek Bielecki.
Te tendencje potwierdza Renata Błażejewska, dyrektor handlowy w JW Construction.
— Dzisiaj odnotowujemy największy popyt na tak zwane studia, czyli otwarty pokój z aneksem i wydzieloną sypialnią, lub mieszkania dwupokojowe do 50 mkw. powierzchni. Tą ofertą zainteresowani są przede wszystkim młodzi, czynni zawodowo ludzie, którzy nie założyli jeszcze rodziny — twierdzi Renata Błażejewska.
Rynek urzędnika
Co czeka budownictwo mieszkaniowe w najbliższej perspektywie?
— Wyniki naszych badań dowodzą, że wzrost liczby oddawanych lokali utrzyma się, ale będzie nieco słabszy. Wpłynie na to przede wszystkim brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów urbanistyczno-architektonicznych. W praktyce oznacza to wydłużenie procesu inwestycyjnego — podsumowuje Sylwia Prośniewska.
Według niej rynek mieszkaniowy w Polsce jest obecnie na właściwej drodze rozwoju, ale pojawiają się też zagrożenia. Wzrost cen może doprowadzić do tego, że pojawi się potrzeba zaciągnięcia większego kredytu, na którego obsługę nie będzie stać przeciętnego Polaka.
A jak oceniają stan rynku sami deweloperzy? Zdaniem Jacka Bieleckiego, obecna sytuacja raczej im nie sprzyja.
— Potrzeby mieszkaniowe Polaków są wciąż niezaspokojone. 4- -procentowy wzrost liczby oddawanych lokali w stosunku do roku ubiegłego pozostanie wręcz niezauważony. To stagnacja. O poprawie sytuacji moglibyśmy mówić dopiero w wypadku wzrostu o 20-30 proc. — ocenia dyrektor PZFD.
Jego zdaniem, warunków na rynku wcale nie dyktują deweloperzy, jak się potocznie uważa, lecz raczej urzędnicy, którzy decydują o tym, co i gdzie będzie się budować.
— W rezultacie budujemy tyle mieszkań, ile nam wolno. Niska podaż, którą mamy obecnie, to skutek wygaśnięcia planów zagospodarowania. Niestety, gminy nie kwapią się do uchwalania nowych, w sytuacji ich braku o wszystkim decyduje więc urzędnik. Sprzyja to patologiom, które zlikwiduje dopiero uwolnienie gruntów pod inwestycje — ocenia Jacek Bielecki.
Postuluje on więc jak najszybszą zmianę obecnych przepisów.
— Ostatnie propozycje rządu dotyczące utworzenia definicji budownictwa mieszkaniowego i uruchomienia dopłat do kredytów oceniam pozytywnie. Jednak bez poprawy sytuacji związanej z planami zagospodarowania nie mamy co liczyć na uzdrowienie sytuacji. Nie pomogą nam nawet najbardziej ambitne programy mieszkaniowe — podkreśla Jacek Bielecki.