Trzeci kwartał przyniósł potwierdzenie zapaści na rynku kredytów hipotecznych. Ich liczba spadła o prawie 69 proc. w skali roku do 21,1 tys., a wartość zmniejszyła się o ponad 48 proc. do nieco ponad 7 mld zł. Patrząc na te dane aż trudno uwierzyć, że 2021 r. sektor bankowy kończył z rekordowym wynikiem w segmencie kredytów mieszkaniowych – liczba nowych umów wyniosła wówczas 256 tys., a finansowanie przekroczyło 86 mld zł.
W bieżącym roku banki udzielą zaledwie 125 tys. kredytów mieszkaniowych, co będzie wynikiem najniższym od 20 lat, prognozuje Centrum AMRON-SARFIN. Przyszły rok przyniesie dalsze zmniejszenie akcji kredytowej – do lekko ponad 20 tys. nowych umów kwartalnie.
– Wyraźnie zmierzamy w stronę stabilizacji cen transakcyjnych, która może trwać przez co najmniej najbliższe dwa, trzy lata, co przy wysokiej inflacji oznaczać będzie de facto realny spadek cen mieszkań. To z kolei, po oswojeniu się potencjalnych nabywców z wysokim poziomem oprocentowania kredytu hipotecznego, może skutkować utrzymaniem akcji kredytowej na poziomie obserwowanym w minionym kwartale. W skali roku przełoży się to na wynik ok. 80-85 tys. kredytów w 2023 r. – mówi Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości mieszkaniowych Związku Banków Polskich (ZBP).
Tyle wynosiło zadłużenie Polaków z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych na koniec trzeciego kwartału
Więcej z kieszeni
Rosnące koszty kredytu oraz regulacje sprawiły, że w trzecim kwartale wyraźnie wzrósł udział nowo udzielanych kredytów z wkładem własnym wynoszącym powyżej 50 proc. Oznacza to, że Polacy przed zakupem zgromadzili część gotówki m.in. dzięki wcześniejszej sprzedaży innej nieruchomości.
– Kredyt stanowi uzupełnienie pieniędzy pozyskiwanych ze sprzedaży starego mieszkania albo towarzyszy wysokiemu wkładowi własnemu. Poziom kredytów udzielanych ze wskaźnikiem LtV powyżej 80 proc. spadł już do tylko 15 proc., podczas gdy jeszcze dwa, trzy lata temu sięgał nawet 53 proc. Sięgamy po kredyty uzbrojeni w relatywnie wysoki wkład własny, dzięki czemu obniżamy koszty spłaty – mówi Jacek Furga.
Różnica w oprocentowaniu kredytu w skali roku jest ogromna. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec trzeciego kwartału 2022 r. wyniosło 9,20 proc. i było wyższe o aż 6,74 pkt proc. r/r. Z kolei wskaźnik WIBOR 3M, stanowiący jeden ze składników ceny kredytu hipotecznego i średniego oprocentowania, wynosił 7,16 proc.
Po raz pierwszy od 2012 r. nastąpiło także przełamanie wzrostowego trendu średniej wysokości kredytu hipotecznego. W trzecim kwartale wyniosła 329,57 tys. zł, czyli o 5,87 proc. mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,85 proc. mniej niż rok wcześniej.
Mimo że banki nieco poluzowały w trzecim kwartale politykę kredytową, wzrost kosztów utrzymania i oprocentowania kredytów wywołał dalszy spadek dostępności mieszkań. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, który AMRON-SARFIN mierzy od 18 lat, osiągnął poziom zbliżony do 134 pkt., notowany ostatnio na przełomie 2011 i 2012 roku.
Niepotrzebny bufor
Od kwietnia tego roku banki przy ocenie zdolności kredytowej muszą przyjmować minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 pkt. proc. Przy rosnących stopach procentowych coraz mniej osób decyduje się na zaciągnięcie wieloletniego kredytu.
ZBP wystąpił w październiku do Komisji Nadzoru Finansowego o zweryfikowanie tej decyzji argumentując, że kredyty o stałej i okresowo stałej stopie powinny być potraktowane ulgowo. W połowie listopada KNF stwierdził, że bufor nie dotyczy kredytów o stałej stopie na cały okres spłaty. Przyznał, że dla kredytów oprocentowanych tymczasowo stałą stopą procentową wpływ ryzyka wzrostu stopy jest jednak inny niż w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu.
– Mamy nadzieję na lekką ulgę w przypadku finansowania kredytobiorców, którzy będą sięgali po kredyty o oprocentowaniu stałym na 5-7 lat, natomiast nie będzie to zniesienie tego pięcioprocentowego buforu – mówi Jacek Furga.
Kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu – dominują udzielane na pięć lat – stanowiły prawie 60 proc. łącznej sprzedaży kredytów hipotecznych w trzecim kwartale.
Łączna wartość kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu udzielonych w ubiegłym kwartale wyniosła 3,9 mld zł, a średnia wartość takiego kredytu – 305,42 tys. zł, czyli wyraźnie mniej niż średnia wartość nowo udzielonego kredytu o zmiennej stopie oprocentowania (367,74 tys. zł).
Tykająca bomba
Sektor musi się zmierzyć z jeszcze nierozwiązanym problemem dotyczącym sposobu wyznaczenia rekompensaty dla banku w przypadku wcześniejszej spłaty przez kredytobiorcę, a już pojawia się następny.
– Rosnący udział kredytów o okresowo stałej stopie kredytowej jest kolejną tykającą bombą ze względu na nie uregulowany do dziś problem rekompensaty dla banków za wcześniejszą spłatę takiego kredytu, przed upływem okresu stałej stopy, zdefiniowanego w umowie kredytowej. Bez rozwiązania tej kwestii wszelkie próby zatrzymania kredytobiorców, którzy dziś decydują się na kredyt o stałej stopie, przy zachowaniu określonego w umowie okresu spłaty, będą bardzo trudne – mówi Jacek Furga.
Banki nie podejmują dziś ryzyka udzielania kredytów o stałej stopie na okres dłuższy niż 5–7 lat. Tymczasem wszystko wskazuje na to, że wysokie stopy procentowe zostaną z nami na dłużej.