Wakacyjne zyski i ryzyko

Krzysztof Kolany, Bankier.pl
opublikowano: 17-07-2018, 22:00

Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu „kup apartament i zarabiaj 7 proc. rocznie”. Warto mieć świadomość ryzyka

„Zainwestuj w apartament na stoku narciarskim i zarabiaj 7 proc. od zainwestowanej kwoty netto w skali roku” — zachęca jeden z deweloperów.

PODATNY GRUNT: W sprzyjającym otoczeniu gospodarczym nietrudno znaleźć chętnych na inwestycję w wakacyjne nieruchomości. Szczyt boomu (lub jego bliskość) generuje jednak najwyższe ryzyko.
Zobacz więcej

PODATNY GRUNT: W sprzyjającym otoczeniu gospodarczym nietrudno znaleźć chętnych na inwestycję w wakacyjne nieruchomości. Szczyt boomu (lub jego bliskość) generuje jednak najwyższe ryzyko. Fot. Fotolia

„Twoje pieniądze pracują 24/7 proc. Gwarantowany zysk z Twojego pokoju w hotelu” — tym razem to inwestycja nad morzem. Są też oferty na 8 lub nawet 9 proc. w skali roku. A wszystko w „bezpiecznych” i „gwarantowanych” nieruchomościach na wynajem. Deweloperzy kuszą luksusem, elitarnością i pięknymi kobietami w estetycznie zaprojektowanych folderach. Wystarczy mieć pod ręką wolne 0,5 mln zł lub więcej albo odpowiednią zdolność kredytową. Modus operandi tego typu inwestycji jest stosunkowo prosty.

Trzeba wyłożyć kilkaset tysięcy złotych na apartament w górach lub nad morzem i przekazać zarządzanie wyspecjalizowanej firmie, która zajmie się znalezieniem i inkasem najemców, rezerwacją, sprzątaniem itd. Atrakcyjność tego typu ofert wzmacniana jest faktem, że obecnie część z nich rzeczywiście zarabia tyle (a nawet więcej), ile piszą w ofercie. Według wyliczeń Urban.one (na podstawie danych z platformy Airbnb), średnia cena za dobę w takim lokalu wynosi około 300 zł. Nawet jeśli w wielu popularnych kurortach taki lokal jest wynajęty tylko przez 20-35 proc. roku, to wyniki prezentują się całkiem nieźle. Na krótkookresowym wynajmie w takich miastach jak Sopot, Mielno, Karpacz czy Zakopane można zarobić 30-40 tys. zł rocznie. Nawet płacąc po 8-10 tys. zł za metr wakacyjnego „apartamentu” (o powierzchni rzędu 50-60 m kw.), przy obecnych stawkach najmu faktycznie możemy liczyć na stopę zwrotu rzędu 7,5-8,5 proc. brutto.

Kalkulator szans

Polska gospodarka znajduje się w szóstym roku ekspansji. Roczna dynamika PKB od początku 2017 r. oscyluje wokół 5 proc., co w warunkach naszego regionu jest tożsame z okresem gospodarczego boomu. Stopy procentowe są od ponad trzech lat rekordowo niskie, w Polsce trwa boom turystyczny, rosną płace i zatrudnienie, więc coraz więcej ludzi stać na weekendowe wypady w góry czy do innego miasta. Nasz kraj staje się także coraz popularniejszy wśród zagranicznych turystów. To generuje silny popyt na miejsca noclegowe i wywiera presję na wzrost ich cen. Biznes hotelowo-gastronomiczny ma się więc świetnie. W takim otoczeniu większość ludzi dostrzega tylko szanse i ma tendencję do ignorowania lub wręcz wypierania ryzyka. Tymczasem w rzeczywistości jest dokładnie na odwrót. To okresy szczytu boomu — a w takim zapewne się obecnie znajdujemy — generują największe ryzyko inwestycyjne. To właśnie teraz inwestor powinien się bać najbardziej. Bo szanse na to, że będzie lepiej, są już niewielkie. A szanse na to, że będzie gorzej (może nawet dużo gorzej), są wysokie. Po fali ożywienia i boomu zawsze przychodzi spowolnienie lub recesja. Spada wtedy aktywność gospodarcza, nierentowne i niepotrzebne biznesy wypadają z rynku, ludzie tracą pracę, rośnie bezrobocie i maleją dochody konsumentów. W takich warunkach ludzie w pierwszej kolejności rezygnują z rzeczy, bez których spokojnie mogą się obejść. Czyli np. z weekendowych wypadów za miasto czy wakacji nad morzem. Branża hotelowa odczuwa pogorszenie koniunktury jako jedna z pierwszych. Maleje więc obłożenie zarówno tradycyjnych hoteli, jak i wszelkich pensjonatów czy prywatnych apartamentów. Strumień gotówki płynący do inwestora zaczyna wysychać. Czasem wręcz całkowicie.

Niepłynne aktywa

Absolutnie kluczową sprawą na rynku nieruchomości są stopy procentowe. Gdy są niskie (jak teraz), to każdy ma zdolność kredytową i może zaciągnąć duży kredyt z (względnie) niską miesięczną ratą. Rośnie więc popyt na domy, mieszkania, condohotele itp., co przy ograniczonej ze swej natury podaży prowadzi do wzrostu cen. Gdy stopy procentowe rosną, dzieje się odwrotnie. Chętnych na coraz droższy kredyt ubywa, popyt na nieruchomości spada i wraz z nim ceny. Ponadto wraz ze wzrostem stóp procentowych wzrasta atrakcyjność innych inwestycji uważanych za bezpieczne: lokat bankowych czy obligacji skarbowych.

Nieruchomości nie da się sprzedać z dnia na dzień. Jeśli nie zaoferujemy naprawdę sporego dyskonta względem stawek rynkowych (czyli zgodzimy się stracić 10-20 proc.), to proces sprzedaży apartamentu może zająć rok lub dwa. W szczycie boomu (jak teraz) rynek może zdawać się płynny. Ale podczas bessy jego płynność drastycznie maleje. Ponadto trzeba się liczyć z kosztami transakcyjnymi: podatkami i taksami notarialnymi oraz kosztami publikacji ogłoszeń. Często mówi się, że nieruchomości to bezpieczna inwestycja. Tyle że to nie jest prawda. Inwestycja w mieszkanie/ apartament na wynajem obarczona jest wieloma rodzajami ryzyka. W horyzoncie 20-25 lat nasz lokal będzie wymagał przynajmniej jednego remontu kapitalnego. A to wiąże się ze sporymi kosztami, nierzadko sięgającymi równowartości rocznego przychodu z najmu. Do tego trzeba doliczyć koszty mniejszych napraw, remontów i ulepszeń, które też będą obniżać stopę zwrotu.

Apetyt na zysk

Nie można też zapominać o ryzyku regulacyjnym. Chodzi o możliwość wzrostu podatków od najmu bądź wprowadzenie podatku katastralnego — czyli pobieranego od wartości nieruchomości. Gdy niszowy biznes (a takim do niedawna były aparthotele) zaczyna rosnąć, rząd chętnie narzuca nań nowe podatki i wprowadza utrudnienia. Zresztą przykład idzie z Zachodu, gdzie kolejne miasta, broniąc interesów branży hotelarskiej, walczą z prywatnym najmem mieszkań, np. poprzez Airbnb. Swoistej „broni atomowej” użyły niedawno władze na Majorce, wprowadzając zakaz wynajmu prywatnychmieszkań i apartamentów. Ciekawe, jak zmieni się wartość takich nieruchomości po wprowadzenia i wyegzekwowaniu tego zakazu? Do tego dochodzi jeszcze ryzyko operatora — czyli firmy obsługującej apartamentowy biznes.

Czynników ryzyka nie brakuje, ale nie oznacza to, że sam pomysł w inwestowanie w nieruchomości turystyczne jest z gruntu zły. Problem leży w tym, jak się go sprzedaje. Inwestor powinien pamiętać, że nie ma żadnej gwarancji zrealizowania obiecanych zysków i że całe ryzyko leży po jego stronie. Ewentualna gwarancja uzyskania odpowiednich przepływów gotówkowych jest tak dobra, jak jego wystawca. Gdy biznes przestanie prosperować jak obecnie, wielu oferentów „gwarantowanych 7 proc.” nie będzie w stanie wywiązać się z obietnic i zwyczajnie zbankrutuje. Inwestor zostanie wtedy z pustą nieruchomością i sam będzie musiał szukać najemców. Po drugie, zysk ze swej natury zawsze jest niepewny. Jest przecież wynagrodzeniem za ryzyko.

Może być ono większe albo mniejsze, ale nie da się go zredukować do zera. Po trzecie, jeśli to inwestycja tak pewna i bezpieczna, to dlaczego przynosi aż 7-8 proc., a nie 2 proc., jak lokata bankowa? Właśnie dlatego, że jest bardziej ryzykowna. Zawsze warto uważać na inwestycje, które są mocno reklamowane, polecane w mediach i na które po prostu jest moda. Nachalność sprzedaży zdradza, że marże sprzedającego i pośrednika są wysokie, co odbywa się kosztem kupującego. Nie ma tutaj cudów. Zawsze musi być ktoś, kto zapłaci za czyjś zysk. Moda na jakąś klasę aktywów oznacza, że mamy do czynienia z tzw. owczym pędem. To bardzo popularne zjawisko w sektorze nieruchomości. Pół biedy, jeśli jesteśmy jednymi z pierwszych owiec biegnących na pastwisko. Ale jeśli jesteśmy ostatnimi baranami, to zazwyczaj jako pierwsi zostaniemy ostrzyżeni. Bo kupimy najdrożej i nie będziemy już mieli komu odsprzedać naszej inwestycji.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Krzysztof Kolany, Bankier.pl

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Wakacyjne zyski i ryzyko