Walka o najemców biur w Warszawie

Według przygotowanej przez DTZ trzeciej edycji „Przewodnika po rynku biurowym w Polsce”, pod koniec pierwszej połowy 2013 r. zasoby nowej powierzchni biurowej w dziewięciu głównych miastach Polski wyniosły 6,64 mln mkw. 60 proc. tych zasobów stanowiły biura w Warszawie, których łączna powierzchnia przekroczyła już 4 mln mkw. Z raportu firmy Cushman & Wakefield „Marketbeat Polska — Jesień 2013” wynika, że w stolicy w pierwszej połowie 2013 r. deweloperzy wybudowali 152 tys. mkw. biur. Trwa budowa kolejnych 570 tys. mkw., co pozwala przewidywać, że w bieżącym roku łączna podaż może wynieść 270 tys. mkw. Jej szybki wzrost nie idzie jednak w parze z aktywnością najemców.

— Podaż biur w Warszawie rośnie znacznie szybciej niż ich absorpcja, więc zwiększa się powierzchnia pustostanów. Wpływa to również na zwiększenie stawek czynszowych. Najemcy coraz częściej podpisują umowy na tańsze biura poza centrum miasta — mówi Richard Aboo, partner oraz dyrektor działu powierzchnibiurowych firmy Cushman & Wakefield.

Rynek najemców

Warszawskie biura cieszą się dużą popularnością wśród polskich i zagranicznych najemców, którzy mogą przebierać w ofertach. Dzięki tak dużej podaży w stolicy czynsze za wynajem nieznacznie spadły. W najlepszych lokalizacjach wynoszą 22- -23 EUR za mkw. miesięcznie. Poza centrum są znacznie niższe.

— Obserwujemy stabilny poziom aktywności na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i oczekujemy, że do końca roku łączny popyt wyniesie 600 tys. mkw. i będzie porównywalny z wynikiem z 2012 r., który wyniósł 608 tys. mkw. — przewiduje Michał Stępień, starszy konsultant do spraw badań w firmie Savills.

Mimo pozytywnych nastrojów najemców powierzchnia niewynajęta w stolicy wciąż rośnie i pod koniec drugiego kwartału 2013 r. wyniosła 10,5 proc., co oznacza, że 420 tys. mkw. biur świeci pustkami. Do końca roku poziom pustostanów może wzrosnąć do 12 proc. Wpływa to na decyzje właścicieli biurowców, którzy chcąc pozyskać najemców, są zmuszeni nie tylko do opracowywania konkurencyjnych ofert, lecz także do dużych ustępstw finansowych.

— Zarówno właściciele biurowców, jak również planowanych inwestycji są zmuszeni do oferowania bardziej atrakcyjnych warunków finansowych, czyli niższych czynszów, a także do wymyślania licznych udogodnień dla najemców. Ponadto muszą poszukiwać niestandardowych rozwiązań, które wyróżnią ich projekty na tle innych biurowców i zwiększą ich atrakcyjność — zauważa Katarzyna Lipka, starszy specjalista w dziale doradztwa i analiz DTZ.

Kryzysowe rozwiązania

Właściciele nowych biurowców znają wymagania najemców i sytuację na rynku, dzięki czemu planują swoje inwestycje tak, by odpowiedzieć na zapotrzebowanie. Najtrudniej znaleźć chętnych na starsze budynki. Ich standard oraz zastosowane w nich rozwiązania techniczne często odbiegają od tego, co oferują powstające dziś obiekty. Właściciele już istniejących biurowców muszą często decydować się na duże zmiany, by w ogóle brać udział w walce o pozyskiwanie najemców.

— Coraz więcej starszych budynków przechodzi gruntowną modernizację, a właściciele niektórych biurowców planują ich wyburzenie i wybudowanie na ich miejscu nowych — mówi Katarzyna Lipka.

Mała stabilizacja

Według analityków z DTZ sytuacja, z którą mamy dziś do czynienia na stołecznym rynku biurowym, potrwa do końca 2014 r. W kolejnych latach podaż powinna znacząco spaść, a wielkość pustostanów pozostanie stabilna.

— Po okresie wzmożonej podaży (2012- -14), wielkość powstającej powierzchni biurowej może spaść, co będzie naturalnym wynikiem przejściowej nadpodaży i wzrostu współczynnika pustostanów — twierdzi Katarzyna Lipka.