Luksusowe mieszkania kupują nie tylko najbogatsi. Zdaniem analityków, coraz bardziej poszerza się grupa osób, które stać na mieszkanie po przynajmniej 5 tys. zł za mkw.
Według Kazimierza Kirejczyka, szefa Reas Konsulting, firmy która zajmuje się badaniem rynku mieszkań, nabywcy apartamentów to głównie menedżerowie najwyższego i nieco niższego szczebla — związani ze środowiskiem finansowym i nowymi gałęziami przemysłu. Dalej są przedstawiciele zawodów charakteryzujących się dobrymi zarobkami: artyści, prawnicy, notariusze. Wśród nabywców są też obywatele innych państw.
— Niebagatelną grupę kupujących apartamenty stanowią też ludzie, których źródła dochodów —delikatnie mówiąc — są nieznane. Są to osoby, których ani status intelektualny, ani status zawodowy, ani paszport nie wskazuje na przynależność do elit finansowych, kupujących apartamenty za 500-600 tys. zł. A jednak kupują — mówi Kazimierz Kirejczyk.
Dynastia
Większość nabywców luksusowych apartamentów jest anonimowa. Sprzedawcy chronią swoich klientów i nie chcą ujawniać ich personaliów. Tworzenie jednak pewnej otoczki tajemniczości czy rozsiewanie plotek może być świetnym pomysłem na marketing.
„Jak się nieoficjalnie dowiedzieliśmy, w rezydencji Villa Monaco, która powstaje na warszawskim Czerniakowie, zamieszkają m.in. Sandra Walter, Jose Carreras, najsłynniejszy polski tenor Ryszard Karczykowski, córka Jana Kulczyka Dominika Lubomirska, Włodzimierz Niderhaus — dyrektor sąsiadującej z rezydencją wytwórni filmów fabularnych, oraz architekt Ryszard Girtler, który zaprojektował ten dom” — odnotował w rubryce „Ścinki” „Newsweek Polska” w numerze 04/02.
Podał też, że zamieszka tu Mariusz Białek, pomysłodawca i realizator apartamentowca. Personalia kolejnych lokatorów ujawnia także „Dziennik Polski” (wydanie z 26 sierpnia 2004 r.). Według tej gazety, spotkać tu można Janusza Arciszewskiego, szefa sieci kablowej Aster, i Piotra Smólskiego, prezesa giełdowej spółki Ster-Projekt. „Dziennik Polski” zdradził też, jak wyglądało uroczyste otwarcie apartamentowca — „na fortepianie grał Maciej Małecki, w holu stała ruletka, w basenie pływały nimfy”.
— Villa Monaco to segment rynku, w którym mamy do czynienia z nabywcami z najwyższej półki. Tu dużą rolę — poza pieniędzmi oczywiście — odgrywa snobizmu — mówi Kazimierz Kirejczyk.
Pogoda dla bogaczy
Apartamenty nie sprzedają się jednak jak świeże bułki. Na klienta należy z reguły długo czekać. Około 10 proc. apartamentów oddanych do użytku w 2002 r. wciąż świeci pustkami. Jednak budowanie takich obiektów to dla deweloperów dobry interes.
Z najnowszego raportu opracowanego przez Reas Konsulting wynika, że apartamentowy boom dopiero przed nami. Analitycy obliczyli, że przez ostatnie pięć lat budowano w Warszawie od 600 do około 1 tys. apartamentów rocznie. Tymczasem z planów deweloperów wynika, że w latach 2004-05 nastąpi wzrost liczby takich inwestycji i rocznie będzie pojawiać się ponad 1 tys. luksusowych mieszkań.
— Obserwujemy, że ten segment mieszkań. Duża liczba deweloperów chcąc realizować mieszkania w cenach poniżej 3 tys. musi opuścić granice miast. To powoduje, że udział procentowy mieszkań najdroższych także zaczyna rosnąć — mówi Kazimierz Kirejczyk.
Nie oznacza to jednak, że będą trudności ze sprzedażą. Wręcz przeciwnie.
— Społeczeństwo będzie się bogaciło, a Warszawa będzie liderem wzrostu zamożności. Nie ma więc powodu przypuszczać, że rynek apartamentów nasyci się szybko. Po prostu poszerzy się grupa chętnych, a jednocześnie nastąpi napływ nabywców spoza Polski — uważa Kazimierz Kirejczyk.
W kamiennym kręgu
Z jednej strony wyrosła ściana bloków, z drugiej — 12-piętrowa szafa. Z okna zamiast parku widać już teraz tylko jakieś punktowce — tak skończyły jedne z apartamentów w Warszawie.
— Należy pamiętać, że apartamenty, które jako luksusowe sprzedawano 5 lat temu po 1,3-1,5 tys. USD za mkw. wobec dzisiejszych standardów przestały być luksusowe —uważa Kazimierz Kirejczyk.
Ludzie, którzy 5-6 lat temu kupili takie „apartamenty”, teraz zaczynają szukać nowych — o wyższym standardzie. Tak rozwija się rynek luksusowych mieszkań w Warszawie.
Przeglądając oferty na rynku można dostrzec, że rzeczywiście luksusowych obiektów przybywa. Mamy więc Rezydencję Opera (deweloper Dom Development), która stanie w pobliżu Ogrodu Saskiego. Tu za 1 mkw. trzeba zapłacić 10-15 tys. zł. Ten sam deweloper ma jeszcze w ofercie rezydencję Morskie Oko na warszawskim Mokotowie, tu też za metr trzeba zapłacić około 10 tys. zł. Apartament w okolicach 10 tys. za mkw. to także Mondrian House (Echo Investment) czy apartamentowiec Willa Wilanów (Bavaria Development). Na rynku jest jednak wiele apartamentów tańszych nawet o 50 proc. Reas Konsulting podaje, że dolna granica cenowa tego segmentu mieszkań to około 5,2 tys. zł. za mkw. Zdaniem analityków, wśród apartamentów można wyodrębnić podsegment o najwyższym standardzie z cenami przekraczającymi 7 tys. zł za mkw.
Moda na sukces
Pierwsze apartamenty zaczęły pojawiać się już na początku lat 90.
— Ludzie inwestowali w takie mieszkania głównie z myślą o wynajmowaniu ich menedżerom zachodnich firm. To był dobry interes — uważa Marcin Jańczuk z firmy Polanowscy Nieruchomości.
Jego zdaniem, obecna oferta deweloperów jest już kierowana raczej do polskich nabywców. Do ludzi w wieku 35-40 lat, którzy osiągnęli sukces zawodowy.
— Ale nie należy zapominać także o rosnącej grupie nabywców spoza Polski — dodaje.
Deweloperzy budujący apartamenty mają jednak konkurencję w postaci rozwijającego się rynku domków jednorodzinnychs. Globe Trade Centre — giełdowa spółka oferuje domki w osiedlu Konstancja, AIG/Lincoln i Dom Development mają podobne oferty.
— Osoby, które stać na zakup apartamentu w centrum Warszawy, również stać na zakup domku w zamkniętym osiedlu — tu ceny za całość są zbliżone. O tym, co wybrać — dom czy apartament — decyduje już nie cena, a preferowany styl życia — uważa Marcin Jańczuk.