Warszawski rynek magazynowy stabilizuje się. Czynsze osiągnęły bezpieczny poziom, popyt i podaż zrównoważyły się, a spadek stopy zwrotu potwierdza stabilizację.
Rodzaje obiektów logistyczno-magazynowych oraz przemysłowych zróżnicowane są pod względem przeznaczenia, jakości, lokalizacji i co za tym idzie — stawki czynszowej za wynajem. Szczególnie wyraźnie widać to w przypadku Warszawy i okolic — regionu, który ma najwięcej takich obiektów w kraju. Autorzy raportu opracowanego przez firmę Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B) szacują, że łączne zasoby powierzchni magazynowej w kraju wynosiły pod koniec II kwartału 2005 blisko 1,8 mln mkw. Z tego na stolicę przypadało prawie 1,4 mln mkw. Autorzy raportu sporządzonego przez Colliers International (Colliers) zwracają uwagę na to, że w pierwszej połowie 2005 r. oddano tu do użytku 124 tys. mkw., a ponad 430 tys. mkw. jest na etapie planowania albo budowy.
— Spodziewamy się, że w 2005 r. przybędzie około 220 tys. mkw. powierzchni. Wśród oddanych obiektów znajdą się m.in.: Diamond Business Park Piaseczno II, Europa Park, Krakowska Business Park, Metropol Park Błonie, Millenium Logistic Park, Prologis Park Błonie, Prologis Park Teresin, Pruszków Distribution Centre, Stolica Business Centre i Żerań Park II — wylicza Renata Osiecka z dzia- łu powierzchni magazynowych Colliers.
Trzy kręgi
Ze względu na rodzaj i liczbę inwestycji w powierzchnię magazynowo-logistyczną i przemysłową oraz zarządzanie nią Warszawę można podzielić na trzy obszary.
— Strefa pierwsza leży w odległości 12 km od centrum miasta, a większość parków magazynowych znajduje się w dzielnicach południowych: Okęcie, Służewiec lub północnych: Targówek, Żerań. Druga strefa to obszar oddalony od 12 do 30 km od centrum. Tu większość parków magazynowych skupiona jest w Piasecznie, Ożarowie, Błoniu, Nadarzynie i Pruszkowie. Do strefy trzeciej — od 30 do 50 km od centrum, zaliczają się magazyny zlokalizowane głównie w dwóch miejscowościach — Teresinie i Mszczonowie — wyjaśnia Tomasz Olszewski z działu powierzchni magazynowych C&W/H&B.
Z raportu C&H/H&B wynika, że około 34 proc. powierzchni magazynowej w stolicy, czyli prawie 460 tys. mkw., znajduje się w pierwszej strefie. Ponieważ jest to centrum miasta, wysokie są ceny gruntów, a to przekłada się na poziom czynszów. Dlatego na wynajem tej powierzchni stać podmioty sprzedające towary o wysokiej jakości m.in.: leki i wyroby farmaceutyczne, markowe kosmetyki, elektronika itp. W drugie strefie lokalizację znalazło prawie 700 tys. mkw. powierzchni. W budowie jest dalsze 86,5 tys. mkw. Najemcami są tutaj operatorzy logistyczni oraz producenci i dystrybutorzy artykułów konsumpcyjnych. Firmy te zaopatrują głównie rynek lokalny. Największą zaletą trzeciej strefy są niskie stawki czynszowe. Dlatego w obiektach o powierzchni łącznej ponad 211 tys. mkw. najemcami są np. sieci detaliczne.
Ruch w interesie
Najwięcej transakcji wynajmu powierzchni handlowej przypadło na II strefę. W pierwszej połowie 2005 r. aż 81 proc. zawartych umów najmu (123 tys. mkw.) dotyczyło magazynów właśnie z tego obszaru.
— Dla porównania w całym 2004 r. wynajęto tu 134 tys. mkw. Średnia wynajmowana powierzchnia wahała się między 2 a 10 tys. mkw. — wylicza Tomasz Olszewski.
Średnia wysokość czynszów wynosi tu 3,2 EUR za mkw. miesięcznie. W pierwszej strefie, w 2005 r. wynajęto dotychczas 23,5 tys. mkw., podczas gdy w całym ubiegłym roku — 58 tys. mkw. Cena najmu wynosi średnio 5,5 EUR za mkw. miesięcznie, a średnia wynajmowana powierzchnia wynosi od 500 do 3,5 tys. mkw. W strefie trzeciej zawarto tylko jedną transakcję na wynajem 5,75 tys. mkw. powierzchni. Najemcą był przedstawiciel branży motoryzacyjnej. W 2004 r. wynajęto tu 112 tys. mkw. i były to wyłącznie duże transakcje, sięgające powyżej 8 tys. mkw. Czynsze kształtują się tu w granicach 3,1 EUR za mkw. miesięcznie.
Widoki na przyszłość
Z raportu C&W/H&B wynika, że czynsze w obiektach magazynowych i przemysłowych ustabilizowały się, zaś dzięki dobremu ich dopasowaniu do relacji popytu i podaży nie powinny w najbliższym czasie ani spadać ani rosnąć. Na obecnym poziomie utrzyma się także wskaźnik pustostanów w stolicy, który oscyluje w granicach 12,2 proc. Dojdzie natomiast do spadku stopy zwrotu. Wynosi ona obecnie około 9 proc. Specjalista z C&W/H&B ocenia, że jest to wynikiem wzrostu zaufania inwestorów do polskiego rynku. Zadowalają się oni niższą stopą zwrotu, gdyż nie obawiają się już nieoczekiwanych zmian.
Problemem rynku powierzchni magazynowych, nie tylko w stolicy, jest mały obrót tymi nieruchomościami. Zdaniem Tomasza Olszewskiego wynika to z ostrożnego podejścia deweloperów, którzy unikają inwestycji spekulacyjnych. Przyczynia się do tego także dominująca pozycja spółek ProLogis oraz Parkridge, które należą do funduszy inwestycyjnych i budują dla firm macierzystych. Dlatego ich inwestycje nie wchodzą na rynek. Analitycy C&W/H&B uważają jednak, że po woli zacznie się w kraju tworzyć rynek inwestycyjny także w tej branży.