Od pewnego czasu inwestorzy indywidualni na rynku mieszkaniowym kierują swoją uwagę na mniejsze miasta i peryferyjne dzielnice dużych miast wojewódzkich. Zdaniem Wojciecha Orzechowskiego, prezesa firmy Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości (WIWN) i eksperta z dziedziny inwestowania w nieruchomości, powód to przegrzaniem rynku i poszukiwanie ponadprzeciętnych zysków.
– Wysokie ceny mieszkań wypychają inwestorów z centrów miast, poza którymi upatrują większych zysków. Na ucieczkę na peryferia wpływają też decyzje zakupowe klientów, których nie stać na zakup mieszkania w centrum Warszawy czy w innym dużym mieście – mówi Wojciech Orzechowski.
Prezes WIWN podkreśla, że ceny ofertowe mieszkań wzrosły w Warszawie w ciągu roku o prawie 6 proc., a jeśli przyjrzeć się zmianom cen w poszczególnych dzielnicach, to zwyżki wyniosły od 3 proc. do 13 proc.
– Inwestując w Łodzi, w której prowadzę aktualnie siedem dużych inwestycji deweloperskich, inwestorzy zarabiający na flipach uzyskują dużo większe zwroty. Powodem są z jednej strony ceny za m kw., z drugiej o bliskość Warszawy, do której można dostać się w godzinę pociągiem – mówi Wojciech Orzechowski.
Niższe ceny, wyższe zwroty
Wojciech Orzechowski przywołuje dane, zgodnie z którymi ceny ofertowe w Łodzi wzrosły r/r o około 5,9 proc., a średnia cena mkw wynosi w ścisłym centrum około 6600 zł. W dzielnicy Polesie można kupić mieszkanie za 5500 zł za mkw, a w bliskiej centrum dzielnicy Górnej za około 5900 zł za mkw. Za 40-metrowe mieszkanie w centrum wydamy 264 tys. zł, a na Górnej około 236 tys.
Natomiast inwestowanie na rynku wtórnym w Warszawie oznacza wydatek od 8 tys. zł za mkw w Rembertowie, 8900 zł na Białołęce i 13500 zł na Mokotowie. Czyli zakup 40 m kw., z możliwością wydzielenia dwóch pokoi i miejsca do pracy w najtańszym wariancie oznacza koszt minimum 356 tys. zł, w najdroższym – 540 tys. zł.
– Dla porównania kupując 40-metrowe mieszkanie w oddalonym 30 minut od Warszawy Legionowie przy cenie 5900 za mkw zapłacimy 236 tys. zł. Kupując mieszkanie na flipa, można zrobić dwa mieszkania w Legionowie zamiast jednego w Warszawie. Wynajmując mieszkanie w Warszawie dostaniemy za kawalerkę na peryferiach 1800 zł, a w Legionowie 1400 zł. Natomiast cena zakupu pod inwestycję jest blisko dwa razy mniejsza – mówi Wojciech Orzechowski.
Proces flippowania to podniesienie wartości mieszkania przez remont i jego sprzedaż. Jak przekonuje prezes WIWN, największe zyski można osiągnąć właśnie w mniejszych miejscowościach.
Szansa na gościnnych występach
Pandemiczny kryzys tylko zwiększył liczbę okazji rynkowych.
– Wielu ludzi ma z powodu gospodarczych skutków pandemii problemy z płynnością finansową. Jeśli inwestor miał kilka mieszkań w kredycie, a biznes oparty był na najmie, to pandemia mogła wystawić taką strategię inwestycyjną na próbę. Nie jest tajemnicą, że przez ostatni rok najem krótkoterminowy bardzo ucierpiał, a stawki najmu długoterminowego poszły w dół. Zatem gdy ktoś miał kilka mieszkań w kredycie, to brak najemców mógł wymusić na takiej osobie konieczność sprzedaży nieruchomości. I wtedy jest to okazja dla inwestorów, szczególnie posiadających gotówkę – wskazuje Wojciech Orzechowski.
Aby flippować w innym mieście należy rozpocząć od dokładnego badania rynku i od ustalenia, jaki jest popyt na mieszkania. Miasto powinno charakteryzować się dużą populacją, rozwiniętym przemysłem i powinno przyciągać mieszkańców z okolicznych miejscowości. Może też być sypialnią dla innych, dużych miast. Ponadto trzeba określić, jakie jest na danym rynku zapotrzebowanie na mieszkania oraz jaka jest wysokość rocznego obrotu na rynku mieszkań.
– Analizując rynek, przyglądając się liczbie zawieranych rocznie transakcji, jesteśmy w stanie ocenić, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców. Bezpieczniej jest oczywiście inwestować na rynku, gdzie ten współczynnik jest wyższy. Natomiast nie przekreśla to możliwości inwestowania z powodzeniem w mniejszych miastach – podsumowuje Wojciech Orzechowski.