MAGDALENA ANTOS
adwokat w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
Wynajmujący powierzchnie komercyjne znanym i dużym sieciom w centrach handlowych często muszą pójść na kompromis, negocjując warunki umów najmu. Ich obecność zapewnia stały przepływ klientów, podnosi atrakcyjność obiektu dla pozostałych najemców (tzw. anchor tenents). Warto jednak jasno sprecyzować umowę, aby żadna strona nie ucierpiała.
Na pierwszy ogień idą klauzule wyłączności po stronie wynajmującego, na mocy których zobowiązuje się on, że nie wynajmie powierzchni handlowej innemu najemcy sprzedającemu zbliżony asortyment lub podobne usługi w określonym miejscu w centrum handlowym. Ważne, aby możliwie precyzyjnie określić ramy klauzuli wyłączności. Zbyt ogólny zapis pozbawia wynajmującego możliwości wynajmu nawet wtedy, gdy nowy najemca nie jest konkurencją dla dotychczasowego, bo np. asortyment konkurencyjny stanowi zaledwie 5 proc. sprzedaży. Ponadto naruszenie klauzuli wyłączności stanowi nienależyte wykonanie umowy, co uzasadnia nałożenie na wynajmującego kar umownych, jeżeli takie zostały w kontrakcie przewidziane, a może nawet doprowadzić do rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.
Klauzule wyłączności mogą stanowić także niedozwolone ograniczenia konkurencji w oparciu o przepisy zakazujące porozumień ograniczających konkurencję i nadużywania pozycji dominującej. W szczególności dotyczy to klauzul, które zabraniają najemcy w określonym promieniu od centrum handlowego podejmowania nowej takiej samej lub podobnej działalności, jaką wykonuje w centrum handlowym zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio.
Ważnym czynnikiem przy negocjowaniu lub renegocjowaniu kontraktu jest również standard wykończenia i wyposażenia przedmiotu najmu. Może to dotyczyć także poprawy infrastruktury budynku czy jego modernizacji poprzez wyposażenie w dodatkowe lub bardziej nowoczesne systemy. W przypadku tzw. anchor tenants wynajmujący często godzą się na uczestnictwo w znacznej części takich kosztów. Powinni się jednak zabezpieczyć stosownymi zapisami umownymi na wypadek, gdyby najemca okazał się niezadowolony z przeprowadzonych prac.
Przyczyną wielu konfliktów po zakończeniu stosunku najmu jest sprawa rozliczenia nakładów.
Dość powszechne jest pozostawianie przez najemców ulepszeń (instalacji) w lokalu bez konieczności rozliczania ich z wynajmującym, w zamian za co wynajmujący nie żąda usunięcia zmian wprowadzonych przez najemcę.
Obecność znanych i dużych sieci w centrach handlowych zapewnia stały przepływ klientów, podnosi atrakcyjność obiektu dla pozostałych najemców. Warto jednak jasno sprecyzować umowę, aby żadna strona nie ucierpiała.