Na sprzedaż mieszkania składają się dwa etapy. Pierwszy obejmuje czas od wprowadzenia oferty do zawarcia umowy przedwstępnej, natomiast drugi to okres od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej.
Ich łączna długość to jeden z ważniejszych mierników nastrojów rynkowych. Po przeanalizowaniu danych dotyczących sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, można stwierdzić, że w ostatnich latach miesiące wiosenne to czas dużego przyspieszenia sprzedaży mieszkań, a więc polepszenia nastrojów rynkowych.
Wiosenne ożywienie
— Jeszcze w styczniu i lutym proces sprzedaży mieszkań, które w tych miesiącach ostatecznie znalazły nabywców, trwał ponad 150 dni. Mieszkania, które zostały ostatecznie sprzedane w marcu 2012 r. czekały na to średnio 110 dni. To bardzo duże przyspieszenie. Warto zauważyć, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy czas sprzedaży mieszkań regularnie się wydłużał. W rekordowo szybkim marcu 2011 r. trwał 80 dni, a w ostatnich 12 miesiącach średnio 132 dni. Nie jest wykluczone, że w kolejnych miesiącach będziemy mieli do czynienia z podobną sytuacją, co potwierdzi, że zjawiska obserwowane w marcu mają charakter cykliczny — mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
Z przeprowadzonych przez Home Broker badań wynika, że z podobnym wiosennym ożywieniem na rynku wtórnym mieliśmy do czynienia zawsze w marcu w ostatnich trzech latach (2009-11). Wynika to z wielu czynników. Po pierwsze przestają działać tzw. efekty Bożego Narodzenia i Nowego Roku. Końcówka roku to czas, kiedy większość chętnych do zakupu mieszkania nie podpisuje ostatecznej umowy, ponieważ woli odłożyć tę decyzję na kolejny rok.
Właśnie marzec to czas wcielania w życie noworocznych postanowień, podejmowania wiążących decyzji, podpisywania ostatecznych umów. Po drugie do zakupów zachęca marcowy wzrost temperatur i wydłużenie dnia. Mieszkania kupione na rynku wtórnym często trzeba wyremontować i łatwiej zabrać się za to w okresie wiosenno-letnim niż jesienno-zimowym. Na tegoroczne marcowe skrócenie procesu sprzedaży mieszkań miał wpływ także trzeci, dość specyficzny czynnik.
— Niezwykle duży udział w marcowej sprzedaży miały transakcje zawierane bez udziału finansowania bankowego (aż 23 proc.). W poprzednich miesiącach sprzedano za gotówkę średnio 18 proc. mieszkań — mówi Bartosz Turek.
Decyzje ostateczne i nie
W marcu nie tylko szybciej podpisuje się umowy ostateczne, lecz także przedwstępne. W przypadku transakcji zakończonych w marcu, od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijały 82 dni.
W styczniu i lutym trwało to około 130 dni. Średnia w całym minionym roku wynosi zaś 93 dni. Z badań wynika jednak, że tegoroczny wynik jest i tak gorszy niż ten z roku poprzedniego.
Rekord padł bowiem w marcu 2011 r., kiedy to podpisywano umowy przedwstępne zaledwie po 56 dniach od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania. Ożywienie sprzedaży mieszkań w okresie wiosennym obserwują również deweloperzy, którzy oferują nowe lokale.
— Zgodnie z naszymi przewidywaniami od końca stycznia tempo sprzedaży mieszkań rośnie. Okres przejściowy między starym i nowym rokiem charakteryzuje się zawsze niższą dynamiką sprzedaży. Następuje po nim sezon targowy, który intensyfikuje działania marketingowe — mówi Zbigniew Wojciech Okoński, prezes firmy Robyg.
Szybsze kredyty?
W przypadku mieszkań kupowanych na kredyt różnicę między długością całego procesu sprzedaży i czasem potrzebnym na zawarcie umowy przedwstępnej można w dużym uproszczeniu utożsamić z czasem, którego potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. W marcu różnica ta wyniosła 27 dni. Dla porównania w lutym było to 30 dni, a średnia z ostatnich 12 miesięcy to 37 dni.
Dane zebrane w marcu 2012 r. mogłyby sugerować, że czas oczekiwania na kredyt się skrócił. Warto jednak pamiętać o wcześniej wspomnianym, niezwykle dużym udziale transakcji gotówkowych w tegorocznej marcowej sprzedaży. Zakup mieszkania bez pomocy banków trwa znacznie krócej — o czas oczekiwania na przyznanie kredytu.