Niektórzy deweloperzy budują obiekt komercyjny, by móc zarabiać na jego wynajmie, ale są też tacy, którym zależy na szybkiej sprzedaży budynku tuż po jego skomercjalizowaniu. Obie grupy liczą jednak na zysk i aby go osiągnąć, muszą przeprowadzić solidny proces inwestycyjny. Biorą więc pod uwagę wszystko, co wpływa na zainteresowanie potencjalnych nabywców, głównie zagranicznych funduszy inwestycyjnych: koszty budowy i finansowania, otoczenie rynkowe i poziom najmu.
— Myśląc o sprzedaży obiektu w przyszłości, trzeba wziąć pod uwagę także tendencje rynkowe — obecne i późniejsze. Fundusze coraz chętniej kupują budynki poza Warszawą, więc warto przeanalizować, które miasta cieszą się największa popularnością i czy ta tendencja szybko się nie zmieni — podkreśla Eduard Zehetner, prezes Immofinanz Group.
Proces inwestycyjny można podzielić na trzy etapy: nabycie gruntu, na którym ma powstać obiekt, jego budowa i wynajem początkowy. Pierwsza część to najistotniejszy punkt procesu, dlatego decyzję o zakupie działki warto poprzedzić wnikliwymi analizami, oceną środowiskowo-gruntową, prawną i techniczną.
Szczegóły
— Równie ważne jest zlecenie badań opłacalności inwestycji. Niedociągnięcia i zaniedbania na wstępnym etapie przygotowań mogą przysporzyć wiele problemów w przyszłości, a nawet zdecydować o porażce przedsięwzięcia, zwiększając ryzyko przekroczenia harmonogramu prac i budżetu — ostrzega Roger Andersson, dyrektor zarządzający SwedeCenter. Działka kupiona, można więc zaprojektować obiekt. Liczą się przy tym nawet szczegóły.
— Prace projektowe wpływają na funkcjonalność budynku, koszt jego budowy i późniejszy koszt użytkowania, czyli przekładają się bezpośrednio na sukces inwestycji — podkreśla Jarosław Jankowski, prezes spółki Waryński Grupa Holdingowa.
— Błędów popełnionych na etapie projektowania bardzo często nie można usunąć w trakcie użytkowania obiektu, dlatego w naszej firmie jest dział, który zajmuje się wyłącznie analizą projektów budynków i proponowaniem rozwiązań dopasowanych do potrzeb klientów — informuje Jarosław Prawicki, menedżer ds. leasingu HB Reavis Polska.
Przy projektowaniu trzeba też myśleć długoterminowo, aby powstający budynek za kilka lat nie okazał się staromodny i przestarzały pod względem technologicznym. Niekiedy bowiem od zakupu działki do oddania obiektu do użytku mijają lata.
— W naszej inwestycji Warsaw Spire w Warszawie od momentu zakupu działki do obecnego etapu prac budowlanych minęło siedem lat, musieliśmy więc tak zaprojektować kompleks wraz z przyległym placem, aby wpisywał się w przyszłe trendy zarówno architektoniczne, jak i technologiczne, a nie te sprzed 7 lat. Oddanie kompleksu za-
planowano za dwa lata — mówi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland.
Głos najemcy
Jeśli w tym samym miejscu powstają dwa podobne biurowce lub centra handlowe, często kartą przetargową dewelopera jest elastyczne podejście do oczekiwań potencjalnych najemców. Spółka Skanska Property Poland niejednokrotnie zapraszała najemców do współpracy przy tworzeniu projektu (jeśli rozmowy obywały się na wczesnym etapie projektowania).
A jakie potrzeby mają najemcy? Według Jarosława Prawickiego, w biurowcu są to: duże i reprezentacyjne części wspólne z miejscami do odpoczynku, dostęp do punktów usługowych, a także zieleń w budynku i wokół niego.
— Najemcy dopytują się także o liczbę miejsc parkingowych, ale przede wszystkim szukają racjonalnych i konkurencyjnych warunków finansowych — zaznacza Henryk Wojciechowski, dyrektor rozwoju i komercjalizacji w spółce Vantage Development, która rozpoczęła budowę kompleksu biurowego Promenady Wrocławskie Zita. Wielu najemców zwraca także uwagę na to, czy budynek spełnia wymagania energooszczędności lub czy ma certyfikaty zrównoważonego rozwoju LEED albo BREEAM.
— Powód jest oczywisty. Energooszczędne rozwiązania redukują koszty utrzymania i eksploatacji budynku, dlatego już podczas projektowania warto je wprowadzić — radzi Jarosław Jankowski. — Ponadto takie rozwiązania podnoszą wartość obiektu w długim okresie — dodaje Jarosław Zagórski.
Natomiast w centrum handlowym liczy się przede wszystkim różnicowana grupa najemców, gdyż to zapewnia największy dopływ klientów. Ważne są również strategia marketingowa galerii oraz zarządzanie obiektem.
— Regularnie odwiedzamy centra handlowe, za które odpowiadamy. Te wizyty pomagają nam zweryfikować możliwości i problemy na wczesnym etapie oraz pozwalają na szybkie wprowadzenie odpowiednich rozwiązań. Ta strategia dotyczy nie tylko centrów handlowych, ale też biur — mówi Eduarder Zehetner.