WYNAJEM MIESZKAŃ PRZYNIESIE MNIEJSZY ZYSK
Pojawiają się developerzy, którzy rozpoczynając inwestycje nie mają dość środków na ich ukończenie
Zdaniem agentów nieruchomości, przewidywanie tego, co czeka rynek mieszkaniowy, przypomina trochę wróżenie z fusów. Jedno jest jednak pewne. Mniej zarobią ci, którzy zainwestowali w mieszkania pod wynajem. Część przedsiębiorców skłania się też do twierdzenia, że mieszkania będą tanieć.
Z danych działu analiz rynkowych Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN) wynika, że ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski spadają. Zdaniem ekspertów, spowodowane jest to rosnącą liczbą inwestycji developerów, przez co mieszkania z rynku pierwotnego są droższe tylko o 6-10 proc.
— Co się stanie w przyszłości na rynku nieruchomości mieszkalnych, nikt dokładnie nie potrafi powiedzieć. Ulga budowlana spowodowała, że w ostatnich latach przybyło sporo mieszkań pod wynajem. Przewiduję, że w najbliższym czasie na rynek poznański trafi około 600 lokali z takim przeznaczeniem. Ta sytuacja musi spowodować zmiany w cenach najmu. Już w tej chwili mieszkań o średnim standardzie pod wynajem jest więcej niż chętnych, więc ich ceny spadną. Przewidywanie jednak, co stanie się na tym rynku, przypomina wróżenie z fusów — mówi Adam Henclewski, właściciel firmy Henclewski Nieruchomości.
— Myślę, że ceny nieruchomości mieszkalnych będą szły w dół i wyrównają się około 2003 roku z cenami w Unii Europejskiej — twierdzi Marek Stelmaszak, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i właściciel agencji nieruchomości Euromark.
Może być źle
Zdaniem przedsiębiorców, zniesienie ulgi budowlanej z jednej strony jest pożądane, ale z drugiej może zachwiać rynkiem.
— W najbliższym czasie prawdopodobnie zlikwidowana zostanie ulga budowlana. Z tego powodu wiele osób będzie chciało nabyć mieszkania. Chcą na tym skorzystać niedoświadczeni przedsiębiorcy. Już teraz zgłaszają się do nas developerzy: często są to 2-3-osobowe spółki cywilne z kapitałem założycielskim wysokości 20 tys. złotych. Chcą, aby sprzedawać dla nich mieszkania, których budowa dopiero się rozpocznie. Powstaje niebezpieczeństwo, że takie firmy nie mają zdolności kredytowej. Prawdopodobnie nie będą w stanie ukończyć rozpoczętych inwestycji i wiele osób straci swoje pieniądze — zauważa Bartosz Ceglarski, dyrektor oddziału warszawskiego firmy Polanowscy Nieruchomości.
Jego zdaniem, koniec ulgi ostudzi zapał do kupowania mieszkań w przyszłym roku, przez co ich ceny mogą spaść.
Z drugiej jednak strony, jeśli na rynku pojawią się kredyty bardziej przyjazne inwestorom indywidualnym, to przybędzie osób mogących kupić mieszkanie. To znów może spowodować wzrost ich cen.
— Jedno jest pewne: po zniesieniu ulgi zacznie działać normalne prawo popytu i podaży — sumuje Bartosz Ceglarski.
Wynajmujący stracą
Zdaniem agentów nieruchomości, kupno mieszkania na wynajem to nadal dobra inwestycja. Nie przyniesie już ona jednak takich zysków, jak kiedyś.
— Według mnie, sprzedaż mieszkań cały czas utrzymuje się na tym samym poziomie. Obecnie opłaci się inwestować w mieszkania pod wynajem. Zakupiony, a potem wynajęty lokal zwraca się po 6 latach. Najlepiej wyszły na tym osoby, które nabyły lokale w 1989 r. Zakupiły je za około 150 USD za mkw., a teraz mogą sprzedać za cenę czterokrotnie wyższą. Zakup mieszkania na wynajem to świetny biznes — uważa Bartosz Ceglarski.
— Dużo mieszkań jest kupowanych na rynku pierwotnym z ulgą pod wynajem. Stopa zwrotu z takiej inwestycji jest coraz mniejsza. Kilka lat temu wynosiła ona około 20 proc. Jeśli ktoś zainwestował w mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem, to zwracało się ono po 4-5 latach. Teraz stopa zwrotu to około 12 proc., a za 2-3 lata osiągnie ona blisko 10 proc. Mimo to ludzie nadal będą inwestować w nieruchomości, gdyż stopa zwrotu i tak będzie wyższa od inflacji — twierdzi Marek Stelmaszak.
Lepiej kupić
Przedstawiciele agencji nieruchomości zauważają, że wynajmowanie mieszkania w długim okresie jest nieopłacalne. Ich zdaniem, z punktu widzenia indywidualnego klienta lepiej zaciągnąć kredyt i kupić lokal.
— Jeśli ktoś ma pewną pracę, to już dzisiaj opłaci się mu kupić małe mieszkanie na kredyt. Dla osób, które mają lokale pod wynajem, jest to wiadomość smutna. Będą musiały obniżać ceny za wynajem. Uważam, że w tej chwili najważniejsze jest wykreowanie odpowiednich instrumentów finansowych, ułatwiających płynne nabywanie nieruchomości — mówi Marek Stelmaszak.
— Uważam, że kupowanie na rynku wtórnym jest bardziej opłacalne niż kupowanie z ulgą. Developerzy — wiedząc o niej — w tej chwili zwiększają ceny nieruchomości — dodaje Adam Henclewski.
Efekt spirali
Ceny mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, są zawyżone. Informacja w prasie, że jakiś lokal został sprzedany za około 5 tys. zł za mkw. (mimo że nie jest on tyle wart), powoduje, że osoby z sąsiedztwa — chcąc sprzedać mieszkania w pobliżu — żądają takiej samej ceny. W ten sposób ulica czy dzielnica stają się bardzo drogie. Nazywane jest to efektem spirali.
Przedsiębiorcy próbują jednak z tym walczyć.
— Czasami w naszych ogłoszeniach nie podajemy ceny nieruchomości, tylko telefon do agenta. Jest to spowodowane tym, że według nas, cena jakiej zażądał właściciel mieszkania jest za wysoka. Dzięki temu na rynek nie trafiają informacje o zawyżonych cenach i unikamy efektu spirali — tłumaczy Bartosz Ceglarski.
WSPÓŁPRACA Z BANKAMI: Oferta kredytowa staje się coraz bardziej zróżnicowana i korzystna dla klientów — uważa Marek Stelmaszak, właściciel agencji Euromark Nieruchomości. fot. Małgorzata Pstrągowska
NIE PORADZĄ SOBIE: Bartosz Ceglarski z firmy Polanowscy Nieruchomości zauważa, że na rynku pojawiają się developerzy, którzy chcą skusić klientów ostatnim rokiem obowiązywania ulgi. Jego zdaniem, wiele takich firm — mimo że weźmie zaliczkę — nie ukończy inwestycji. fot. Małgorzata Pstrągowska