Wynajem nie ożywi rynku mieszkań

Agnieszka Zielińska
opublikowano: 10-11-2009, 00:00

Czy deweloperzy zaczną budować mieszkania na wynajem? Przeszkodzić może ustawa o ochronie lokatorów.

Eksperci sceptycznie wypowiadają się o nowym programie rządu

Czy deweloperzy zaczną budować mieszkania na wynajem? Przeszkodzić może ustawa o ochronie lokatorów.

Rząd pracuje nad projektem budowy mieszkań na wynajem, który w przyszłości zastąpi "Rodzinę na Swoim".

Zgodnie z jego założeniami rząd zrezygnowałby z dopłat do kredytów hipotecznych dla osób indywidualnych. Zamiast tego ręczyłby za kredyty na budowę mieszkań na wynajem m.in. Towarzystwom Budownictwa Społecznego, spółdzielniom i firmom deweloperskim.

Kredyt będzie jednak udzielany pod warunkiem, że cena budowanych mieszkań nie przekroczy określonego pułapu. O tym, jaka to będzie wysokość, przekonamy się dopiero za rok.

Są też inne warunki. Lokator takiego mieszkania podczas podpisywania umowy przedwstępnej będzie musiał wpłacić co najmniej 30 proc. jego wartości, w formie zaliczki. Resztę spłaci w czynszu przez co najmniej dziesięć lat.

Jednocześnie, w razie poprawy swojej sytuacji finansowej, będzie mógł w każdej chwili stać się jego właścicielem.

Najważniejszym celem nowego rządowego programu jest ożywienie mieszkaniowego rynku. Według strony rządowej jest on skierowany zarówno do deweloperów, jak i młodych ludzi, których obecnie nie stać na zakup własnego mieszkania i którzy mają również problemy z uzyskaniem kredytu.

Rząd się nie spisał

Zdaniem niektórych ekspertów to oferta skierowana głównie do deweloperów.

— Obecna rządowa propozycja nie jest adresowana do ludzi potrzebujących dachu nad głową, lecz do firm deweloperskich szukających zysków w budowie mieszkań na wynajem — ocenia Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

Jego zdaniem przygotowywane obecnie przez rząd nowe propozycje niestety zakończą się fiaskiem. Dlaczego?

— Proponowany 30-procentowy wkład własny w dalszym ciągu ogranicza dostęp do własnego mieszkania, a proponowana spłata w czynszu mieszkania przez 10 lat jest również mało realna — ocenia ekspert.

Ponadto, według niego rynek mieszkań na wynajem rządzi się bardzo rygorystycznymi prawami, a comiesięczny czynsz to nie wszystkie ponoszone przez lokatora opłaty, trzeba również pamiętać o stale rosnących kosztach eksploatacyjnych (gaz, energia, woda, ogrzewanie).

Kolejek nie będzie

— Na razie nie znamy szczegółów nowego rządowego projektu, ale nie sądzę, aby ustawiały się kolejki chętnych po mieszkania do wynajęcia. Za to deweloperom program prawdopodobnie pomoże sprzedać nie trafione mieszkaniowe projekty. W rezultacie będą oferować mieszkania do wynajęcia w obniżonym standardzie, bo przedsięwzięcie musi być przecież rentowne — podsumowuje Tomasz Błeszyński.

Przedstawiciele deweloperów również podchodzą do nowego projektu z dystansem.

— Trudno komentować planowane przez ministerstwo zmiany, gdy nie znamy ich ostatecznego kształtu — podkreśla Tomasz Panabażys, dyrektor i członek zarządu J. W. Construction.

Jego zdaniem, aby program spełnił swoje zadanie muszą być określone prawne możliwości egzekwowania należności przez dewelopera od lokatora zalegającego z opłatami za mieszkanie.

W tym przypadku główną przeszkodą mogą być przepisy ustawy o ochronie lokatorów. Zgodnie z nimi, nie wolno eksmitować określonej grupy lokatorów, nawet jeżeli miesiącami zalegają za czynsz. Znajdują się na niej m.in.: kobiety w ciąży; małoletni; niepełnosprawni oraz mieszkający z nimi opiekunowie; obłożnie chorzy; emeryci i renciści, a także bezrobotni. Takie osoby trzeba najpierw uprzedzić na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i po odczekaniu miesiąca taki krok wykonać, co wydłuża cały proces.

Adresat programu nieznany

Zbigniew Malisz, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Budownictwo na wynajem to zły pomysł, zwłaszcza dla branży deweloperskiej. Zgodnie z założeniami, program adresowany byłby głownie do młodych ludzi, którzy z różnych względów nie są w stanie uzyskać kredytu hipotecznego. Nie rozumiem więc w jaki sposób miałoby im się udać zdobycie środków finansowych w wysokości 30 proc. wartości mieszkania, a następnie przez 10 kolejnych lat spłacanie miesięcznie pozostałej części, jako de facto raty kredytu powiększonej o kwotę czynszu. Dlatego uważam, że w obecnej sytuacji rynkowej ten projekt się nie sprawdzi.

Konieczna jest zmiana przepisów

Małgorzata Kędzierska-Urbaniak, analityk Wynajem.pl

Rynek wynajmu mieszkań jest u nas słabo rozwinięty, więc pomysł przeznaczenia środków na rozwój tego segmentu jest dobry.

Nie znamy szczegółów nowego pomysłu, ale jeśli rzeczywiście rząd chciałby wesprzeć ten segment konieczna będzie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Obecne przepisy chronią najemców przed eksmisją, a wynajmującym trudno jest pozbyć się lokatorów, którzy zalegają z czynszem, co odstrasza inwestorów. Obecnie trwają prace nad likwidacją barier na rynku wynajmu. Dotyczą one jednak wyłącznie właścicieli lokali, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie ich wynajmu. Nie ma mowy o likwidacji ryzyka dla podmiotów zainteresowanych inwestowaniem w mieszkania na wynajem. Jeśli dla tej grupy nie zostaną wprowadzone przepisy, dzięki którym łatwiejsze będzie usunięcie niechcianych lokatorów, trudno będzie liczyć na pomyślną realizację planu resortu. Osobną sprawą jest dostęp do finansowania. Deweloper, budując mieszkania, chce je jak najszybciej sprzedać. W przypadku mieszkań na wynajem zwrot środków będzie rozłożony w czasie. Inwestorzy musieliby mieć więc łatwiejszy dostęp do kredytów. Pomocne byłyby np. gwarancje ich spłaty udzielane przez Skarb Państwa.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu