Analitycy twierdzą zgodnie, że na początku 2004 r. należy spodziewać się ożywienia na rynku nieruchomości. Nie znaczy to jednak, że wzrosną ceny mieszkań.
Od połowy 2002 r. w prasie pojawiają się doniesienia o przewidywanym na początek 2004 r. wzroście cen mieszkań. W większości przypadków takie opinie kreują sami deweloperzy. Ich stanowisko przedstawiliśmy w opublikowanym przed miesiącem w „Pulsie Biznesu” artykule „Mieszkania zdrożeją o 10-15 porc.” Według nich, właśnie teraz jest najlepszy moment na zakup mieszkania. Uzasadnienie — niskie ceny, malejąca z dnia na dzień podaż oraz większy dostęp do kredytów hipotecznych.
Nie wszyscy analitycy zgadzają się jednak z tą opinią. Według nich, wzrost cen nie jest wcale przesądzony.
Twierdzenie, że za tydzień, miesiąc czy pół roku nastąpi podwyżka cen, jest nieprawdziwe. Podobnie jak założenie, że mieszkania zdrożeją po wejściu Polski do UE. Wciąż jest to wielka niewiadoma.
— Hiszpanie spodziewali się, że po wejściu do Unii Europejskiej, obywatele Francji będą wykupywać nieruchomości w ich kraju, co spowoduje wzrost cen. Tak się jednak nie stało. Wręcz odwrotnie, ceny poszły w dół — mówi Piotr Myśliński, członek Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Wzrost cen zależy od wielu czynników. Po pierwsze od efektywności inwestycji. Duże znaczenie ma także cena gruntu, uzbrojenia terenu oraz koszt zatrudnienia podwykonawców. Przyczyną wzrostu cen może być także zwiększenie stawki podatku VAT do 7 proc. na nowe mieszkania oraz do 22 proc. na usługi budowlane.
— Pamiętajmy, że coraz więcej projektów jest obecnie realizowanych przy udziale kredytu bankowego. Rada Polityki Pieniężnej zapowiada kolejne obniżki stóp procentowych. Oznacza to niższe koszty inwestycji. Z drugiej strony nowych mieszkań przybywa relatywnie mało. I to właśnie mniejsza podaż może spowodować ewentualne ruchy cenowe na rynku mieszkaniowym — zaznacza Michał Kosyrz, prezes spółki Serwis Mieszkaniowy.
Mimo zapowiedzi podwyżek, ceny utrzymują się na stałym poziomie. Koszt 1 mkw. w obiekcie, będącym w trakcie realizacji, zawiera się w przedziale 0,53-1,6 tys. USD (2,1-6,4 tys. zł) zależnie od lokalizacji. Cena mieszkania wykończonego — z wyposażoną kuchnią i łazienką — wzrasta do 2,3 tys. USD (9,3 tys. zł) za mkw.
Podczas wiosennych targów mieszkaniowych w Warszawie można było się przekonać, że przy planowanych nowych inwestycjach obowiązują podobne ceny. Identyczne wrażenie odnosi się przeglądając oferty prasowe. Przykład stanowi projekt osiedla realizowanego przez firmę Budimex Nieruchomości na warszawskiej Woli. Za 1 mkw. mieszkania trzeba zapłacić 3,2 tys. zł. Zakończenie inwestycji planowane jest na III kwartał 2004 r.
Zdaniem Ewy Znosko z agencji nieruchomości Ober-Haus, ceny mogą zmienić się w przypadku mieszkań luksusowych, w dobrych lokalizacjach. Natomiast koszt lokalu na osiedlu zbudowanym na obrzeżu Warszawy, przeznaczonym dla przeciętnego klienta, pozostanie na niezmienionym poziomie.
Nie wszyscy eksperci rynku nieruchomości zgadzają się także z tezą, że będzie ubywać terenów pod nowe inwestycje. Co w rezultacie może przełożyć się na wzrost cen mieszkań.
— Plany zagospodarowania przestrzennego w wielu miastach są jeszcze na etapie tworzenia. Dopiero po zakończeniu prac pojawiają się nowe tereny pod zabudowę. Stały i regularny napływ gruntów może spowodować obniżkę ich cen, a co za tym idzie, również mieszkań. Uważam, że lokale zdrożeją dopiero, gdy rynek zostanie uregulowany — podkreśla Piotr Myśliński.
Istnieją jednak wyraźne przesłanki świadczące o tym, że rynek nieruchomości niebawem się ożywi. Po pierwsze klienci przyspieszają decyzje o zakupie mieszkania w obawie przed wzrostem cen, po drugie — wyraźnie spada podaż lokali. Jak zaznacza Michał Kosyrz, w ciągu ostatnich dwóch lat liczba oddawanych nowych mieszkań znacznie się zmniejszyła.
— Już w tej chwili są miasta, należy do nich np. Kraków, w których trudno kupić gotowy lokal. Wybór jest bardzo ograniczony. Zwłaszcza dla osób, które przy zakupie kierują się nie tylko ceną, ale i lokalizacją — dodaje Michał Kosyrz.
Według badań rynku mieszkaniowego przeprowadzonych przez międzynarodową firmę Knight Frank Nieruchomości, w Warszawie w IV kwartale 2002 r. w realizacji znajdowało się ponad 100 inwestycji wielorodzinnych, które łącznie powinny dostarczyć na rynek około 19 tys. mieszkań. 33 proc. — powinno być oddanych do użytku w I kwartale tego roku. Zaś 46 proc. — do końca 2003 r.
W 2002 r. wydano około 68 tys. pozwoleń na budowę. To o połowę mniej niż rok wcześniej. Najbardziej zmalała liczba pozwoleń wydawanych spółdzielniom mieszkaniowym. Zapewne kończą im się wolne grunty, a nie są to podmioty gospodarcze, które mają akumulować zyski, a gromadzone środki przeznaczać na zakup nowych terenów. Wkrótce klienci, zamiast wybierać spośród gotowych do zasiedlenia mieszkań, będą jak dawniej czekać na zakończenie budowy finansując jej prowadzenie.
Zdaniem Adama Polanowskiego, właściciela warszawskiej agencji nieruchomości Polanowscy, liczba wydanych pozwoleń to tylko jeden z czynników, pozwalających na dokonywanie prognoz rynkowych. Część inwestycji się przeciąga. Trzeba również wziąć pod uwagę migrację ludzi do wielkich miast.
— Około 30 proc. klientów na rynku wtórnym to osoby spoza Warszawy. Podobnie jest na rynku pierwotnym — zaznacza Adam Polanowski.
— Będzie mało tanich i dobrych mieszkań. Budowanie takich lokali staje się wysoce ryzykowne. Coraz trudniej inwestorom jest pozyskać tanie działki zlokalizowane blisko Warszawy. Pojawia się pytanie, czy będą chętni na projekty oddalone o 30 min drogi od centrum. Obecnie tylko na takich działkach możliwe jest wybudowanie niedrogich mieszkań. Nie dość, że zysk z takich przedsięwzięć jest niewielki, a proces budowy trwa dwa lata, to nie ma pewności co do zwrotu kapitału — dodaje Ewa Znoska.
Popyt na mieszkania będzie wzrastał również z powodu podwyżek czynszów w prywatnych kamienicach. Skłoni to obecnych najemców lokali do zakupu własnego mieszkania, tym bardziej że kredyty mieszkaniowe stają się coraz tańsze. Już dziś rata kredytowa staje się konkurencyjna w stosunku do kosztów czynszu za wynajmowane mieszkanie. Jeszcze rok temu przy kredycie 100 tys. zł zaciąganym na 15 lat w równych ratach, miesięcznie trzeba było płacić około 1,5 tys. zł. Obecnie przy tych samych parametrach, ale niższym oprocentowaniu rata miesięczna uległa obniżeniu do około 1 tys. zł.
— To wynik obniżki stóp procentowych. Dla osób kupujących z wykorzystaniem kredytu mieszkania staniały. Atrakcyjniejsze warunki kredytowe powodują także, że kredyty są łatwiej dostępne —twierdzi Małgorzata Zakrzewska, dyrektor działu mieszkaniowego w Knight Frank Nieruchomości.
Istotnym czynnikiem jest także wysoki wskaźnik bezrobocia w kraju. Odstręcza on od podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Szacuje się, że jego poziom ma się obniżyć w drugiej połowie roku. Może to doprowadzić do zwiększenia liczby nowych klientów. Według Piotra Myślińskiego, rynek wzrośnie o 2 do 3 proc. Jednak skutki tego wzrostu nie będą odczuwalne dla przeciętnego nabywcy. Poza tym, o ewentualnym ożywieniu będzie można mówić dopiero po podsumowaniu roku.
— Należy pamiętać, że w sprzedaży nieruchomości obowiązuje cykl roczny. Mieszkania częściej znajdują nabywców wiosną i późną jesienią. Zjawisko to jest błędnie postrzegane jako tendencja wzrostowa. W tym roku jest podobnie, powoli odczuwamy większe zainteresowanie mieszkaniami — dodaje Piotr Myśliński.
Według Adama Polanowskiego, podstawowym czynnikiem świadczącym o ożywieniu na rynku jest pojawienie się zagranicznych inwestorów. Zwraca on także uwagę, że w tym roku po raz pierwszy wzrosła sprzedaż nowych samochodów. To jeden z symptomów wzrostu koniunktury na rynku, ponieważ zakup samochodu i mieszkania to wciąż największe wydatki konsumpcyjne.
Niezależnie od przewidywań analityków deweloperzy starają się na własną rękę zachęcić klientów do kupowania mieszkań, organizując kampanie reklamowe. Jedną z takich firm jest Skanska.
— Liczymy, że zarówno sposób prezentowania oferty, jak i użyte argumenty skłonią klientów do wykorzystania okazji. Szczególne nadzieje łączymy z grupą młodych klientów, poniżej 40 lat — wyjaśnia Marek Oberda, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży w Skanska.
Zdaniem ekspertów rynku nieruchomości, tego typu kampania pomoże niezdecydowanym podjąć szybciej decyzję o zakupie mieszkania. Są to działania marketingowe mające na celu pobudzenie sprzedaży, które nie muszą jednak przełożyć się na napędzenie koniunktury na rynku mieszkaniowym.
— Większość deweloperów boryka się z trudnościami i chce zwiększyć sprzedaż. Kampanie reklamowe to tylko jeden z pomysłów na zwiększenie sprzedaży —uważa Magdalena Zakrzewska.
Podobnego zdania jest Adam Polanowski.
— Od początku roku w prasie pojawiło się wiele artykułów wskazujących, że 2003 r. jest najlepszym momentem na zakup mieszkania. Są one bardziej wiarygodne od kampanii reklamowych, a mimo to nie widać zwiększonego popytu na mieszkania. Rynek nieruchomości kieruje się zasadami ekonomii, a pobożne życzenia jego uczestników takich jak deweloperzy nie wpływają na jego obraz — podkreśla Adam Polanowski.