Zabytkowa architektura odwdzięczy się zyskiem

Knight Frank, firma monitorująca rynek nieruchomości, przekonuje, że na świecie luksusowe nieruchomości w razie załamania rynku mniej tracą na wartości niż popularne mieszkania. W Polsce również najatrakcyjniejsze i położone w najlepszych lokalizacjach trzymają ceny. Należą do nich apartamenty w XIX-wiecznych, odrestaurowanych kamienicach z niepowtarzalnym charakterem dawnych lat. Inwestycją nie musi być tylko kupno lokalu, który tani nie jest, i oczekiwanie na dalszy wzrost jego wartości.

Nie trzeba też kupować całej kamienicy dla czerpania zysków z najmu, bo jest to i kosztowne, i absorbujące. Inwestorów, którzy chcieliby zarabiać na rewitalizacji zniszczonych zabytkowych kamienic, szukają firmy specjalizujące się w przywracaniu świetności starym, zabytkowym murom. Zainwestować trzeba mniej niż w małe mieszkanie — 100-200 tys. zł. Można też więcej.

Cegiełka lub lokal

Firmy, takie jak Magmillon czy Fenix Group, odkupują kamienice od ich posiadaczy i lokatorów, przeprowadzają adaptacje i gruntowne remonty, a po przywróceniu budynkowi dawnej świetności i wykończeniu apartamentów sprzedają je. Taki sposób inwestowania w stare kamienice z wyspecjalizowaną firmą ma wiele zalet: nie trzeba szukać atrakcyjnych lokalizacji i budynków o uregulowanej sytuacji prawnej, starać się o zgodę konserwatora zabytków na przebudowę, szukać fachowców, którzy muszą czuć czar dawnych lat, nadzorować budowy. Przy finalizacji inwestycji można też zaoszczędzić na podatku.

Sprzedaż gotowych mieszkań w wyremontowanej kamienicy nie wiąże się z koniecznością odprowadzenia VAT, tak jak jest to przy sprzedaży mieszkań w nowym budynku. W stolicy największą popularnością cieszą się kamienice na Mokotowie, w Śródmieściu, na Żoliborzu i na Pradze, w Krakowie w pobliżu Starego Miasta i Kazimierza, a we Wrocławiu w okolicach Starego Rynku. Magmillon szuka inwestorów, którzy wyłożą po minimum 100 tys. zł i zostaną udziałowcami w spółce komandytowej. Po zebraniu pieniędzy wystarczających na inwestycję podpisywany jest akt notarialnykupna kamienicy.

To początek drogi przez remont, która ma doprowadzić do finału inwestycji. Wszystko trzeba zrealizować do trzech lat. W najnowszych planach firmy jest kupno do remontu kamienicy w samym centrum Warszawy przy ul. Nowogrodzkiej. Na chętnych czeka jeszcze dziewięć cegiełek. Można też kupić pojedynczy lokal — do wyboru zostało pięć.

Sprzedane są już natomiast lokale w kamienicy na Pradze przy ul. Kamionkowskiej 29. Pozyskiwane były po 4 tys. zł za 1 mkw., sprzedawane będą po 6 tys. zł, w Gliwicach zarobek był wyższy — cena kupna wynosiła 955 zł za mkw., sprzedaży 2 tys. zł, o ponad 109 proc. więcej. Prace były realizowane przez niecały rok. Nie zawsze jednak uda się przeprowadzić remont tak szybko. W Sopocie potrzebne były dwa lata.

Na sprzedaż lub dla siebie

W ten sposób zarabia inwestor i zyskuje miasto. A że ma to sens, przekonali do tego Polaków cudzoziemcy. To Austriacy pierwsi odrestaurowali kamienice pod powierzchnie biurowe na Widok i Fredry w Warszawie. W portfelach spółek celowych Fenix Group również znajdują się oszczędności obcokrajowców — przede wszystkim Francuzów, Niemców, Szwajcarów i Anglików.

Pieczołowicie remontowane kamienice mają zachować swój charakter, choć nie brakuje też elementów nowoczesnych — powstają więc podziemne garaże, instalowana jest klimatyzacja, istnieje możliwość instalowania systemów inteligentnych. Średnia cena za metr kwadratowy to okolo 12 tys. zł. Sporo drożej jest w Śródmieściu Warszawy, taniej na Pradze. Inwestycja w luksusowe apartamenty w starych kamienicach wymaga jednak cierpliwości.

Zysk szybko nie przyjdzie — na osiągnięcie ostatecznego efektu czasem trzeba czekać 6-7 lat. Fenix Group kupuje kamienice za gotówkę zebraną od inwestorów. Remont finansuje kredytem, a zyski wypłaca dopiero po zakończeniu projektu. Wylicza się je na podstawie ceny kupna nieruchomości, kosztów remontu i przyszłych cen sprzedaży, biorąc pod uwagę podobne, wyremontowane już apartamenty w okolicy. Za 1 mkw. zdewastowanej kamienicy przy Nowogrodzkiej Magmillon płaci 6,4 tys., a po sąsiedzku 1 mkw. apartamentu kosztuje 11-14 tys. zł.

Na dłużej i na krócej

Do inwestycji w wehikuł Fenix Group można przystąpić wpłacając 200 tys. zł. Przedstawiciele firmy przekonują, że zarabia się średniorocznie 11-12 proc. Magmillon zakłada krótszy czas inwestycji, który jest możliwy w przypadku kamienic niewpisanych do rejestru zabytków albo możliwych do wykluczenia z niego, tak jak się to stało przy ul. Kamionkowskiej w Warszawie.

Wpłacać można po 100 tys. zł w przypadku kupna udziału lub równowartość ceny kupna lokalu. Spółka tak kalkuluje projekt, żeby zysk wynosił 20 proc. średniorocznie. Gotówka jest wypłacana po realizacji inwestycji i rozwiązaniu spółki.