Niecałe 2 proc. rynku obrotu nieruchomościami to zamiana mieszkań. Przeważnie zamieniane są lokale komunalne i spółdzielcze, tylko sporadycznie — własnościowe.
Jeszcze na początku lat 90. wiele osób dysponujących zasobami finansowymi zamieniało mniejsze lokale (komunalne lub spółdzielcze) na większe (70 proc. ówczesnych transakcji). Własnościowe zamieniano przeważnie na mniejsze.
Obecnie, oczekiwania i możliwości klientów znacznie się zmniejszyły. Przy czym wraz ze spadkiem zainteresowania tego typu operacjami, wyrównała się struktura zamian. Mniej więcej 30 proc. klientów chce zmienić mieszkanie na większe, kolejne 30 proc. na mniejsze, a pozostali na lokale takiej samej wielkości tylko w innej dzielnicy, okolicy, piętrze czy budynku.
Według Wenancjusza Sobonia, właściciela Biura Zamiany Mieszkań, 20-30 proc. zgłaszanych do jego firmy lokali jest zadłużonych. Ich właściciele chcą zamienić je na podobne, tylko o niższym standardzie lub mniejsze.
Do zamiany mieszkań zniechęca przede wszystkim długi czas oczekiwania na znalezienie odpowiedniego lokalu. W przypadku mieszkań własnościowych dochodzi jeszcze trudność z dopasowaniem wymagań lokalowych dwóch klientów.
— Idea obrotu mieszkaniami, czyli „znaleźć lokal szybko i bez zawracania głowy” jest nieadekwatna do procesu zamiany — przyznaje Artur Pietraszewski, analityk rynku.
Ale przyczyny spadku zainteresowania zamianami należy także upatrywać w innych czynnikach.
— Liczba zamian spadła, bo zmieniły się warunki życia i wymagania rynkowe. Łatwiej obecnie uzyskać kredyt mieszkaniowy na korzystnych warunkach. Zamiana schodzi na dalszy plan. Ludzie wolą droższe, ale nowe mieszkania na strzeżonych osiedlach — mówi Danuta Szpakowska, wiceprezes firmy Market Mieszkaniowy.
Jak oceniają specjaliści, choć zamiany mieszkań stanowią coraz mniejszą część rynku, to jednak ta forma obrotu nadal będzie istniała.
Spora liczba zamian odbywa się z pominięciem agencji nieruchomości. Właściciele dają ogłoszenia w prasie, a w końcowej fazie procesu zwracają się do prawnika, który przygotowuje umowę.
Duże firmy obracające nieruchomościami niechętnie podejmują się pośredniczenia w zamianie. Jest to proces nieopłacalny. Przeważnie pośrednicy proponują sprzedaż starego mieszkania i pomoc w kupnie takiego, jakiego klient poszukuje. Taka forma jest łatwiejsza do realizacji. Przy zamianie, agencje mają trudność z ustaleniem, czy prowizję pobrać od różnicy między wartościami lokali czy też od wartości tego droższego. W takich sytuacjach prowizję przeważnie płacą obie strony zamiany — wynosi ona 3-6 proc. transakcji.
Lokale niewłasnościowe można zamieniać praktycznie bez gotówki, tj. lokal na lokal lub też za niewielką dopłatą.
— Przychodzą do mnie osoby, które nie mają na dopłatę do nowego mieszkania. Dla nich idealnym rozwiązaniem jest zamiana z własnościowego na niewłasnościowe. Jest to korzystne dla nich finansowo, bo lokale komunalne są tańsze w rozliczeniach — przekonuje Wenancjusz Soboń.