Czy można zrobić dobry biznes na komórkach lokatorskich? Sławomir Czapliński ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Na Wynajem „Mieszkanicznik” twierdzi, że świetny. Aby to udowodnić porównał swoje warszawskie komórki i mieszkania na wynajem.
— Stopa kapitalizacji opartej na dochodzie operacyjnym netto posiadanych przeze mnie komórek lokatorskich przewyższa 12 proc., gdy w przypadku mieszkań waha się w granicach 5-6 proc. Przychód z najmu z dziesięciu komórek lokatorskich jest równy jednemu mieszkaniu (a więc stosunek wynosi 10 do 1), a wartość rynkowa to jak 15 do 1 — mówi Sławomir Czapliński.
Komórki lokatorskie są też dużo łatwiejsze do zarządzania. O ile koszt wykończenia mieszkania do wynajęcia wynosi około 1 tys. zł/mkw., komórki w ogóle nie wymagają takich inwestycji. Ich powierzchnia użytkowa zamyka się w przedziale 2,7-7,0 mkw., podczas gdy najmniejsze mieszkanie to 20-25 mkw. Umowy najmu komórki podpisuje na okres od 1 miesiąca do 10 lat, a w przypadku mieszkania minimum na 1 rok. Przy czym im krótszy okres najmu komórki, tym wyższy czynsz. Przykładowy cennik ujawniony przez przedsiębiorcę pokazuje dużą rozpiętość: 25 zł/mkw/mies. przy płatności od razu za 10 lat, 45 zł/mkw/ mies. przy płatności z góry za minimum 1 rok, 90 zł/mkw/ mies. przy umowie na 1 miesiąc.
— W przypadku mieszkania kolejną umowę po zakończeniu najmu zawieram średnio po upływie kilku dni. Komórka czeka na kolejnego najemcę średnio 15 minut — ujawnia warszawski „Mieszkanicznik”.
Charakteryzując tę niszę własnej działalności przedsiębiorca wylicza jako zalety rosnące ceny najmu i rosnącą wartość tych mikronieruchomości. Wyzwaniem natomiast jest trudność zakupu pakietu komórek (pojedyncze w różnych lokalizacjach są trudne w zarządzaniu), konieczność prowadzenia częstych analiz rynku, sezonowość i relatywnie duże nakłady na reklamę.
Na warszawskim rynku mikropowierzchni magazynowych najsilniejszym graczem są firmy typu self storage, udostępniające klientom skrytki o różnych powierzchniach w przystosowanym do takich celów budynku o powierzchni użytkowej zwykle 3-5 tys. mkw. Kolejne to kontenery wykończone jak mini-magazyny i ustawiane na dostępnych działkach z dobrym dojazdem, komórki lokatorskie w nowoczesnym budownictwie wielorodzinnym oraz piwnice w budynkach pamiętających czasy PRL.
Komórki lokatorskie mają przewagę nad piwnicami (nowe budownictwo, monitoring, ochrona). Felerem kontenerów z kolei jest temperatura (zimą mróz, latem upał), a self storage jest relatywnie drogi jak na oczekiwania przeciętnego najemcy. Charakteryzując swoich najemców, Sławomir Czapliński wskazuje głównie na firmy i klientów indywidualnych, około 20 proc. stanowią obcokrajowcy, pewien zauważalny odsetek to wykorzystanie komórek podczas przeprowadzki.
Choć komórki do wynajęcia są intratnym interesem, bardzo trudno zgromadzić ich większą ilość w jednej lokalizacji — deweloperzy sprzedają je prawie wyłącznie razem z mieszkaniami. Sławomir Czapliński zgromadził swój zasób na osiedlu w pobliżu Ronda Daszyńskiego kupując połowę z nich od… konkurenta, który się przeprowadzał w inną część miasta. Przedstawiciel deweloperów potwierdza zainteresowanie klientów zakupem większej liczby komórek lokatorskich w danej inwestycji. Przyznaje też, że nie prowadzi się takiej sprzedaży.
— Ze względu na bezpieczeństwo mieszkańców każdej naszej inwestycji, nie widzimy możliwości nabycia komórki lokatorskiej przez osobę, która nie kupiła w niej mieszkania. Co do zasady komórka lokatorska wchodzi w skład oferty wraz z lokalem mieszkalnym — wyjaśnia Łukasz Tekieli, dyrektor ds. sprzedaży w Grupie Murapol.
Według Sławomira Czaplińskiego zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe rośnie wraz z postępem urbanizacji. Liczba potrzebnych nam rzeczy ciągle się zwiększa, a miejsc do ich przechowywania nie przybywa proporcjonalnie do potrzeb, zatem komórki lokatorskie trafiają w potrzeby najemców. © Ⓟ
W liczbach
- Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 5.000-7.000 zł/mkw na warszawskiej Woli
- Wynajem: 250-300zł — czynsz miesięczny za komórkę około 3-5 mkw. (mediana)
- Zakup zwraca się po 8-10 latach w zależności od wynegocjowanej ceny zakupu.
KOMENTARZ
Trudna nisza
MARCIN KRASOŃ, analityk rynku nieruchomości, Home Broker
Wynajem komórek lokatorskich to raczej działalność niszowa. Należałoby mieć ich dużo, aby można było mówić o odczuwalnych dochodach. Trzeba je kupić tanio, a stawki u różnych deweloperów i w różnych lokalizacjach wahają się od 1-1,5 tys. zł/mkw. do 6 tys. zł/mkw. Do tego dochodzą wyzwania logistyczne z zarządzaniem takim portfelem nieruchomości. Plusem natomiast na pewno będzie mniejsze ryzyko niż w przypadku wynajmu mieszkania (komórki nikt raczej nie zniszczy, więc odchodzą koszty remontów). Jednak prawdopodobnie więcej można zarobić na wynajmie np. miejsc parkingowych, szczególnie w lokalizacjach, w których tych miejsc brakuje.