Zarabiaj na komórkach

opublikowano: 27-09-2018, 22:00

Małe powierzchnie magazynowe cieszą się na rynku ogromnym powodzeniem

Czy można zrobić dobry biznes na komórkach lokatorskich? Sławomir Czapliński ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Na Wynajem „Mieszkanicznik” twierdzi, że świetny. Aby to udowodnić porównał swoje warszawskie komórki i mieszkania na wynajem.

Zobacz więcej

Fot: Marek Wiśniewski, Puls Biznesu

— Stopa kapitalizacji opartej na dochodzie operacyjnym netto posiadanych przeze mnie komórek lokatorskich przewyższa 12 proc., gdy w przypadku mieszkań waha się w granicach 5-6 proc. Przychód z najmu z dziesięciu komórek lokatorskich jest równy jednemu mieszkaniu (a więc stosunek wynosi 10 do 1), a wartość rynkowa to jak 15 do 1 — mówi Sławomir Czapliński.

Komórki lokatorskie są też dużo łatwiejsze do zarządzania. O ile koszt wykończenia mieszkania do wynajęcia wynosi około 1 tys. zł/mkw., komórki w ogóle nie wymagają takich inwestycji. Ich powierzchnia użytkowa zamyka się w przedziale 2,7-7,0 mkw., podczas gdy najmniejsze mieszkanie to 20-25 mkw. Umowy najmu komórki podpisuje na okres od 1 miesiąca do 10 lat, a w przypadku mieszkania minimum na 1 rok. Przy czym im krótszy okres najmu komórki, tym wyższy czynsz. Przykładowy cennik ujawniony przez przedsiębiorcę pokazuje dużą rozpiętość: 25 zł/mkw/mies. przy płatności od razu za 10 lat, 45 zł/mkw/ mies. przy płatności z góry za minimum 1 rok, 90 zł/mkw/ mies. przy umowie na 1 miesiąc.

— W przypadku mieszkania kolejną umowę po zakończeniu najmu zawieram średnio po upływie kilku dni. Komórka czeka na kolejnego najemcę średnio 15 minut — ujawnia warszawski „Mieszkanicznik”.

Charakteryzując tę niszę własnej działalności przedsiębiorca wylicza jako zalety rosnące ceny najmu i rosnącą wartość tych mikronieruchomości. Wyzwaniem natomiast jest trudność zakupu pakietu komórek (pojedyncze w różnych lokalizacjach są trudne w zarządzaniu), konieczność prowadzenia częstych analiz rynku, sezonowość i relatywnie duże nakłady na reklamę.

Na warszawskim rynku mikropowierzchni magazynowych najsilniejszym graczem są firmy typu self storage, udostępniające klientom skrytki o różnych powierzchniach w przystosowanym do takich celów budynku o powierzchni użytkowej zwykle 3-5 tys. mkw. Kolejne to kontenery wykończone jak mini-magazyny i ustawiane na dostępnych działkach z dobrym dojazdem, komórki lokatorskie w nowoczesnym budownictwie wielorodzinnym oraz piwnice w budynkach pamiętających czasy PRL.

Komórki lokatorskie mają przewagę nad piwnicami (nowe budownictwo, monitoring, ochrona). Felerem kontenerów z kolei jest temperatura (zimą mróz, latem upał), a self storage jest relatywnie drogi jak na oczekiwania przeciętnego najemcy. Charakteryzując swoich najemców, Sławomir Czapliński wskazuje głównie na firmy i klientów indywidualnych, około 20 proc. stanowią obcokrajowcy, pewien zauważalny odsetek to wykorzystanie komórek podczas przeprowadzki.

Choć komórki do wynajęcia są intratnym interesem, bardzo trudno zgromadzić ich większą ilość w jednej lokalizacji — deweloperzy sprzedają je prawie wyłącznie razem z mieszkaniami. Sławomir Czapliński zgromadził swój zasób na osiedlu w pobliżu Ronda Daszyńskiego kupując połowę z nich od… konkurenta, który się przeprowadzał w inną część miasta. Przedstawiciel deweloperów potwierdza zainteresowanie klientów zakupem większej liczby komórek lokatorskich w danej inwestycji. Przyznaje też, że nie prowadzi się takiej sprzedaży.

— Ze względu na bezpieczeństwo mieszkańców każdej naszej inwestycji, nie widzimy możliwości nabycia komórki lokatorskiej przez osobę, która nie kupiła w niej mieszkania. Co do zasady komórka lokatorska wchodzi w skład oferty wraz z lokalem mieszkalnym — wyjaśnia Łukasz Tekieli, dyrektor ds. sprzedaży w Grupie Murapol.

Według Sławomira Czaplińskiego zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe rośnie wraz z postępem urbanizacji. Liczba potrzebnych nam rzeczy ciągle się zwiększa, a miejsc do ich przechowywania nie przybywa proporcjonalnie do potrzeb, zatem komórki lokatorskie trafiają w potrzeby najemców. © Ⓟ

W liczbach

  • Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 5.000-7.000 zł/mkw na warszawskiej Woli
  • Wynajem: 250-300zł — czynsz miesięczny za komórkę około 3-5 mkw. (mediana)
  • Zakup zwraca się po 8-10 latach w zależności od wynegocjowanej ceny zakupu.

KOMENTARZ

Trudna nisza

MARCIN KRASOŃ, analityk rynku nieruchomości, Home Broker

Wynajem komórek lokatorskich to raczej działalność niszowa. Należałoby mieć ich dużo, aby można było mówić o odczuwalnych dochodach. Trzeba je kupić tanio, a stawki u różnych deweloperów i w różnych lokalizacjach wahają się od 1-1,5 tys. zł/mkw. do 6 tys. zł/mkw. Do tego dochodzą wyzwania logistyczne z zarządzaniem takim portfelem nieruchomości. Plusem natomiast na pewno będzie mniejsze ryzyko niż w przypadku wynajmu mieszkania (komórki nikt raczej nie zniszczy, więc odchodzą koszty remontów). Jednak prawdopodobnie więcej można zarobić na wynajmie np. miejsc parkingowych, szczególnie w lokalizacjach, w których tych miejsc brakuje.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Zarabiaj na komórkach