PB: Z jakimi największymi utrudnieniami muszą dziś mierzyć się osoby szykujące się do budowy domu?
Wojciech Rynkowski, Extradom.pl: Wyzwania i problemy są kontynuacją — choć w mniejszym natężeniu — tego, z czym mieliśmy do czynienia w latach poprzednich. Cały 2022 r. przebiegał pod hasłem niepewności co do cen i dostępności materiałów budowlanych, dostępności ekip oraz finansowania inwestycji. Wiele osób nie wiedziało, czy na pewno uda im się zdobyć kredyt i będą miały za co postawić wymarzony dom. Z wysoką inflacją mamy wciąż do czynienia. Choć polityka kredytowa banków nieco się poluzowała, to nie można jeszcze mówić o przełomie. Na pewno natomiast obserwujemy spowolnienie wzrostu cen materiałów budowlanych. Wzrosła też dostępność ekip, które jeszcze kilka miesięcy temu miały kalendarze zapełnione na długo wprzód. Odmawiały przyjmowania zleceń albo proponowały odległe terminy. Obecnie nawet wykonawcy z dobrymi referencjami i dużym doświadczeniem sami zaczynają aktywnie szukać zajęcia.
Extradom.pl na bieżąco śledzi koszty budowy domu. Jak zmieniły się w ostatnim czasie?
Koszty to jeden z najważniejszych czynników decydujących o rozpoczęciu budowy. W Polsce działa firma Sekocenbud, która od lat zajmuje się wycenianiem takich inwestycji. W swoich wyliczeniach koncentrujemy się na zgromadzonych przez nią danych. Oczywiście nie są one źródłem idealnym, o czym świadczą choćby komentarze pod moimi artykułami. Na informację o tym, że dany dom można wybudować np. za 800 tys. zł, ludzie reagowali różnie. Byli tacy, którzy pisali: „Panie, bez miliona to w ogóle nie ma co ruszać z inwestycją”, ale pojawiały się też komentarze w stylu: „Taki dom to ja ze szwagrem postawię bez trudu za 500 tys. zł”. Wróćmy jednak do danych Sekocenbudu. Przyglądamy się im nieustannie i muszę przyznać, że zmiany są bardzo duże. Jeśli chodzi o budowę domu to najdroższa — co zapewne nikogo nie zaskoczy — jest Warszawa. Tuż za nią plasują się województwa: wielkopolskie i zachodniopomorskie. Same koszty budowy można rozbić na dwie zasadnicze kategorie. Pierwsza dotyczy wzniesienia obiektu do stanu surowego zamkniętego. Oznacza to, że mamy gotową bryłę pokrytą dachem i z osadzoną stolarką okienną. Ceny takich nieruchomości mocno się zmieniły. Najbardziej w woj. dolnośląskim, gdzie między I kw. 2021 r. a I kw. 2023 r. wzrosły aż o 46 proc. Nominalnie koszt stanu surowego zamkniętego domu o powierzchni 100 m kw. urósł z 296 do 432 tys. zł. Jeśli natomiast porównamy ze sobą I kw. 2022 r. i I kw. 2023 r., to największy wzrost cen odnotowano w woj. pomorskim — o 23 proc. Nominalnie koszt domu zwiększył się z 340 do 421 tys. zł. Do najmniejszych zmian doszło w województwach wielkopolskim i zachodniopomorskim. Nie chodzi o to, że są to tanie regiony. Po prostu — mówiąc kolokwialnie — inwestorzy osiągnęli w nich próg bólu. W woj. zachodniopomorskim koszty budowy rok do roku wzrosły o 10 proc., natomiast między IV kw. 2022 r. a I kw. 2023 r. nastąpił spadek. Był on jednak niewielki — wyniósł zaledwie 1 proc. Drugim składnikiem kosztów budowy domu są instalacje. Od I kw. 2021 r. do I kw. 2023 r. ich ceny urosły najbardziej w woj. dolnośląskim. W przypadku domu o powierzchni 100 m kw. trzeba tu wydać o 38 proc. więcej. Jako ciekawostkę warto dodać, że w woj. zachodniopomorskim koszty instalacji wewnętrznych są wyższe niż w Warszawie. To ciekawy przyczynek do dalszej analizy, ponieważ można zadać pytanie: dlaczego? Jedna z nasuwających się odpowiedzi jest taka, że fachowcy z tego regionu pracują w Niemczech i mają do wyboru tamten rynek. Jeśli chodzi o koszt budowy całego domu, to największa zwyżka między I kw. 2021 r. a I kw. 2023 r. nastąpiła w woj. dolnośląskim — aż o 44 proc. Kwotowo był to wzrost z 363 do 524 tys. zł, czyli o 160 tys. zł. To koszt bardzo dobrego samochodu.
Ci, którzy myślą o budowie domu, z pewnością chcieliby wiedzieć, co będzie się działo na tym rynku w nadchodzących miesiącach. Na jakie zmiany w cenach powinni — pana zdaniem — szykować się tacy inwestorzy?
Do prognoz dotyczących krajowego rynku mieszkaniowego trzeba podchodzić z dużą ostrożnością. Nie wiemy na przykład, co wydarzy się za wschodnią granicą, czy konflikt się zakończy i jaki będzie jego wynik. Ma to na pewno wpływ na optymizm inwestorów i chęć wydawania pieniędzy. Spodziewam się jednak, że 2023 r. będzie jeszcze dość spokojny. Nie będzie dużego wzrostu cen. Myślę, że będzie poniżej poziomu inflacji, przynajmniej do momentu, gdy masowo wejdzie w życie program Bezpieczny kredyt 2 proc. oraz zostaną poluzowane kryteria przyznawania finansowania. Warto też pamiętać, że 2023 jest rokiem wyborczym, dlatego można się spodziewać pewnych zmian, mających na celu ułatwienie Polakom dojście do własnej nieruchomości. Interesujący może być również wpływ budów już rozpoczętych, których inwestorzy nie są w stanie ukończyć. Pytanie, czy będą takie domy, ile ich będzie i czy pojawią się chętni do ich zakupu. Zawsze towarzyszy temu ryzyko, bo gdy ktoś zawiesza budowę domu i chce go sprzedać, to od razu pojawia się pytanie: dlaczego to robi? Podsumowując — rok 2023 będzie powoli zmierzał ku lepszemu. Będziemy mieli do czynienia z powolnym wzrostem cen i luzowaniem polityki kredytowej. Jeśli nie wydarzy się nic nieprzewidywalnego, 2024 r. również powinien być zgodny z tymi tendencjami.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
dziś: „Ile kosztuje budowa domu?”
goście: Wojciech Rynkowski - Extradom.pl, Marek Wielgo - RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, Małgorzata Ostrowska - J.W. Construction, Ewa Zarychta - OknoPlus.