Ziemia przynosi zysk

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 07-06-2013, 00:00

Grunty rolne drożeją w Polsce nieprzerwanie od 2003 r. Mimo to wciąż są jednymi z najtańszych w Europie.

Według danych Agencji Nieruchomości Rolnych, w latach 2003–08, grunty rolne podrożały aż o 233 proc.

— Za dalszym wzrostem cen przemawia m.in. to, że ziemia rolna w Europie Zachodniej jest znacznie droższa — mówi Kuba Karliński z Wealth Solutions — Inwestycje Ziemskie. Najwięcej w Europie za hektar gruntu rolnego trzeba zapłacić na Malcie — 130 tys. EUR i w Holandii 49,4 tys. EUR. Na tym tle 6,4 tys. EUR (26,3 tys. zł), które trzeba zapłacić w Polsce, nie jest wygórowaną ceną. Wśród 20 krajów europejskich, dla których można znaleźć wiarygodne źródła cen gruntów, Polska znajduje się mniej więcej w połowie stawki (w 11 krajach za hektar trzeba zapłacić więcej niż nad Wisłą). Cena ziemi jest jednak w Polsce prawie trzykrotnie niższa niż średnia dla tych rynków (17,4 tys. EUR). Nawet po wyłączeniu z tego grona Malty o najwyższej cenie hektara średnia wyniosłaby 11,45 tys. EUR, czyli prawie dwa razy więcej niż w Polsce. Wśród krajów o wyższych stawkach za ziemię rolną są m.in. Finlandia (6,9 tys. EUR), Niemcy (11,5 tys. EUR), Hiszpania (12,1 tys. EUR) i Wielka Brytania (21,1 tys. EUR). Według agencji doradczej Savills, w latach 2002-10 ziemia rolna na świecie zdrożała średnio o 411 proc., ale są też państwa, w których ceny rosły jeszcze bardziej. Największe wzrosty miały miejsce w Brazylii (568 proc.), na Węgrzech (818 proc.) i w Rumunii (1817 proc.). Europa Środkowa i Wschodnia była według Savills regionem, w którym grunty drożały najszybciej na świecie. I to wszystko mimo kryzysu, z którym borykają się rynki nieruchomości na całym kontynencie.

— Kryzys na rynku nieruchomości nie ma bezpośredniego wpływu na sytuację gruntów rolnych. Wzrosty cen w Polsce mogą się utrzymać jeszcze przez co najmniej kilkanaście lat, do zbliżenia się do europejskiej średniej — prognozuje Monika Raczkowska, dyrektor zarządzający Briland.

Na własną rękę

Wraz z rosnącymi cenami inwestycje w grunty stały się popularną metodą zarabiania pieniędzy. Samodzielne inwestowanie w ziemię rolną z myślą o jej późniejszym przekształceniu w działki budowlane jest trudne. Wymaga odpowiedniej wiedzy, znajomości skomplikowanych przepisów i czasu. Już na etapie wyboru działki trzeba mieć gotowy plan działania, bo wszelkie błędy mogą mieć bolesne finansowe konsekwencje. Jeśli źle wybierzemy nieruchomość, to nie tylko nie spełni ona naszych oczekiwań, ale w dodatku trudno będzie ją sprzedać. Przed zakupem trzeba koniecznie sprawdzić zapisane w księdze wieczystej służebności, które mogą być uciążliwe, jeśli planujemy podzielić działkę na mniejsze. Istotne jest też, czy grunt nie jest położony na terenie zagrożonym okresowym podtapianiem oraz jakie plany co do najbliższego sąsiedztwa mają władze samorządowe, czy np. w przyszłości nie jest planowane wybudowanie hałaśliwej drogi lub zakładów przemysłowych. To wszystko wpływa na wartość nieruchomości. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest kupno kilku działek w różnych miejscach, żeby nie być uzależnionym od wyników tylko jednej inwestycji. Dzięki temu, nawet jeśli jedna z nieruchomości nie przyniesie zakładanych zysków, to mogą to wynagrodzić pozostałe. Na taki cel należy jednak przeznaczyć od kilku do kilkunastu milionów złotych, co może być trudne do zrealizowania dla większości inwestorów indywidualnych.

Na każdą kieszeń

Na fali wzrostów cen ziemi i rosnącej popularności inwestycji w grunty zaczęły się pojawiać firmy oferujące grupowe inwestowanie. W zamian za udział w zysku instytucje takie biorą na siebie odpowiedzialność za wszystkie procesy związane ze zmianą przeznaczenia gruntu, czyli tzw. odrolnieniem, doprowadzeniem mediów, uzyskaniem warunków zabudowy lub wpisów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a na końcu sprzedażą działek. Jedną z pierwszych firm, które zaproponowały takie inwestycje w Polsce, jest Wealth Solutions — Inwestycje Ziemskie. Minimalna kwota inwestycji to 100 tys. zł. Z taką kwotą inwestor może wejść do spółki komandytowej, która nabywa nieruchomości. Po odliczeniu kosztów zysk może wynieść 15-20 proc. w skali roku. Czas trwania inwestycji to 5-6 lat. Koszty, jakie ponosi inwestor, poza minimalnym wkładem własnym, to opłata wstępna wynosząca 9 proc. + VAT (obliczane od wkładu inwestora). Opłata za zarządzanie — 3,15 proc. + VAT rocznie (pobierana z kapitału zebranego w spółce). Udział spółki w zysku to 30 proc. Nieco inną ofertę ma Briland. Minimalna kwota inwestycji wynosi 127 tys. zł. Jest to łączna kwota za ziemię oraz przekształcenie i przyłączenie mediów.

— Poza kwotą zakupu ziemi oraz kwotą za odrolnienie i przyłączenie mediów trzeba się liczyć z kosztami notariusza (około 5 tys. zł), prowizją przy zakupie ziemi (2 proc.) oraz przy sprzedaży (6 proc.), podatkami (PCC 2 proc., VAT 23 proc., dochodowy 19 proc.) oraz wartość ewentualnego udziału w drodze — wylicza Monika Raczkowska.

— Największe koszty są związane z ryzykiem, że do przeklasyfikowania gruntu z rolnego na budowlany nie dojdzie, a może to wyniknąć np. z negatywnego nastawienia samorządu lub innej instytucji, które są zaangażowane w ten proces. Nie tylko przeszkody obiektywne, np. wysoka klasa gruntu lub nieuzasadniony zbyt wysoki koszt doprowadzenia mediów, ale zwykła niechęć samorządowców może ten proces skutecznie zablokować — podkreśla Kuba Karliński z Wealth Solutions — Inwestycje Ziemskie.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: MARTA SIELIWIERSTOW

Polecane