Deweloperzy i najemcy wyciągnęli wnioski z kryzysu i zmieniają podejście do inwestycji
W Polsce dominują duże centra handlowe w aglomeracjach, jednak ostatnio deweloperzy budują takie obiekty w średnich miastach.
Kryzys gospodarczy zmienił podejście deweloperów do inwestowania w nieruchomości komercyjne. Szukają nowych rozwiązań i nowych rynków. Wśród najważniejszych realizowanych projektów można wymienić m.in. Millenium Hall w Rzeszowie, Toruń Plaza, Galerię Katowicką i rozbudowę Silesia City Center w Katowicach. Niemal wszyscy inwestorzy zauważają, że w dużych miastach jest już niewiele miejsca na kolejne wielki centra handlowe. Coraz więcej centrów powstaje w mniejszych miejscowościach, gdzie wcześniej handel często ograniczał się do kilku sklepów w centrum miasta. Budowane tam obiekty są jednak mniejsze i zwykle jednopoziomowe.
— Polski rynek jest zdominowany przez tradycyjne centra handlowe, w których zwykle znajduje się duży sklep spożywczy z galerią handlową. Stopniowo przybywa jednak parków handlowych i centrów wyprzedażowych. Ich oferta, np. stałe przeceny, przyciągają klientów. Takie obiekty nie są bezpośrednią konkurencją dla typowych centrów handlowych — mówi Szymon Łukasik, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych Cushman Wakefield.
Idzie nowe
— Szacuje się, że jeszcze mało znane w Polsce tzw. nowe formaty obiektów handlowych, takie jak street malle (niewielkie pasaże handlowe), parki handlowe (retail parki) czy centra wyprzedażowe (outlety), będą się w najbliższym czasie intensywnie rozwijać. Każdy ma inną specyfikę i dostosowywany będzie do charakteru miasta, działki i otoczenia, w którym ma powstać — prognozuje Renata Osiecka, partner zarządzający Axi Immo.
Street malle będą się pojawiać w dużych miastach w sąsiedztwie nowych osiedli mieszkaniowych. Tego typu inwestycję realizuje np. firma Gant na warszawskiej Woli.
Zdaniem ekspertów najsłabiej będą się rozwijać centra wyprzedażowe (outlety). Najwięcej powstanie nowych parków handlowych. W takich obiektach zarówno inwestorzy już działający, jak i nowi szukają swojej szansy. Debiut na rynku parków handlowych zapowiada firma Panattoni, która dotychczas budowała jedynie obiekty magazynowo-przemysłowe.
Coraz częściej deweloperzy decydują się na tzw. convenience shopping malls, czyli małe galerie o charakterze serwisowo-usługowym (np. Galeria Turek), które są główną inwestycją handlową w mieście. Takie obiekty powstają też w większych aglomeracjach. Przykładem jest centrum handlowe Kowale, które powstaje przy dużym osiedlu mieszkaniowym w Kowalach koło Gdańska.
— Przewidujemy, że centra typu convenience, które na razie są nowością na polskim rynku, wyznaczą jeden z głównych kierunków rozwoju rynku powierzchni handlowych — ocenia Renata Osiecka.
Stabilne czynsze
Jeszcze do niedawna mówiło się o rynku najemców, którzy w czasie kryzysu dyktowali warunki zarządcom nawet największych centrów handlowych. Dziś siły obu stron się wyrównały. Najemcy w ostatnich latach sporo wywalczyli, dojrzeli i będą bronić swojej pozycji. Z drugiej strony deweloperzy coraz chętniej budująć.
— W największych aglomeracjach czynsze są stabilne lub powoli wzrastają. Dzieje się to szybciej na rynkach nieco mniej nasyconych (Warszawa) niż na tych, gdzie powierzchnia obiektów handlowych przypadających na 100 mieszkańców jest dość wysoka (Wrocław, Poznań). W mniejszych miejscowościach czynsze mogą nieco spadać, bo dostępna powierzchnia zmniejsza się bardzo powoli, a w wielu niedawno otwartych obiektach nadal są dostępne lokale — podsumowuje Szymon Łukasik.
Okiem eksperta
Odrobione lekcje z kryzysu
Barbara Topolska, dyrektor generalna Neinver Polska
Okres spowolnienia gospodarczego wiele nas nauczył. Inwestorzy, deweloperzy i zarządcy wyciągnęli wnioski, zmodyfikowali strategie i wracają z nową ofertą.
Coraz częściej centra handlowe mają wyraźny charakter, ofertę szytą na miarę konkretnej grupy konsumentów. Ta sytuacja przekłada się na decyzje najemców, którzy bardzo starannie dobierają miejsca, w jakich otwierają kolejne sklepy. Dotyczy to nie tylko największych miast i już istniejących centrów handlowych, ale również mniejszych ośrodków, w których planowane są nowe obiekty. Ich powstanie w dużej mierze zależy jest od strategii przyjętych przez duże sieci handlowe. Dobre rozpoznanie planów najemców będzie kluczem do rozwoju rynku.
Polska jest postrzegana przez inwestorów jako jeden z najatrakcyjniejszych rynków Europy — zyskujemy dzięki stabilnej sytuacji gospodarczej i sąsiedztwu z silnymi ekonomicznie Niemcami.