Zwiększą się opłaty za nabywanie nieruchomości
Opłaty za przekształcanie użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności mają być ustalane według cen rynkowych. Nie będzie miał już znaczenia termin złożenia wniosku o przekształcenie, jeśli wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego przed dniem wejścia w życie nowelizowanej właśnie ustawy.
W tym tygodniu Sejm ma rozpatrzyć poprawki Senatu do nowelizacji ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Zgodnie ze stanowiskiem Senatu, uprawnionymi do przekształcenia byłyby osoby, które nabyły prawo użytkowania wieczystego nieruchomości do dnia wejścia w życie nowej ustawy. Ponadto Senat proponuje zapis, aby nie miał znaczenia termin złożenia stosownego wniosku (Sejm ustalił ten termin na 31 grudnia 2002 r.).
Zdaniem Danuty Błaszczyk, wicedyrektora Departamentu Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, obecna ustawa jest martwa od momentu wydania w 2000 r. przez Trybunał Konstytucyjny dwóch wyroków stwierdzających niezgodność z Konstytucją niektórych jej przepisów. Pierwszy werdykt TK zlikwidował tryb rozliczeń za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Wydając drugi wyrok, TK uznał, że niektóre przepisy dyskryminują właścicieli lokali w budynkach wielolokalowych.
Obecna nowelizacja ma na celu m.in. usunięcie tych nieprawidłowości i „ożywienie” ustawy.
Luka prawna
TK uznał, że ustawa zapewnia użytkownikowi wieczystemu możliwość zbyt preferencyjnego nabywania prawa własności kosztem gmin.
— Do tej pory opłaty za przekształcenie były bardzo niskie i wahały się w granicach 5-12 zł. Nabywanie własności nieruchomości należących do gmin następowało za niskie, wręcz symboliczne kwoty, bez odszkodowania. Naruszało to samodzielność prawną i finansową gmin oraz powodowało odebranie im źródeł dochodów —mówi Danuta Błaszczyk.
Jadwiga Cybulska, kierownik referatu zajmującego się przekształceniami w Urzędzie Dzielnicy Warszawa Praga-Południe, informuje, że wysokość opłat zależała od okresu trwania użytkowania wieczystego. Jeżeli był on dłuższy niż 20 lat, to kwota wynosiła pięciokrotność opłaty rocznej za użytkowanie gruntu. Dla okresu przekraczającego 5 lat, ale krótszego niż 20 lat, była to dziesięciokrotność, a dla użytkowania do 5 lat, była to piętnastokrotność rocznej opłaty.
— W przypadku nieaktualizowania przez gminy opłat za użytkowanie, ich wysokość mogła być liczona nawet według zasad z lat 60. Dlatego w wielu przypadkach zainteresowani płacili niewiele za przekształcenie — przekonuje Jadwiga Cybulska. Gminy więc prawie nie zarabiały na tych przekształceniach.
Wyrok TK spowodował powstanie luki prawnej w postaci braku zasad ustalania opłat za przekształcenie. Praktycznie zablokowało to przekształcenia.
— Brak podstaw do wydania decyzji o przekształceniu bez naliczenia opłaty wpłynęło na zahamowanie rozpatrywania wniosków. Aby umożliwić przekształcenia, zdecydowano się na nowelizację ustawy — tłumaczy Teresa Jakutowicz, rzecznik prasowy UMiRM.
Ceny rynkowe
Podstawą ustalania cen i opłat za przekształcenia będzie wartość rynkowa nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę i pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego. Przekształcenia mają więc następować za odpłatnością, której wysokość będzie ustalana na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
— Zainteresowany będzie płacił za przekształcenie różnicę między ceną nieruchomości a wartością posiadanego prawa użytkowania wieczystego — wyjaśnia Danuta Błaszczyk.
Płatność można rozłożyć na raty na okres do 10 lat. W przypadku lokali mieszkalnych będzie można liczyć na bonifikatę, ustalaną przez wojewodę lub radę gminy.
Krytykę budzi wprowadzenie dowolności w ustalaniu bonifikaty.
— Ustalanie wysokości bonifikaty przez wojewodów lub gminy nie jest szczęśliwym rozwiązaniem, bo nie określono tu żadnych kryteriów. Lepiej by było, gdyby warunki ich przyznawania zostały określone ustawowo — twierdzi Danuta Błaszczyk.
Wspólna własność
Drugie orzeczenie wydane przez TK dotyczyło właścicieli lokali w budynkach wielolokalowych, którym jednocześnie przysługiwało prawo współużytkowania wieczystego gruntów, na których te budynki się znajdują.
Zakwestionowany przepis stawiał w gorszej sytuacji współużytkowników. W ich przypadku przekształcenie mogło nastąpić tylko wówczas, gdy właściciele lokali zostali współwłaścicielami całej nieruchomości gruntowej. A to było możliwe tylko przy sprzedaży wszystkich lokali w budynku.
— W nowelizowanej ustawie wprowadzono przepis mówiący, iż przekształcenie prawa współużytkowania we współwłasność nieruchomości gruntowej będzie możliwe także wtedy, gdy nie wszystkie lokale zostały w domu sprzedane — dodaje Danuta Błaszczyk.