Rośnie liczba ofert najmu. Na koniec kwietnia 2024 r. w serwisie Otodom dostępnych było ponad 27 tys. ogłoszeń.
— To jeden z najlepszych wyników z ostatnich dwóch lat. Dla przypomnienia — przed wybuchem wojny w Ukrainie najemcy mogli wybierać spośród około 20 tys. ofert. Jest to w pewnym stopniu efekt wprowadzenia do obrotu dużej liczby mieszkań kupowanych inwestycyjnie w latach 2021-22. Jakaś część najemców uwolniła dodatkowo lokale na wynajem, zaspokajając swoje potrzeby mieszkaniowe zakupem ze wsparciem Bezpiecznego kredytu 2 proc. Wchodzimy też powoli w okres, w którym dostępną pulę mieszkań na wynajem zasilają zwalniane przez studentów — w ofercie już pojawiają się mieszkania, które wolne będą realnie np. od czerwca — mówi Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego w serwisie Otodom.
Karolina Furmańska, ekspertka C&W, zwraca uwagę, że na dostępność ofert wpływa też wzrost liczby obcokrajowców, którzy nabyli nieruchomość w Polsce.
— Według danych MSWiA w 2023 r. ponad 14 tys. cudzoziemców kupiło mieszkania na własność, z czego część skorzystało z programu Bezpieczny kredyt 2 proc., który był tańszą alternatywą dla najmu. To oznacza wyłączenie tej grupy z grona potencjalnych najemców — mówi Karolina Furmańska.
Słupki w dół
Analitycy nie mają wątpliwości, że wzrostowi podaży będzie towarzyszyć spadek rentowności najmu.
— Obniżki czynszów i wysokie ceny za metr sprawiają, że inwestycja w mieszkanie na wynajem nie jest już tak atrakcyjna jak była kilka lat temu. Jest też coraz trudniejsza, ponieważ zwiększył się próg wejścia. Ponadto coraz wyższe są wymagania najemców dotyczące standardu lokalu. Mieszkania nie wynajmują się z dnia na dzień jak to było np. jeszcze dwa lata temu. Inwestorzy muszą się liczyć z wydłużeniem czasu oczekiwania na najemcę — tłumaczy Ewa Palus, główna analityczka Rednet Property Group.
Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse, podkreśla, że rentowności najmu nie sprzyja także wzrost kosztów utrzymania nieruchomości.
— Wzrost podaży mieszkań na wynajem skutkuje też potrzebą dostosowania stanu starszych lokali do obecnie panujących standardów. Jest to niezbędne, aby skutecznie konkurować o klienta — mówi Marcin Jańczuk.
O tym, że na rynku najmu robi się chłodniej, mówi także Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.
— Potwierdza to m.in. nasz barometr nastrojów, który przygotowujemy wspólnie z agentami nieruchomości. W I kw. 2024 r. kategoria mieszkań na wynajem została oceniona przez nich na 50 ze 100 pkt, a więc znajdowała się już na granicy optymizmu. W IV kw. 2023 r. były to 52 pkt, a w III kw. 2023 r. 59 pkt. Trend jest więc wyraźny — mówi Rafał Bieńkowski.
W podobnym tonie wypowiada się Karolina Klimaszewska, analityczka Otodomu.
— Inwestycja w nieruchomość pod wynajem będzie coraz mniej finansowo korzystna dla inwestorów, szczególnie posiłkujących się kredytem hipotecznym. Część może zrezygnować z zakupu nieruchomości. Jednak w obliczu niewystarczająco atrakcyjnych inwestycyjnej alternatywy i braku podatku katastralnego bardziej prawdopodobne jest, że transakcje i tak będą dochodzić do skutku, a zakupione mieszkania nie będą wynajmowane, pozostając puste z nadzieją na wzrost ich wartości. W konsekwencji doprowadzi to do dalszego wzrostu cen zakupu nieruchomości, wypychając nowe pokolenia młodych Polek i Polaków na rynek najmu — twierdzi Karolina Klimaszwska.
Nowi inwestorzy mają gorzej
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wylicza, że wyższa cena zakupu 1 m kw. to czynnik ograniczający rentowność najmu używanej kawalerki w sześciu największych miastach o jedną dziesiątą wobec wyników sprzed roku.
— Po uwzględnieniu kosztów remontu czy wykończenia i opodatkowania czynszu trudniej teraz osiągnąć rentowność netto nowej inwestycji pod wynajem na poziomie przekraczającym 5 proc. rocznie. Oczywiście trzeba pamiętać, że równocześnie spadło np. średnie oprocentowanie nowych lokat dla konsumentów. Według danych Narodowego Banku Polskiego w marcu 2023 r. było to 5,8 proc., a rok później 4,3 proc. — mówi Andrzej Prajsnar.
W nieco lepszej sytuacji są inwestorzy, którzy kupili mieszkanie pod wynajem wcześniej i teraz mogą realizować zysk wynikający ze wzrostu jego wartości.
— Obecną sytuację, która nieco zniechęca do zakupu mieszkań pod wynajem, można postrzegać jako element samoregulacji rynku. W 2022 r., w czasach podażowego kryzysu, wyższa rentowność przyciągnęła nową podaż, co było ważne ze względu na brak wystarczającej oferty wynajmu ze strony państwa. Jeśli historycznie wysoka podaż nie będzie potrzebna w najbliższym czasie, co jest możliwe, pewna część lokali pod wynajem może zostać wystawiona na sprzedaż. Powodem będzie właśnie coraz niższa rentowność najmu — uważa Andrzej Prajsnar.