Inwestowanie w nieruchomości uchodzi za jeden z najbezpieczniejszych sposobów lokowania kapitału i przynosi znacznie większe zyski niż obligacje skarbu państwa czy lokaty bankowe.
— Przed podjęciem działań inwestorskich powinno się dokładnie zbadać potencjał konkretnej kategorii nieruchomości, ponieważ zysk zależy od tego, w co i gdzie się zainwestuje. Na inne rzeczy trzeba zwracać uwagę, chcąc zainwestować w mieszkanie na wynajem, a na inne — kupując pokój w condohotelu czy nieruchomość wakacyjną. Wszystkie kategorie nieruchomości mają jednak wspólny mianownik, od którego zależy niemal wszystko. Chodzi oczywiście o lokalizację — mówi Maciej Górka, ekspert do spraw nieruchomości w Domiporta.pl.
Zamiast lokaty w banku
Rynek najmu mieszkań w Polsce rośnie z roku na rok. Przyczyniają się do tego m.in. obniżka stóp procentowych, wzrost liczby zamożnych Polaków i osób o coraz większej zdolności kredytowej. Wielu z nich woli zainwestować w nieruchomość niż w cokolwiek innego.
— Topniejące odsetki na lokatach sprawiają, że coraz więcej klientów inwestuje w mieszkania na wynajem. Największą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe, ale do łask wracają też większe metraże — zauważa Karolina Guzik, koordynator sprzedaży Skanska Residential Development Poland. Często ludzie decydują się na taką formę inwestowania, ponieważ w największych miastach w kraju przeciętny czynsz przewyższa raty kredytów bankowych, co pozwala na bezbolesną spłatę pożyczki.
— Szczególnym zainteresowaniem klientów inwestycyjnych cieszą się lokale blisko centrum miast, w pobliżu ośrodków akademickich i kompleksów biurowych. Pożądane są kompaktowe mieszkania, które przy dość niskich kosztach zakupu i wykończenia gwarantują wysoki zwrot, np. trzykrotnie większy niż lokaty bankowe — komentuje Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp.
Zyski łatwe do przewidzenia
Przyjmuje się, że przeciętna roczna stopa zwrotu z najmu średniej wielkości mieszkania wynosi od 4 do 7 proc. Zależy to od wielu czynników: miasta i regionu kraju, położenia mieszkania, jego atutów, dodatkowych udogodnień itd.
— Zasada liczenia rocznej stopy zwrotu polega na przemnożeniu wysokości czynszu (minus koszty, np. remonty, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości itd.) przez liczbę miesięcy, w których mieszkanie jest wynajmowane. Powstały iloczyn dzielony jest przez kwotę, którą zainwestowaliśmy w lokal i mnożony przez 100 proc. — tłumaczy Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości. Najwyższe stawki najmu (średnio 45 zł za 1 mkw. miesięcznie) obowiązują w stolicy. Oczywiście stoją za tym najwyższe ceny mieszkań. Jeśli chodzi o najbardziej korzystną relację wysokości czynszu do ceny lokalu, to najlepiej wypada Gdańsk (średnie czynsze 35 zł za 1 mkw. miesięcznie), natomiast najgorzej Kraków, gdzie ceny mieszkań dorównują warszawskim, ale wynajem kosztuje tyle, ile np. w Gdańsku. Najpopularniejsze wśród wynajmujących, a tym samym inwestorów, którzy kupują lokale na wynajem, są mieszkania małe i średniej wielkości, czyli dwupokojowe od 40 do 50 mkw., a także małe trzypokojowe od 55 do 65 mkw. Te dane są spójne dla wszystkich miast w Polsce. Najtrudniej znaleźć najemców na mieszkania czteropokojowe. Ostatnio nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się również kawalerki.
Oprócz mieszkań
Nieco inaczej wyglądają zyski w przypadku wynajmu nieruchomości turystycznych, np. pokoi w condohotelach czy pensjonatów.
— Przy utrzymaniu odpowiedniego obłożenia i odjęciu kosztów utrzymania domku letniskowego czy pensjonatu rentowność może wynieść 5-8 proc. rocznie. Oczywiście zysk może być znacznie wyższy, ale zależy to od standardu i położenia — podkreśla Maciej Górka.
W przypadku condohoteli zysk może sięgnąć 7-8 proc. rocznie. Nabywcy apartamentów w inwestycjach condohotelowych mogą korzystać z nich przez określoną liczbę dni w roku, a w pozostałym czasie lokale są wynajmowane.
— Każdy inwestor powinien przede wszystkim zdawać sobie sprawę, że długoterminowa inwestycyjna jest obwarowana ryzykiem. Od inflacji przez nastroje społeczno-polityczne po zmiany w prawie — wszystko może wpłynąć na powodzenie inwestycji. Dlatego zaleca się, by przed rozpoczęciem działań inwestorskich zagwarantować sobie finansowanie na kilka lat — ostrzega Maciej Górka. &© Ⓟ
Długa droga przed nami. W Polsce w porównaniu do innych krajów europejskich rynek wynajmu mieszkań jest jeszcze bardzo mały. Jesteśmy w czołówce Europy pod względem posiadania mieszkań na własność. W najbliższych latach będzie się to zmieniać — mówi Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.