Od początku roku indeks WIG-Nieruchomości poszedł w górę o 15 proc., czyli prawie czterokrotnie mocniej niż cały WIG. W ten sposób niemal odrobione zostały zeszłoroczne straty, gdy WIG-Nieruchomości od styczniowego dołka do noworocznego minimum spadł o blisko 18 proc. Branża deweloperska mimo zadyszki w drugim półroczu nie mogła narzekać na koniunkturę w 2018 r. Liderzy odnotowali rekordowe przychody — sprzedaż na ogół rosła w dwucyfrowym tempie. To w znacznej mierze zasługa rosnących cen, bo liczba lokali sprzedanych przez giełdowych deweloperów spadła w zeszłym roku o 12,6 proc.
Dom Development w 2018 r. sprzedał 3,6 tys. lokali, a więc o 9,4 proc. mniej niż przed rokiem. Mimo to sprzedaż w ujęciu wartościowym zwiększyła się o 17,7 proc., osiągając rekordowy poziom 1,65 mld zł. W tym roku warszawski deweloper nie zamierza zwalniać tempa i planuje oddać klucze do około 3,5 tys. lokali. Podobnie było w przypadku Atalu, który sprzedał o 13,2 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej, a i tak odnotował wzrost przychodów o blisko 22 proc.. Zarząd Atalu zadeklarował, że w 2019 r. zamierza dostarczyć na rynek ponad 2,5 tys. mieszkań — a więc nawet więcej niż w roku ubiegłym. — Pogłoski o słabnącym popycie na rynku mieszkaniowym uważam za mocnoprzesadzone — powiedział Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
— Obecny rok powinien przynieść więcej optymizmu, a Atal w tym roku powinien zakontraktować przynajmniej 2,5 tys. mieszkań — zapowiedział Zbigniew Juroszek, szef Atalu.
Optymizmu w branży nie brakuje. Najwięksi deweloperzy notowani na warszawskim parkiecie spodziewają się utrzymania silnego popytu na mieszkania. Wspierają ich w tym prognozy ekonomistów zakładające utrzymanie relatywnie silnego wzrostu gospodarczego, wysokiej dynamiki wynagrodzeń i dodatkowo nowych transferów socjalnych podnoszących zdolność kredytową potencjalnych klientów. Ponadto większość członków Rady Polityki Pieniężnej deklaruje zamiar utrzymania rekordowo niskich stóp procentowych w tym i przyszłym roku. To znakomita wiadomość dla deweloperów, dla których tani kredyt jest niczym tlen dla pożaru.
Skoro jest tak dobrze…
Równocześnie giełdowi inwestorzy dość ostrożnie podchodzą do akcji deweloperów. Najwięksi przedstawiciele branży wyceniani są poniżej 10-krotności zeszłorocznych zysków. Co więcej, niektórzy z nich oferują bardzo hojne stopy dywidendy z ubiegłorocznego zysku. Przykładowo, zarząd Dom Development już zarekomendował przeznaczenie całego zysku na dywidendę, czyli 9,09 zł na akcję. Przy obecnym kursie (81 zł) implikuje to ponad 11 proc. stopy dywidendy. Także zarząd Atalu chciałby wypłacić akcjonariuszom cały zeszłoroczny zysk, co daje 4,7 zł na akcję. Przy bieżącej cenie akcji oznacza to stopę dywidendy bliską 12 proc. Rekordową dywidendę (2 zł na akcję) proponuje zarząd Lokum Deweloper, co przy obecnym kursie implikowałaby stopę dywidendy rzędu 11,8 proc.
Przy rekordowo niskich stopach procentowych i niskich rentownościach obligacji skarbowych takie procenty są bardzo kuszące. Zwłaszcza że prognozy analityków generalnie zakładają utrzymanie się dobrych wyników także w 2019 i 2020 r. Zatem chyba jedynym wytłumaczeniem względnie niskich wycen spółek deweloperskich jest brak wiary inwestorów w utrzymanie przez branżę rekordowo wysokich wyników finansowych po roku 2020.
Co może pójść nie tak?
Przez ostatnie dwa lata giełdowi deweloperzy żyli jak pączki w maśle, korzystając z szybkiego wzrostu cen mieszkań budowanych na stosunkowo tanio kupionych gruntach. Ale po ostatnim boomie budowlanym zapasy gruntów powoli się wyczerpują. Jeśli deweloperzy będą chcieli utrzymać dotychczasową sprzedaż, będzie to wymagało powiększenia banku ziemi po znacznie wyższych cenach. Ponadto ze względu na długotrwałość procedur biurokratycznych pozyskanie gruntów w dobrych lokalizacjach staje się coraz większym wyzwaniem. U niektórych deweloperów kłopoty z uzupełnieniem banku ziemi mogą doprowadzić do obniżenia sprzedaży lub wywrzeć presję na marże.
Drugim czynnikiem ryzyka są problemy ze znalezieniem wykonawców. Lata 2017-18 przyniosły rekordową liczbę rozpoczętych budów, co w połączeniu z kumulacją inwestycji infrastrukturalnych „wyssało” z rynku pracowników budowlanych. I choć w ostatnich miesiącach sytuacja na tym froncie zdaje się powoli poprawiać (przynajmniej z punktu widzenia inwestorów), pozostaje to istotnym czynnikiem wywierającym presje na marże deweloperów.
W tym kontekście podwójnym ryzykiem dla branży jest możliwość utraty przez Polskę pracowników z Ukrainy. Imigranci zza naszej wschodniej granicy nie dość, że licznie zasilili place budów, to jeszcze zwiększyli popyt na rynku najmu mieszkań, co z kolei zachęcało inwestorów indywidualnych do kupowania nieruchomości na wynajem. Ewentualny odpływ Ukraińców po częściowym otwarciu rynku pracy w Niemczech byłby koszmarem dla wielu branż, w tym także dla deweloperów.
Choć w ostatnich tygodniach ekonomiści w reakcji na zapowiedziane przez rząd zwiększenie wydatków fiskalnych gremialnie podnoszą prognozy dla polskiej gospodarki, to na dłuższą metę scenariusz spowolnienia gospodarczego pozostaje na stole. Mamy za sobą ponad pięć lat ekspansji gospodarczej w Polsce i Europie. Okresy prosperity nie trwają wiecznie. Tym bardziej jeśli zostały wykreowane przez ultraluźną politykę monetarną banków centralnych, które sztucznie zaniżyłystopy procentowe — w niektórych przypadkach do zera lub nawet poniżej. To w wielu miejscach napompowało balony na rynkach nieruchomości. Historia uczy, że nieruchomościowe hossy nie trwają wiecznie.
To samo dotyczy bonanzy na polskim rynku pracy, na którym prawdopodobnie osiągnęliśmy moment zakończenia 10-letniego cyklu, w ramach którego stopa bezrobocia spadła do najniższego poziomu od 1991 r. W poprzednich latach to właśnie niskie bezrobocie i rosnące realne płace wspierały wzrost popytu na mieszkania. Dodajmy, że tak silnego popytu nie byłoby, gdyby nie rekordowo niskie stopy procentowe zafundowane nam przez Radę Polityki Pieniężnej. Co prawda członkowie RPP głośno deklarują, że nie zamierzają podnieść ceny pieniądza, ale każdy cykl kredytowy kiedyś się kończy. Obecny trwa już na tyle długo, że warto rozważyć scenariusz jego zakończenia w nadchodzących kwartałach. Na razie rynek oczekuje, że rekordowo tani kredyt pozostanie z nami do końca 2020 r., napędzając w tym czasie popyt na mieszkania — zarówno ten inwestycyjny, jak i użytkowy. Warto jednak zastanowić się, co się stanie z wynikami deweloperów, jeśli zmaterializuje się inny scenariusz.
I na końcu dochodzimy do chyba najważniejszego — obok stóp procentowych — czynnika ryzyka dla inwestorów zainteresowanych dwucyfrowymi dywidendami z akcji deweloperów. Ten czynnik zwie się demografia. Od pięciu lat w Polsce spada liczba ludzi w wieku 25-39 lat. A to przecież ta grupa wiekowa stanowi bazę klientów firm deweloperskich. Jeszcze 5 lat temu grupa ta liczyła ponad 9 mln. Do roku 2019 populacja w wieku 25-39 lat skurczyła się o pół miliona. Według prognoz GUS-u do 2021 r. ubędzie z niej kolejne 400 tys. oraz kolejne 200 tys. rok później. Kto w takim razie będzie kupował drogie, stosunkowo niewielkie mieszkania w standardzie deweloperskim?
Dwucyfrowe stopy dywidendy z giełdowych deweloperów leżą na stole, ale inwestorzy nieco osiągają się z ich konsumpcją. Analitycy liczą, że „developer-party” trwać będzie także w tym i następnym roku, więc gremialnie rekomendują „kupuj”. Jako że na giełdzie nie ma darmowych obiadów, inwestor w pakiecie otrzymuje ryzyko wpadnięcia w mieszkaniowy kryzys, który dość regularnie pojawia się po mieszkaniowym boomie.