Inwestowanie w nieruchomości zagraniczne przestało być traktowane jako
luksus. Kryzys, który dotknął światowy rynek nieruchomości, spowodował
znaczny spadek cen lokali zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To
z kolei zachęciło inwestorów do lokowania kapitału w sektor
nieruchomości, zwłaszcza w krajach rozwijających się.
Niewielki budżet
Najtaniej jest w Bułgarii, gdzie niewielkie mieszkanie w nowym budynku w
Słonecznym Brzegu można kupić już za niecałe 100 tys. zł. Niestety
Bułgaria ostatnio straciła na popularności, bo duża podaż lokali
powoduje, że mieszkanie trudno później wynająć, a tym bardziej sprzedać.
Teraz największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Egipt, gdzie
ceny nieruchomości zaliczają się do najniższych.
— Kawalerkę można znaleźć już za nieco ponad 30 tys. zł. Dwupokojowy
apartament kosztuje około 46 tys. zł, a apartament z trzema pokojami
ponad 90 tys. zł. Wszystkie mieszkania są wykończone, trzeba tylko
zadbać o meble. Co więcej, jest gwarancja, że deweloper zrealizuje
inwestycję solidnie i na czas — podkreśla Joanna Kaczyńska, dyrektor
generalny portalu Nieruchomości za Granicą.
Najdrożej jest w Grecji. Ćwierć miliona złotych to minimalny budżet, z
jakim można szukać niewielkiego lokalu w najpopularniejszych miastach
Krety.
Długoletnia inwestycja
Niestety, choć kupić można tanio, na wzrost wartości nieruchomości
trzeba długo czekać.
— Od zagranicznych nieruchomości mogą odstraszać inwestorów prognozy
analityków, którzy spodziewają się dalszej korekty cen w wielu krajach.
Na przykład w Hiszpanii, zgodnie z rządowymi szacunkami, przynajmniej do
2014 r. ma trwać wchłanianie przez rynek obecnej podaży nieruchomości
(ich liczba w połowie 2011 r. była szacowana na 0,7 mln).
W Bułgarii i Chorwacji pośrednicy wciąż mówią o niewielkiej liczbie
zawieranych transakcji. Według badania przeprowadzonego przez „Croatian
Times”, przeciętna nieruchomość w Chorwacji będzie w 2012 r. o 8 proc.
tańsza niż w 2011 r. Większość obserwatorów rynku nie spodziewa się też
wzrostu cen nieruchomości związanego z przystąpieniem Chorwacji do Unii
— ocenia Bartosz Turek, analityk agencji Home Borker.
Uwaga na kurs
Inwestując w nieruchomości wakacyjne, należy też zwrócić uwagę na
konsekwencje wahań kursowych. Tendencja do spadku wartości złotego
sprzyja takim inwestycjom, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz
najmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną
wraz z kolejną przeceną naszej waluty.
Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku umocnienia
złotego. Wpływ zmian kursowych z ostatnich lat na rentowności inwestycji
w zagraniczne nieruchomości warto prześledzić na konkretnym przykładzie.
— Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości wyrażona w euro
jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy. Gdyby polski inwestor
wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 r., to
faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w
kolejnych miesiącach powinny go cieszyć. W lutym 2004 r. euro kosztowało
już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte
byłoby aż 490 tys. złotych. Ale gdyby dokonał inwestycji na przykład na
początku 2004 r. przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat
później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą
stratę — wyjaśnia Bartosz Turek.
Wahania kursowe mają duże znaczenie także w przypadku kosztów
zarządzania nieruchomością.
— Mogą być one sporo wyższe niż w Polsce, szczególnie, jeśli właściciel
rzadko odwiedza swój lokal. Firma specjalizująca się w obsłudze mieszkań
i dbająca o ich wynajem pobiera wynagrodzenie bez względu na to, czy
znajdzie najemcę, czy nie — ostrzega Paweł Grząbka, prezes CEE Property
Group.
Trudno o kredyt
Banki w Polsce rzadko udzielają kredytów na nieruchomości za granicą,
nawet jeśli lokale znajdują się w innym kraju członkowskim Unii
Europejskiej. Warunkiem udzielenia pożyczki w niektórych instytucjach
(np. w Deutsche Banku) jest zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością
mieszkaniową (dom, mieszkanie) znajdującą się w Polsce.
Ograniczenia kredytowania zagranicznych nieruchomości wynikają z
trudności, jakie mogłyby się pojawić przy ewentualnej windykacji.
Ponadto w przypadku problemów finansowych kredytobiorcy istnieje duże
prawdopodobieństwo, że taki kredyt przestałby być spłacany jako
pierwszy. Strata zagranicznej nieruchomości byłaby mniej bolesna niż
utrata lokalu będącego miejscem zamieszkania. &
Okiem eksperta
Wszystko warto sprawdzić
Renata Robaszewska
Radca prawny w kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni
Planując kupno nieruchomości za granicą, należy sprawdzić, czy
cudzoziemiec w ogóle może ją nabyć w danym kraju. W wielu państwach to
zabronione lub znacznie ograniczone. Obostrzenia mogą dotyczyć
określonych rodzajów nieruchomości (np. rolnych, o znaczeniu
strategicznym dla bezpieczeństwa państwa lub przeznaczonych pod
konkretny rodzaj inwestycji).
Przed transakcją warto się także zorientować, jaki jest stan prawny
nieruchomości oraz czy potwierdzają go dane zawarte w oficjalnych
rejestrach i dokumentach dotyczących własności. Istotne jest również
ustalenie, czy nieruchomość lub sprzedający nie są obciążeni długami,
które przejdą na kupującego. Należy też oszacować koszty dodatkowe
związane z nabyciem (lokalne opłaty, podatki i prowizje), jak również z
utrzymaniem nieruchomości (opłaty za administrowanie, podatki od
nieruchomości).