Niewielki budżet

Najtaniej jest w Bułgarii, gdzie niewielkie mieszkanie w nowym budynku w Słonecznym Brzegu można kupić już za niecałe 100 tys. zł. Niestety Bułgaria ostatnio straciła na popularności, bo duża podaż lokali powoduje, że mieszkanie trudno później wynająć, a tym bardziej sprzedać. Teraz największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Egipt, gdzie ceny nieruchomości zaliczają się do najniższych.

— Kawalerkę można znaleźć już za nieco ponad 30 tys. zł. Dwupokojowy apartament kosztuje około 46 tys. zł, a apartament z trzema pokojami ponad 90 tys. zł. Wszystkie mieszkania są wykończone, trzeba tylko zadbać o meble. Co więcej, jest gwarancja, że deweloper zrealizuje inwestycję solidnie i na czas — podkreśla Joanna Kaczyńska, dyrektor generalny portalu Nieruchomości za Granicą.

Najdrożej jest w Grecji. Ćwierć miliona złotych to minimalny budżet, z jakim można szukać niewielkiego lokalu w najpopularniejszych miastach Krety.

Długoletnia inwestycja

Niestety, choć kupić można tanio, na wzrost wartości nieruchomości trzeba długo czekać.

— Od zagranicznych nieruchomości mogą odstraszać inwestorów prognozy analityków, którzy spodziewają się dalszej korekty cen w wielu krajach. Na przykład w Hiszpanii, zgodnie z rządowymi szacunkami, przynajmniej do 2014 r. ma trwać wchłanianie przez rynek obecnej podaży nieruchomości (ich liczba w połowie 2011 r. była szacowana na 0,7 mln).

W Bułgarii i Chorwacji pośrednicy wciąż mówią o niewielkiej liczbie zawieranych transakcji. Według badania przeprowadzonego przez „Croatian Times”, przeciętna nieruchomość w Chorwacji będzie w 2012 r. o 8 proc. tańsza niż w 2011 r. Większość obserwatorów rynku nie spodziewa się też wzrostu cen nieruchomości związanego z przystąpieniem Chorwacji do Unii — ocenia Bartosz Turek, analityk agencji Home Borker.

Uwaga na kurs

Inwestując w nieruchomości wakacyjne, należy też zwrócić uwagę na konsekwencje wahań kursowych. Tendencja do spadku wartości złotego sprzyja takim inwestycjom, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz najmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty.

Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku umocnienia złotego. Wpływ zmian kursowych z ostatnich lat na rentowności inwestycji w zagraniczne nieruchomości warto prześledzić na konkretnym przykładzie.

— Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości wyrażona w euro jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy. Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 r., to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny go cieszyć. W lutym 2004 r. euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 490 tys. złotych. Ale gdyby dokonał inwestycji na przykład na początku 2004 r. przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę — wyjaśnia Bartosz Turek.

Wahania kursowe mają duże znaczenie także w przypadku kosztów zarządzania nieruchomością.

— Mogą być one sporo wyższe niż w Polsce, szczególnie, jeśli właściciel rzadko odwiedza swój lokal. Firma specjalizująca się w obsłudze mieszkań i dbająca o ich wynajem pobiera wynagrodzenie bez względu na to, czy znajdzie najemcę, czy nie — ostrzega Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group.

Trudno o kredyt

Banki w Polsce rzadko udzielają kredytów na nieruchomości za granicą, nawet jeśli lokale znajdują się w innym kraju członkowskim Unii Europejskiej. Warunkiem udzielenia pożyczki w niektórych instytucjach (np. w Deutsche Banku) jest zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością mieszkaniową (dom, mieszkanie) znajdującą się w Polsce.

Ograniczenia kredytowania zagranicznych nieruchomości wynikają z trudności, jakie mogłyby się pojawić przy ewentualnej windykacji. Ponadto w przypadku problemów finansowych kredytobiorcy istnieje duże prawdopodobieństwo, że taki kredyt przestałby być spłacany jako pierwszy. Strata zagranicznej nieruchomości byłaby mniej bolesna niż utrata lokalu będącego miejscem zamieszkania. &

Okiem eksperta

Wszystko warto sprawdzić

Renata Robaszewska

Radca prawny w kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni

Planując kupno nieruchomości za granicą, należy sprawdzić, czy cudzoziemiec w ogóle może ją nabyć w danym kraju. W wielu państwach to zabronione lub znacznie ograniczone. Obostrzenia mogą dotyczyć określonych rodzajów nieruchomości (np. rolnych, o znaczeniu strategicznym dla bezpieczeństwa państwa lub przeznaczonych pod konkretny rodzaj inwestycji).

Przed transakcją warto się także zorientować, jaki jest stan prawny nieruchomości oraz czy potwierdzają go dane zawarte w oficjalnych rejestrach i dokumentach dotyczących własności. Istotne jest również ustalenie, czy nieruchomość lub sprzedający nie są obciążeni długami, które przejdą na kupującego. Należy też oszacować koszty dodatkowe związane z nabyciem (lokalne opłaty, podatki i prowizje), jak również z utrzymaniem nieruchomości (opłaty za administrowanie, podatki od nieruchomości).