Utrzymująca się od dłuższego czasu nie najlepsza sytuacja na rynku nieruchomości powoduje, że banki obserwują spadek zainteresowania kredytami inwestorskimi.
W I połowie 2002 r. deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe oddały do użytku 18 tys. mieszkań (o 7 tys. mniej niż w pierwszych dwóch kwartałach 2001 r.). Wydano także o 37,2 proc. mniej pozwoleń na budowę w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Liczba wydanych pozwoleń na budownictwo spółdzielcze spadła o 42,5 proc., a na inwestycje realizowane na sprzedaż lub wynajem — aż o 28,3 proc. Wskutek tego rozpoczęto realizację zaledwie 38 tys. mieszkań, czyli o 17,4 proc. mniej niż przed rokiem. Zmalała także liczba kredytów udzielanych przez banki inwestorom.
Anna Wydrzyńska, dyrektor Departamentu Rynku Mieszkaniowego PKO BP twierdzi, że w pierwszych trzech kwartałach 2002 r. liczba udzielonych przez bank kredytów inwestorskich Nowy Dom kształtowała się na poziomie niższym o 20 proc. niż w porównywalnym okresie ubiegłego roku.
— Obecnie prowadzimy negocjacje w sprawie czterech wniosków. W trzech przypadkach chodzi o finansowanie uzupełniające dla inwestycji realizowanych dotychczas w tradycyjny sposób, tzn. w oparciu o wpłaty nabywców mieszkań. Wnioski kredytowe dotyczą stosunkowo niewielkich kwot, rzędu kilkunastu mln zł —mówi Jacek Furga, prezes HypoVereinsbank Bank Hipoteczny.
— Oferujemy kredyty zarówno złotowe jak i walutowe, choć preferujemy te pierwsze. Wysokość pożyczki uzależniamy także od momentu, w którym włączamy się w finansowanie projektu — tłumaczy Jacek Furga.
Również okres kredytowania zależy od przeznaczenia pożyczki. Deweloperzy zaciągają jednak zwykle krótkotrwałe kredyty na okres budowy, najczęściej na 2 do 4 lat. Banki, zanim przystąpią do wypłaty środków, oceniają atrakcyjność inwestycji, poziom przedsprzedaży budowanych mieszkań oraz wysokość udziału własnego.
— Wymagamy, aby deweloper dysponował minimum 25-proc. udziałem własnym. Na szybszą wypłatę środków mogą liczyć firmy z doświadczeniem i ugruntowaną pozycją na rynku. Uważam jednak, że dobry projekt zawsze znajdzie poparcie finansowe ze strony banków — twierdzi Helmut Fischer, dyrektor Obszaru Nieruchomości Komercyjnych w Banku BPH PBK.
Powoli zmienia się podejście banków do udzielanych deweloperom kredytów. W celu zyskania większego bezpieczeństwa transakcji coraz częściej wymagają, aby inwestor utworzył na konkretny projekt oddzielną spółkę celową. Zyskują w ten sposób pewność, że wypłacone pieniądze zostaną przeznaczone na finansowanie wskazanej we wniosku inwestycji.
— Będzie to jeden z warunków naszego nowego produktu dla deweloperów, który wprowadzimy na rynek od przyszłego roku. Zdajemy sobie sprawę, że powoływanie spółek celowych jest kłopotliwe dla inwestorów i wiąże się z pewnymi kosztami. Dlatego będzie się sprawdzać przede wszystkim w przypadku budowy większej liczny mieszkań — twierdzi Hans Maltz, konsultant Obszaru Nieruchomości Komercyjnych w BPH PBK.
Banki wiele sobie obiecują po dokonanej w ubiegłym roku nowelizacji ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Obowiązujące od 9 września 2002 r. regulacje otwierają przed nimi całkiem nowe możliwości w zakresie obsługi finansowej deweloperów.
— Po pierwsze, nowe przepisy stworzyły możliwości finansowania budowy projektu do 100 proc. wartości bankowo-hipotecznej. Po drugie, nowelizacja umożliwia bankom wypłatę kredytu na realizację projektu w przypadku braku hipoteki. Warunkiem będzie jednak ustanowienie przez dewelopera zabezpieczenia przejścioweg, np. w postaci ubezpieczenia kredytu — mówi Helmut Fischer.
Banki hipoteczne będą mogły również świadczyć usługi konsultacyjno-doradcze, ustalać bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości oraz zarządzać wierzytelnościami z tytułu kredytów. Zyskały też możliwość udzielania pożyczek w imieniu innych banków na podstawie zawartych z nimi umów.
Zdaniem Zbigniewa Zuzelskiego, ze Śląskiego Banku Hipotecznego w Warszawie, zwiększą się również szanse konkurowania instytucji wyspecjalizowanych w kredytach hipotecznych z bankami uniwersalnymi przy jednoczesnym utrzymaniu wysokiego bezpieczeństwa listów zastawnych. Ma to szczególne znaczenie dla inwestorów zainteresowanych nabywaniem tego typu papierów wartościowych.
— Trzeba pamiętać, że w założeniu listy zastawne mają pod względem bezpieczeństwa lokować się na drugim miejscu na rynku, tuż za papierami rządowymi — dodaje Zbigniew Zuzelski.
Jego zdaniem, nowelizacja ustawy jest pozytywnym impulsem do dalszego rozwoju finansowania budownictwa w Polsce.