Kredytodawcy wymagają coraz częściej ubezpieczenia kredytów hipotecznych do czasu uprawomocnienia się wpisów w księgach wieczystych.
Kredyty mieszkaniowe są dziś priorytetem dla banków, które prześcigają się w oferowaniu coraz to lepszych i prostszych warunków ich udzielania. Tylko po co? Z badań firmy SMG/KRC wynika, że aż 86 proc. osób zainteresowanych kredytem mieszkaniowym zwraca uwagę przede wszystkim na wysokość jego oprocentowania i prowizji. Tymczasem przy uruchomieniu kredytu trzeba się liczyć i z innymi kosztami. Bank do czasu wpisania hipoteki, żąda często dodatkowego zabezpieczenia. Zazwyczaj jest to ubezpieczenie kredytu.
Bijemy rekordy
Do końca roku wartość udzielonych kredytów hipotecznych wyniesie 15 mld zł — prognozuje Komitet ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich (ZBP). Największy udział w portfelu kredytowym banków zajmują kredyty mieszkaniowe dla osób prywatnych.
— Tak optymistyczna sytuacja na rynku kredytów jest niewątpliwie wynikiem znacznej liberalizacji zasad ryzyka, a co za tym idzie zwiększenia dostępności kredytów. Coraz bardziej atrakcyjny jest poziom oprocentowania, ponadto wiele banków oferuje finansowanie nawet do 100 proc. inwestycji. Pozytywna tendencja na rynku kredytów jest także pochodną zwiększającego się popytu na rynku nieruchomości, spowodowanego niewątpliwie przewidywanym na najbliższe lata wzrostem cen mieszkań, których wartość będzie systematycznie dążyć do osiągnięcia poziomów typowych dla takich krajów, jak Niemcy, Francja czy Wielka Brytania — tłumaczy zjawisko Maciej Molewski, dyrektor sprzedaży bezpośredniej Deutsche Bank PBC.
Zdaniem Zbigniewa Krysiaka z Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP, wzrost wartości kredytów hipotecznych w tym roku może wynieść 30-40 proc.
— Nawet podwyżki stóp procentowych nie wpłynęły negatywnie na wzrost liczby nowych kredytów, a zmieniły jedynie strukturę walut, w jakich były one udzielane — zauważa Tomasz Gniwek, doradca finansowy Open Finance.
Więcej do spłacenia
Należności ciągle przyrastają. Z raportu Generalnego Inspektoratu Nadzoru Bankowego (GINB) wynika, że kwota należności brutto banków z tytułu kredytów nieruchomości przekroczyła pod koniec czerwca tego roku 50,4 mld zł. Według ZBP, w czerwcu stanowiły one 21,8 proc. wszystkich należności udzielonych przez banki. Z szacowanych 15 mld zł zostanie spłaconych 30 proc.
Udział kredytów zagrożonych w kredytach mieszkaniowych wynosił w czerwcu 2004 r. 4,7 proc. Udział zagrożonych kredytów na nieruchomości wynosił 6,6 proc., podczas gdy udział należności zagrożonych w należnościach od sektora niefinansowego wynosił 17,2 proc.
Głównymi beneficjentami na rynku kredytów przeznaczonych na nieruchomości mieszkaniowe były osoby prywatne — 76,7 proc. (33,7 mld zł) i przedsiębiorstwa — 23 proc. (10,1 mld zł). To nierzetelnych spośród nich obawiają się bankowcy.
Potrzebne wsparcie
Sposobem zabezpieczenia kredytów, jaki coraz częściej stosują banki, jest ubezpieczenie kredytu.
— Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego wykorzystywanym w naszym banku jest wpis hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości. W większości przypadków jest to długotrwała procedura, dlatego też w celu możliwości wcześniejszego uruchomienia kredytu bank stosuje tzw. zabezpieczenie pomostowe na okres od złożenia wniosku o wpis hipoteki do czasu uprawomocnienia się tego wpisu — mówi Grażyna Cidyło, specjalista ds. rynku mieszkaniowego w Poznaniu z Banku Zachodniego WBK.
Celem tego ubezpieczenia jest pokrycie strat banku wynikłych z zaprzestania regulowania zobowiązań przez kredytobiorcę. Jest on zobowiązany wówczas do regularnego płacenia składek ubezpieczycielowi, który bierze na siebie ryzyko jego niewypłacalności.
— Firma ubezpieczeniowa, współpracująca z bankiem, zobowiązuje się w umowie do spłaty kredytu, którego nie spłaci kredytobiorca do momentu wpisu hipoteki. Od momentu wpisu bank może dochodzić roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym jako wierzyciel hipoteczny. Zanim sąd dokona wpisu hipoteki do księgi wieczystej, bank nie ma możliwości efektywnej egzekucji — wyjaśnia Anna Bąkowska, radca prawny w kancelarii Rachelski & Wspólnicy.
Koszt ubezpieczenia kredytu ponosi kredytobiorca.
— Jedynym kosztem dodatkowym dla klienta jest w tym przypadku opłata kształtująca się, w zależności od banku, na poziomie od 3,5 do 9 proc. kwoty będącej przedmiotem ubezpieczenia — czyli różnicy pomiędzy wartością kredytu a brakującym, wymaganym standardowo przez banki, wkładem własnym — mówi Maciej Molewski.
W Deutsche Bank PBC opłata ta wynosi 4 proc.
— Zastosowanie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego pozwoliło bankom na oferowanie kredytów wysokości do 100 proc. inwestycji. Rozwiązanie to stanowi przede wszystkim gwarancję spłaty kwoty brakującego wkładu własnego, która zazwyczaj kształtuje się na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości. Pozostała kwota — wynosząca średnio 80 proc. — w przypadku problemów klienta ze spłatą rat, odzyskiwana w normalnym procesie egzekucji. Ubezpieczenie pełni więc rolę dodatkowego zabezpieczenia ewentualnego ryzyka związanego z udzieleniem wyższej kwoty kredytu w relacji do wartości nieruchomości — kontynuuje Maciej Molewski.
Nieliczne banki nie stosują ubezpieczenia spłaty kredytu, ale wówczas do czasu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego klientowi dolicza się do oprocentowania koszt podwyższonego ryzyka w granicach 1-2 proc.
— Ostatnio wiele banków, w wyniku zwiększającego się zainteresowania klientów, wprowadziło do swojej oferty tę formę ubezpieczenia. Zdarza się, że klienci preferują poniesienie kosztu ubezpieczenia, niż angażowanie w inwestycje posiadanych środków, które mogłyby stanowić wkład własny — dodaje Maciej Molewski.