Zaostrzająca się konkurencja o klienta, spadek zainteresowania zakupem nowych mieszkań oraz działania Rady Polityki Pieniężnej przyczyniają się do powstawania coraz bardziej atrakcyjnych ofert kredytowych.
W porównaniu z krajami Europy Zachodniej rynek kredytów hipotecznych w Polsce jest stosunkowo młody. Wyspecjalizowane banki udzielają tego typu pożyczek na cele mieszkaniowe już od 10 lat. Jednak dopiero od niedawna zagościły one w ofertach niemal wszystkich banków. Na zwiększone zainteresowanie kredytami hipotecznymi wpłynął przede wszystkim wzrost konkurencji.
— Zmagania o klienta są zauważalne, zarówno jeśli brać pod uwagę liczbę banków chcących znaleźć dla siebie miejsce na tym rynku, jak też liczbę nowych produktów. Ostatnio np. widoczna jest zmiana produktów na zakup mieszkania lub budowę domu, na kredyty oparte na wartości posiadanych nieruchomości — mówi Wioletta Rodzach z Pekao SA.
W pierwszym kwartale 2003 r. można jednak zaobserwować pewne osłabienie działań promocyjnych związanych z kredytami hipotecznymi. Wynika to z typowego dla początku roku spadku popytu na nieruchomości.
— W związku ze spadkiem liczby transakcji słabnie zainteresowanie kredytami. Należy przypuszczać, że banki przygotowują się do intensywniejszych działań w okresie spodziewanego wiosennego ożywienia rynku — tłumaczy Zbigniew Zuzelski, dyrektor biura zarządu Śląskiego Banku Hipotecznego w Warszawie.
Najważniejszym czynnikiem, który może wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, jest sukcesywne obniżanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. W jego wyniku następuje obniżanie oprocentowania kredytów w bankach komercyjnych, w tym także kredytów hipotecznych i mieszkaniowych. Stopy procentowe kredytów złotowych oscylują obecnie wokół 7-9 proc. rocznie. Jeszcze rok temu przy kredycie 100 tys. zł, zaciąganym na 15 lat w równych ratach, miesięcznie trzeba było płacić 1,54 tys. zł (oprocentowanie na poziomie 17 proc.), obecnie przy tych samych parametrach kredytu, ale oprocentowaniu 9 proc., miesięczna rata wynosi 1,01 tys. zł. W ten sposób kredyty złotowe stały się całkiem realną alternatywą dla cieszących się jeszcze do niedawna dużą popularnością pożyczek indeksowanych kursami walut obcych.
Możliwość zaciągania tanich kredytów złotowych, które nie wiążą się z ryzykiem kursowym, powinna w przyszłości zachęcać do podejmowania inwestycji.
— Należy jednak pamiętać, że na popyt nadal będzie wpływała bardzo trudna sytuacja na rynku pracy. Wśród klientów zauważalne są obawy przed utratą stałych dochodów, a co za tym idzie możliwości spłaty długoterminowych zobowiązań. Istotny wpływ na zainteresowanie kredytami hipotecznymi mogłyby więc mieć sygnały o poprawie koniunktury gospodarczej kraju oraz o zmniejszaniu się bezrobocia — uważa Zbigniew Zuzelski.
Kryzys na rynku nieruchomości nie sprzyja bankom, którym coraz trudniej pozyskać nowego klienta. Wysokie, nieadekwatne do zarobków ceny mieszkań powodują spadek popytu na nowe lokale. Ponadto klienci są bardziej świadomi swoich potrzeb i oczekują od banku indywidualnych rozwiązań, dopasowanych do ich sytuacji i możliwości finansowych.
Trudno jednak mówić dzisiaj o jakichś szczególnych formach zachęcania klientów. Zdaniem bankowców, oferowane na rynku produkty zachowają swój zasadniczy kształt bez zmian. Oznacza to, że ich cechy, takie jak przeznaczenie, okres kredytowania, konstrukcja stopy procentowej, system spłat, stanowią kompromis między oczekiwaniami klientów i banków. Ewentualne modyfikacje mogą dotyczyć kwestii proceduralnych, związanych z oceną zdolności kredytowej klienta, wysokości opłat i prowizji oraz sposobu oferowania kredytów.
— Obecnie główny nacisk jest kładziony właśnie na wysokość oprocentowania oraz eliminowanie kosztów dodatkowych, związanych z zaciąganiem kredytów hipotecznych. Można również liczyć na podniesienie jakości obsługi klientów oraz przyspieszenie rozpatrywania wniosków — dodaje Zbigniew Zuzelski.
Opinię tę potwierdza Janusz Kowalski z BOŚ.
— Obniżyliśmy prowizję przygotowawczą dla stałych klientów oraz znieśliśmy prowizję za pierwsze przewalutowanie kredytu. Poza tym stosujemy niższą marżę początkową, której wysokość jest zróżnicowana zależnie od wkładu własnego. Klienci mogą wnosić wkład własny sukcesywnie, a zalicza się do niego także środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej. W przypadku wykupu mieszkania komunalnego lub spółdzielczego kredytobiorca zostanie zwolniony z wkładu własnego, gdy kwota kredytu nie przekracza 80 proc. wartości lokalu. W związku z tym, że prowadzimy monitoring rynku nieruchomości, jesteśmy także gotowi zwolnić klienta z obowiązku przedłożenia wyceny projektu — wylicza Janusz Kowalski.
Coraz częściej banki decydują się też na podjęcie współpracy z deweloperami. Dzięki niej kupujący mieszkanie mogą otrzymać kredyt na korzystniejszych warunkach od typowych na rynku. Z kolei banki zyskują nową możliwość pozyskiwania klientów. Ponadto kuszą klientów niskim wkładem własnym oraz długim okresem kredytowania wynoszącym nawet do 32,5 roku. Na rynku można zatem znaleźć banki gotowe sfinansować 100 proc. inwestycji.
Banki zachęcają klientów wprowadzając nowe produkty lub modyfikacje istniejących, dostosowane do potrzeb i możliwości kredytobiorców.
— Rozszerzyliśmy kredyt mieszkaniowy Własny Kąt o opcje: dla młodych kredytobiorców oraz dla osób, które nie posiadają środków na wkład własny. Wprowadziliśmy również całkowicie nowe usługi, których zadaniem jest ułatwienie kupna, budowy, wykończenia czy remontu domu lub mieszkania. Ponadto wzbogaciliśmy ofertę o pożyczkę hipoteczną i oszczędnościowo-kredytowy rachunek mieszkaniowy Pierwszy Wkład — wymienia Zbigniew Krysiak, dyrektor zarządzający pionem finansowania nieruchomości PKO BP.
Z kolei GE Bank Mieszkaniowy wprowadził kredyt konsolidacyjny na spłatę zobowiązań. Pozwala on uporządkować finanse przez zastąpienie kilku wysokich rat jedną znacznie niższą. Dlatego wybierają go najczęściej osoby, które posiadają duże zadłużenie na karcie kredytowej lub rachunku bieżącym.