Co trzeci Polak żyje w za ciasnym mieszkaniu — wynika z danych Eurostatu. Gorzej jest tylko w Bułgarii, Rumunii i Łotwie. Sytuację tych, których nie stać na zakup własnych czterech kątów albo powiększenie dotychczasowych, mógłby poprawić tani wynajem. Problem w tym, że na polskim rynku brakuje lokali, które można przeznaczyć na ten cel. Choć część partii politycznych obiecuje zwiększenie ich podaży, eksperci mają wątpliwości, czy to rzeczywiście zadanie państwa.
To nie jest rola państwa
Zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investment Trust, rząd nie powinien angażować się w budowę mieszkań.
— Powód jest prosty — prywatny przedsiębiorca, którego motywacją jest zysk, jest w stanie działać efektywniej i z większym poświęceniem. Aby mieć klientów, deweloper powinien dążyć do tego, aby budować mieszkania bardziej odpowiadające potrzebom kupujących. Jeśli tego nie będzie robił, to na wolnym rynku pojawi się konkurent, który zaproponuje lepszy lub tańszy produkt i zdobędzie serca nabywców w danej okolicy. Rolą rządu jest jedynie tworzenie warunków do tego, aby rynek działał efektywnie — twierdzi Bartosz Turek.
Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl, uważa, że najlepszym dowodem na to, że państwo nie powinno ingerować w budowę lokali na wynajem, jest porażka programu Mieszkanie+.
— Przypomnę, że budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem powierzono dwóm powołanym specjalnie w tym celu państwowym deweloperom: spółce Polskie Domy Drewniane, której udziałowcami są Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej i Bank Ochrony Środowiska, oraz spółce PFR Nieruchomości, będącej częścią Polskiego Funduszu Rozwoju. Trzeba przyznać, że było to bardzo innowacyjne przedsięwzięcie, gdyż zakładało realizację funkcji społecznych na zasadach rynkowych. Niestety, z wielu powodów się nie udało, co przyznali sami rządzący. I nie tylko efekty, których miarą jest liczba wybudowanych mieszkań, są dalekie od zakładanych. Być może kiedyś się dowiemy, ile ten nieudany eksperyment pochłonął pieniędzy. Mimo to zaryzykuję tezę, że efektywność tego rodzaju działalności deweloperskiej państwa — mówiąc delikatnie — nie wygląda dobrze. I właśnie z tego powodu powinno się jej zaniechać i już nigdy nie powtarzać — przekonuje Marek Wielgo.
Podkreśla, że do realizacji planów mieszkaniowych nie wystarczą dobre chęci.
— Dziś już wiadomo np., że jest mrzonką budowa setek tysięcy tanich mieszkań czynszowych na gruntach, którymi dysponuje państwo. Wszak działający od 2018 r. Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) miał być takim wielkim bankiem państwowej ziemi przeznaczonym na ten cel. Okazało się, że nie jest jej tak dużo, jak oczekiwano. Wprawdzie do KZN trafiły informacje o około 1 mln działek, to po ich przeanalizowaniu uznano jednak, że pod budowę mieszkań na wynajem w programie Mieszkanie+ nadaje się niespełna 130, a potencjał tych gruntów oceniono na maksymalnie 40 tys. lokali. Prawdopodobnie żaden rząd nie odważy się natomiast zabrać gruntów PKP i Poczcie Polskiej, a to właśnie one są dziś łakomym kąskiem dla każdego dewelopera — mówi Marek Wielgo.
Przeciwny zaangażowaniu rządu w budowę mieszkań jest także Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
— W danych GUS widać jak na dłoni, że ciężar zapewnienia tkanki mieszkaniowej spoczywa przede wszystkim na deweloperach. W ostatnich dziesięciu latach wybudowaliśmy ponad milion mieszkań. W ubiegłym roku spółki oddały do użytkowania 143 tys. lokali, podczas gdy inne formy budownictwa: spółdzielcze, komunalne i społeczne czynszowe odpowiadały za 3,7 tys. To 2,5 proc. tego, co wybudowano w tym okresie w warunkach rynkowych. Sama idea budownictwa społecznego jest szlachetna, a lokale te bardzo potrzebne, niemniej musimy zdać sobie sprawę, że rząd nie ma narzędzi do tego, by zastąpić inwestorów. Powinien zatem zastanowić się, jak wejść z nimi we współpracę. Dobrym przykładem jest program Lokal za grunt, który niestety nie cieszy się wielkim zainteresowaniem gmin. Być może jest to trend wynikający ze słabego zakorzenienia się w Polsce i generalnej niechęci do rozwiązań partnerstwa publiczno-prywatnego — mówi Patryk Kozierkiewicz.
Działania rządu mile widziane
Niektórzy eksperci twierdzą jednak, że zaangażowanie państwa w budowę mieszkań na wynajem to dobry pomysł.
— Wysokie stopy procentowe, koszty budownictwa i ceny gruntów sprawiają, że mieszkanie jest dzisiaj poza zasięgiem wielu Polaków. Uważamy, że należy podjąć wiele działań, by ten stan zmienić, a jednym ze sposobów jest budowa mieszkań na wynajem. Aktywność rządu w tym zakresie jest bardzo ważna i z całą pewnością byłaby doceniona. Już teraz wiele firm, w tym nasza, podjęło działania w kierunku najmu instytucjonalnego. Nie widzimy przeszkód, aby tym obszarem zajmowały się inne podmioty, także rząd, pod warunkiem, że wszyscy będziemy działać na równych zasadach wolnorynkowych, bez nakładania kolejnych ograniczeń — mówi Boaz Haim, prezes spółki Ronson Development.
Miejsce dla państwa przy budowie mieszkań na wynajem widzi także Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego w Metrohouse. Przypomina przy okazji, że wynajem jest podstawową formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w większości krajów Europy zachodniej.
— Bolączką polskiego rynku jest niedobór mieszkań komunalnych, lokali na wynajem dostarczanych m.in. przez towarzystwa budownictwa społecznego czy innych form wsparcia mieszkaniowego dla osób, które nie mogą zaspokoić potrzeb przez zakup. Dlatego zamiast wprowadzania kolejnych programów adresowanych do potencjalnych nabywców kluczowa powinna być polityka uwzględniająca potrzeby osób, które wynajmują mieszkania. Takie działania mogłyby obejmować promowanie budownictwa społecznego czy komunalnego realizowanego przez samorządy — uważa Marcin Jańczuk.