Bez REIT-ów zagranica nas wykupi

Dlaczego francuscy dentyści i niemieccy emeryci wykupują polskie nieruchomości komercyjne? Podatkowo opłaca im się to bardziej niż Polakom

Można powiedzieć, że francuscy dentyści i niemieccy emeryci są właścicielami polskich nieruchomości komercyjnych i jeżeli płacą podatki, to płacą u siebie. Z tego, że to są dobrze prosperujące nieruchomości w naszym kraju, niewiele zostaje — mówił Paweł Tamborski, prezes Giełdy Papierów Wartościowych (GPW), podczas debaty „Polska bezpieczna i silna finansowo”, zorganizowanej przez „Puls Biznesu”. Nawiązywał do działających w wielu krajach REIT-ów (Real Estate Investment Trust), czyli wehikułów zbiorowego inwestowania w nieruchomości. W zamian za pewne preferencje podatkowe muszą regularnie przekazywać swoim akcjonariuszom zysk z posiadanych i wynajmowanych nieruchomości. W polskim prawie są nieobecne. Nie oznacza to jednak, że są nieobecne na polskim rynku. Holendersko- -francuski REIT Unibail-Rodamco jest m.in. właścicielem trzech głównych centrów handlowych Warszawy — Arkadii, Galerii Mokotów i Złotych Tarasów. A nie są to jego jedyne aktywa w Polsce i nie jest też jedynym zagranicznych REIT-em, który kupuje polskie nieruchomości.

Zobacz więcej

Marek Wiśniewski

— Oczywiście byłoby świetnie, gdyby taki instrument u nas zaistniał. On jest z ostrożnościowego punktu widzenia bardzo przydatny. Ale również jest trochę dziwna sytuacja, że nieruchomości nabywane są przez REIT-y z innych krajów, a równocześnie środowisko bankowe skarży sie, że bardzo trudno jest zachęcić ludzi do oszczędzania i inwestowania. Należy w związku z tym stworzyć jak najwięcej możliwości — komentował Andrzej Reich, dyrektor w Urzędzie Komisji Nadzoru Finansowego. Podobnego zdania był Wojciech Kowalczyk, wiceminister skarbu.

— Idea REIT-ów, szczególnie że mogą one trafić do najmniejszych inwestorów, może być kontynuacją szczytnej idei akcjonariatu obywatelskiego. REIT-y są doskonałym instrumentem, ze względu na dosyć dużą zyskowność i prostotę, co jest bardzo ważne, jeśli chodzi o zainteresowanie dużej grupy inwestorów rynkiem kapitałowym — ocenił Wojciech Kowalczyk.

Spółka zamiast FIZ-u

Prosty i wymuszany przez prawo transfer dochodów ze skomercjalizowanych już nieruchomości do kieszeni drobnych ciułaczy jest wyróżnikiem REIT-ów na tle innych podmiotów działających na rynku nieruchomości. REIT-y co do zasady nie zajmują się elementami procesu inwestycyjnego, a pojawiają się wtedy, gdy centrum handlowe, biurowiec czy park magazynowy stoi i pobiera czynsze od najemców.

— Mamy 120 spółek notowanych na GPW, które operują w nieruchomościach czy wokół tego sektora. To są firmy budowlane i przede wszystkim deweloperskie. Mamy również FIZ-y, które specjalizują się w inwestowaniu w już pracujące aktywa nieruchomościowe, natomiast są to bardzo skomplikowane struktury, które tak naprawdę sprowadzają się do optymalizacji podatkowej — relacjonował obecną sytuację Paweł Tamborski.

— Doświadczenia tych funduszy nieruchomości, które mieliśmy, pokazują, że największymi beneficjentami są ci, którzy zarządzają tymi funduszami. Niestety były tam dość drakońskie opłaty za zarządzanie i to trzeba po prostu zmienić, by wartość dodana trafiała do inwestora, a nie do pośrednika— dodał Grzegorz Chłopek, prezes ING PTE. W głównych gospodarkach Europy REIT-y działają jednak nie jako fundusze, ale spółki przymusowo notowane na giełdzie. Paweł Tamborski twierdzi, że GPW pracuje już nad projektem ustawy. — Sens tej propozycji jest taki, żeby polskie instytucje, płacące podatki w Polsce, stawały się w coraz większym stopniu właścicielami pracujących nieruchomości. I w ten sposób polskim inwestorom dalibyśmy szansę inwestowania w transparentne struktury. Podstawowy pomysł jest taki, że REIT ma funkcjonować w oparciu o kodeks spółek handlowych i wtedy opłaty za zarządzanie by nie było — tłumaczył Paweł Tamborski.

Podatkowy problem

By jakikolwiek polski REIT miał jednak szansę zaistnieć, kluczowa jest zmiana podatkowa — tak, by zysk czerpany z czynszów nie był opodatkowany na poziomie spółki i potem przy wypłacie dywidendy udziałowcom REIT-u. Tak właśnie jest za granicą i to powoduje, że instytucje te cieszą się zainteresowaniem ludzi, którzy nie oczekują krociowych zysków, ale mniejszych,za to regularnych. Bardzo ważne jest przy tym, że przepisy krajów, które wprowadziły REIT-y, uzależniają tę preferencję podatkową od rozproszenia udziałowców. Chodzi o to, by REIT nie stał się wehikułem podatkowym opakowującym nieruchomości jednego inwestora.

— REIT to wehikuł dla wspólnego inwestowania inwestorów indywidualnych — podkreślał Zbigniew Jagiełło, prezes PKO BP. Ale usunięcie bariery podatkowej może być największym problemem w drodze do polskich REIT-ów. Izabela Leszczyna, wiceminister finansów, nie ukrywała, że do wszelkich propozycji zmierzających do wprowadzenia jakiejś formy ulgi podatkowej odnosi się bardzo wstrzemięźliwie.

— To, co dawałoby każdemu rządowi możliwość wprowadzenia pewnych ulg podatkowych, to z jednej strony ekonomiczny interes, a z drugiej kierowanie ich do podmiotu czy podmiotów, które cieszą się pewnym zaufaniem społecznym. I ja myślę, że z tym mamy niestety problem. Spadki na giełdzie obniżyły poziom zaufania. Potem mieliśmy dosyć przykrą sytuację klientów w zakresie polisolokat. Mamy na dodatek dosyć nieprzyjemną sytuację dla klientów kredytów frankowych. Oczywiście możemy powiedzieć, że to nie ma nic wspólnego z tym, o czym my tu dzisiaj rozmawiamy. Natomiast jest pewna atmosfera. Ona jest istotna i ważna dla każdego rządu, bo on musi powiedzieć, dlaczego tym, a nie innym, grupom przyznaje określone ulgi — wyjaśniała Izabela Leszczyna.

— Cieszy mnie, że pani minister powiedziała, że najważniejszą rzeczą jest praca nad odbudowaniem zaufania do rynku finansowego. Niewątpliwie jest to problem, z którym borykamy się od wielu, wielu lat. Dyskusje na różne tematy, na temat OFE również, nie pomogły — przypomniał Grzegorz Chłopek. Jego zdaniem, głównym problemem nie jest brak ciekawych instrumentów do oszczędzania, ale niezrozumienie przez większość ludzi najbardziej podstawowych zasad rządzących rynkiem finansowym. Powołał się przy tym na artykuł z jednego z portali dotyczący repolonizacji banków. Wymienione tam było kilka banków, które mają głównego akcjonariusza z zagranicy, a do tego ING OFE w akcjonariacie. I ING OFE zostało uznane w tym artykule za kapitał holenderski.

— Proszę państwa: dywidendy i wszelkie pożytki idą do polskiego społeczeństwa. Jest to największy akcjonariat obywatelski w tym kraju. Trzeba rozpoznawać źródło kapitału poprzez to, gdzie idą pożytki. Pożytki idą i są zapisywane na kontach przyszłych emerytów — podkreślał Grzegorz Chłopek.

 

OKIEM EKSPERTA

Zagraniczna dominacja

JOSEPH BOROWSKI, wiceprezes Knight Frank Warszawa

Polski rynek jest największy w tej części Europy. Jego wartość wynosi 120 mld zł i wzrasta o 10-15 proc. rocznie. Jest jednak zdominowany przez zagraniczny kapitał. Udział polskiego wynosi tylko 5-6 proc. Około połowy wszystkich segmentów polskiego rynku nieruchomości komercyjnych to kapitał amerykański i niemiecki. Jeśli chodzi o rynek biurowy, to połowa jest w rękach niemieckich. W rozwiniętych krajach zachodnich podział między kapitałem zagranicznym

a krajowym to pół na pół. Dlaczego w Polsce tak skromny jest udział rodzimego kapitału? Po pierwsze, nie ma wielu inwestorów zdolnych kupić obiekt za 120 mln zł. Po drugie, kapitał polski jest wykluczony przez opodatkowanie. Jeśli chcemy dojść do takich proporcji jak na Zachodzie, czyli udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości ma wynieść około 60 mld zł, potrzebujemy takich wehikułów jak REIT-y. A dlaczego jest takie zainteresowanie inwestorów zagranicznych polskimi nieruchomościami? Średnia ważona dywidenda spółek giełdowych to 4,5 proc. Tymczasem dochody z takich obiektów, jak np. warszawskie Rondo 1, wynoszą w mojej ocenie ponad 5 proc.

Otwórzmy nową klasę

JAROSŁAW GRZESIAK, partner zarządzający w Greenberg Traurig Grzesiak

Zrobiliśmy bardzo dużo, jeśli chodzi o rynek kapitałowy, ale przegapiliśmy rynek nieruchomości. Brakuje nam dużych aktywów i rozwiązań legislacyjnych. To, że ponad 90 proc. rynku nieruchomości jest w zagranicznych rękach, a my nie mamy zysków z najmu, wynika z regulacji. Nie ma takich struktur jak REIT-y. Najpierw spółka płaci podatek od otrzymywanego czynszu, a potem przy wypłacie dywidendy płacą akcjonariusze. A co to jest REIT? To prosta spółka akcyjna, notowana na giełdzie, która wypłaca 80 proc. dochodów w postaci dywidendy, w zamian za co jest zwolniona z podatku dochodowego w ramach grupy. Jedyny opodatkowany dochód dotyczy dywidend. To proste. Jeśli przekonamy ustawodawcę, to może struktura polskiego rynku nieruchomości się zmieni. OFE przecież nie mogą inwestować w nieruchomości, ale mogą inwestować w spółki publiczne. Otworzymy też nową klasę ofert publicznych na giełdzie.

Opinie pochodzą z panelu dyskusyjnego, który znalazł się w programie Warsaw Capital Market Summit 2015.

 

JEDNYM GŁOSEM: Uczestnicy debaty „Polska bezpieczna i silna finansowo” zgodzili się, że REIT to doskonały pomysł na przekonanie Polaków do długoterminowego oszczędzania. Najpierw trzeba jednak przekonać resort finansów do wprowadzenia korzystnych rozwiązań podatkowych. [FOT. WM]

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Bez REIT-ów zagranica nas wykupi